今年以來,在政策效應作用下,廣東樓市透出絲絲春意。1—2月全省商品房屋銷售面積534.80萬平方米,同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元,同比增長27.5%。尤其是進入2月份以后,珠三角主要城市的房地產市場均出現不同程度的“回暖”跡象。

　　然而,從宏觀層面分析,廣東房地產市場態勢依然嚴峻。1—2月全省房地產開發完成投資259.72億元,同比大幅下降了17.1%,增速比上年同期大幅回落64.3個百分點。開發資金來源也趨緊,同期房地產開發3671個項目本年資金來源合計1199.40億元,同比下降12.3%。此外,今年是商品房集中上市年,大量開工面積將積聚在今年竣工銷售,巨大的銷售和資金壓力仍是開發商最棘手的問題。

　　在昨日召開的2009年廣東房地產市場景氣分析會的互動論壇上,與會專家和業內人士就2009年樓市的走勢及開發商如何促進銷售等問題展開了熱議。

　　焦點一:回暖與否剛性需求短時間釋放導致

　　今年1、2月份,各地樓市出現一番“小陽春”的景象,無論是銷售面積還是銷售總額都有大幅增長。于是,“回暖”一詞頻頻出現在人們口中。對此,與會專家普遍認為這是由于剛性需求在短時間釋放導致的。

　　中國房地產開發集團肇慶百花園有限公司總經理麥重順表示,今年春節以后,國家層面對住宅產業做了比較高調的正面宣傳,一些剛性需求因為此前已經等了太久,終于釋放出來,導致近期交易量的大幅增長。

　　廣州保利地產代理有限公司市場部經理吳定金認為,這也與流動力增加有很大的關系,“1—2月份新增貸款加在一起是2.6萬億元以上,流動性充裕對回暖有非常重要的作用。錢袋子放開了,有一些投資價值的樓盤,在這個過程中是非常有收益的”。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江表示,現在有一些經濟學家、銀行家認為,美國經濟危機的第二波會在第二季度出現,但溫家寶總理已經說了還有充足的彈藥促進經濟的發展,“只要政府能夠采取措施,我覺得樓市的持續回暖是有把握的”。他認為,無論如何,這種回暖起碼會保持到10月。

　　但黎文江表示,雖然出現回暖跡象,但開發商要盡量保持市場平穩,切不可亂漲價。“現在,廣州樓市雖然是回暖了,但是每個月也只有47萬平方米左右的成交量,按照正常來說每月60萬平方米的成交量才算是比較穩定。所以我們要繼續保持成交量,應對還不可預知的國際上的經濟情況。”針對目前市場上已經出現的部分漲價情況,他認為現在開發商漲價不過是營銷策略上的促銷手段,并不會有大幅度漲價。

　　省房協副會長許國碧則表達了不同觀點,他認為,就廣州的樓市看,現在不能叫回暖。最近市場銷售上去了,除了政策利好因素,主要是剛性需求和改善型需求很厲害,這是一種正常現象。但現在的經濟調整是深層次的調整,深層次的調整需要一定的時間,需要一兩年甚至三年。因此現在的回暖只是人們的一種需求現象。

　　中房協副會長朱中一表示,當前市場還比較低迷,觀望的氣氛比較濃,企業投資意愿下降,所以,保持合理的投資規模與消化存量的難度很大。雖然國家為了促增長、保民生,擴大了保障性住房的規模,但是每年3000億的規模僅僅相當于往年房地產開發投資的10%—15%,雖然中央和地方也出臺了一些政策措施,使一些地方的銷售量有所上升,但這種上升是在合理房價下面的回升,客觀上難以激發房地產開發企業的投資熱情。他認為,市場調整得早、像廣州、深圳、上海這些地方,回暖要快一些；調整得比較晚的地方,回暖要慢一些。

　　焦點二:開發商如何應對主動調整并堅持現金為王

　　在當前這樣錯綜復雜的形勢下,開發商如何采取辦法積極應對,使今后的房地產發展更健康,成了論壇討論的焦點話題。

　　吳定金表示,早前樓市狂熱的時候,大家忽略了基本面,比如說產品、品牌、服務等。“我覺得現在應該回到基本面上,整個策略就是構筑一個以消費者為核心的一個產品營銷體系,所有的工作圍繞這個核心慢慢地展開,詳細地去執行,我相信肯定會在這一輪的調整過程中立于更好的位置。”他提出,可以把以前后期才需要考慮的營銷問題,搬到前期來做。“廣州樓市更多關注后期營銷,對項目早前怎么做,大家是憑經驗,沒有過多的論證,現在就應該加強了”。

　　黎文江認為,經過十幾年,開發商原始的積累基本上已經完成,現在開發商應該是著眼于產品的研發,創新才是出路。“現在大量的中小戶型出現,同質化會很嚴重,有些開發公司就是研究中小戶型怎么樣更適應于買家的需要。”他表示,下一步開發商應該是在產品的性價比方面要提高,因為現在大家在改善型方面的需求非常大,而改善性需求涉及到怎么升級換代,尋找更適合的性價比才是他們重要的目標。

　　廣州中地行房產代理有限公司市場研究中心總監張斌說:“我們發現在銷售過程中,從頭到尾價格可能是最令消費者心動的部分。從另外一個角度來講,在產品上面還有一些要求,特別是屬于改善型客戶的需求來講,原來是兩房的單位,出于改善的要求,可能是需小三房的戶型。還有一部分是屬于投資型的買家,投資型的買家,有些是為了自己的親人或是父母著想處于長期投資的產品。另外一個方面就是服務,我相信在座任何一家開發公司都會知道,在物業管理服務上面,只要是服務品質越好的產品,或者服務品質越好的花園,他們所帶來的后期保值水平是越高的。”

　　朱中一也強調,企業應該主動地順應形勢,主動地調整、轉型。他認為,市場前景不確定性依然很大,單憑簡單的幾個因素難以反映事物發展的因果關系,與其底氣不足的猜測何時回暖,不如去掉浮躁,以平常心態面對現實,做好產品、練好內功,包括資金流的問題、企業管理問題、人才問題。“在當前一定要以合理的價格做好促銷工作,只要以合理的價格促銷了,市場回暖了,資金回籠了,然后趁低價儲備土地,我們就可以求得一個更好的發展。”張斌也特別強調,當下開發商必須堅持現金為王。