深圳市東部集團(tuán)經(jīng)濟(jì)師 彭仲輝

　　2008歲末以來，全國各地樓市成交量出現(xiàn)放大，尤其是珠三角地區(qū)，看樓人數(shù)明顯增多、成交日趨活躍，房地產(chǎn)發(fā)展形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。針對一直以來特別是2005年熱潮以來房地產(chǎn)行業(yè)備受社會各界的詬病和非議，身在地產(chǎn)界前沿，我覺得當(dāng)前可以樂觀看待房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。

　　樓市如同股市，一旦趨勢形成會持續(xù)一段時期。近期行業(yè)數(shù)據(jù)和現(xiàn)象支持樓市成交活躍的趨勢。有數(shù)據(jù)稱，2月份國內(nèi)大部分城市成交量環(huán)比上升，一線城市中，北京、上海和深圳成交面積環(huán)比增長28%、53%、25%。二線城市中，蘇州和廈門成交量環(huán)比增幅超過100%。上市公司保利地產(chǎn)前兩月簽約面積同比增長2倍多，簽約金額也增長近2倍，金地集團(tuán)1月的銷售面積和金額分別同比增長88.8%和88.6% ，萬科1月的銷售面積和金額分別同比增長24.2%和18.6% 。廣東省出臺的十五條措施后6天時間(3月4日至9日)，廣州共售出2431套住宅，成交量比上月同期增加了一倍多；3月7、8日雙休日成交量高達(dá)660套，創(chuàng)了去年國慶后周六日簽約量的新高，比春節(jié)后周末的平均成交量高出近140套。3月7日，深圳深業(yè)新岸線300多套單位開盤當(dāng)天全部售罄， “日光盤”現(xiàn)象重現(xiàn)。這一系列數(shù)據(jù)和現(xiàn)象，顯示房地產(chǎn)業(yè)并非簡單地用短暫活躍來解析，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律看，成交活躍趨勢有望延續(xù)，尤其是率先調(diào)整又率先成交放大的珠三角地區(qū)的成交活躍趨勢可視為全國樓市后市的一個風(fēng)向標(biāo)。

　　國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴(kuò)大0.3個百分點；環(huán)比下降0.2%。新建住房銷售價格同比下降1.8%，降幅比1月擴(kuò)大0.4個百分點；環(huán)比下降0.2%。二手住房銷售價格同比下降0.7%，降幅比1月擴(kuò)大0.4個百分點；環(huán)比下降0.1%。新建住房銷售價格同比上漲的城市有39個，同比下降的有30個，環(huán)比上漲的有17個，環(huán)比下降的有36個。其實，統(tǒng)計數(shù)據(jù)與實際情況往住有一定差別，主因是統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有考慮不同地段、不同檔次、不同性價比樓盤的成交價所致。綜合各方面的信息看和親身感受，珠三角樓市價格基本探明底部，下調(diào)空間被封殺，局部地區(qū)還出現(xiàn)價格微漲。在剛舉行的萬科2008年財報會上，萬科董事長王石表示，雖然全國樓市調(diào)整尚未結(jié)束，但經(jīng)過2008年的調(diào)整，珠三角的房價已處于低位運行，價格與購買力已達(dá)到匹配，“珠三角樓市基本觸底，進(jìn)一步下調(diào)的空間幾乎沒有”。不過，相比珠三角而言，王石對長三角和北京地區(qū)的預(yù)期則沒有這么樂觀，他認(rèn)為兩個地方的調(diào)整大幕才剛剛拉開。不僅如此，筆者認(rèn)為，珠三角以外的地區(qū)價格尚未調(diào)整充分且很有必要進(jìn)一步下調(diào)，開發(fā)商主動降價與真實購房者主動放棄觀望是雙贏選擇。珠三角　　地區(qū)由于價格調(diào)整充分、成交轉(zhuǎn)暖及前幾年瘋炒的深刻教訓(xùn)使購房意識趨于理性等原因?qū)⒊尸F(xiàn)價平量增的平穩(wěn)運行態(tài)勢，珠三角以外的大部分地區(qū)由于價格調(diào)整的內(nèi)在規(guī)律和慣性以及政策的刺激將以價跌量增為主要特征。

　　2008年四季度，國家及各地方政府出臺了房地產(chǎn)新政，其效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。當(dāng)前可以預(yù)期的政策主要有房地產(chǎn)流通、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費減免，暫緩、調(diào)減房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征或改為事后征收，開發(fā)企業(yè)信貸融資放寬等。央行副行長蘇寧在兩會期間表示，存款準(zhǔn)備金有較大下調(diào)空間，這間接利好房地產(chǎn)行業(yè)。引人注目的二套房個人貸款問題，盡管銀監(jiān)會一再申明不會放松，但在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)已多為名存實亡。

　　從另外一個角度揣思，政府對房地產(chǎn)的政策有兩個底限，一是不能危及國家金融安全，二是下文闡述房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用。就防范金融風(fēng)險而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂和購房者斷供潮是兩大隱憂，其實這兩方面的負(fù)面消息已經(jīng)見諸于各類媒體。92、93年廣東、海南局部房地產(chǎn)泡沫造成的銀行呆壞賬，歷經(jīng)十余年到2004年以來新一輪房潮來臨才消化的事實，使我們了解到全國大面積斷供潮和銀行呆壞賬將出現(xiàn)的不堪設(shè)想的局面。類同股市的天量天價理論一樣，在房地產(chǎn)價格頂部成交量最大，房地產(chǎn)若下跌過猛，信貸的杠桿作用將造成大量負(fù)資產(chǎn)和銀行呆壞賬。年前國務(wù)院和央行多次派工作組調(diào)研和進(jìn)行銀行壓力測試，筆者認(rèn)為今后一段時間，對房行業(yè)的利空政策不會出現(xiàn)，利好政策由于實質(zhì)性內(nèi)容已經(jīng)陸出臺因此也不會有猛藥，但延續(xù)性的利好可以預(yù)期。

　　摩根大通中國證券市場部主席李晶曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)占到了國內(nèi)固定資產(chǎn)投資的近1/4，并貢獻(xiàn)了10%的就業(yè)。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生也指出，房地產(chǎn)對固定資產(chǎn)投資的影響不止1/4。“房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度達(dá)到1.7～2.2，也就是說這會拉動40%以上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。”換言之，房地產(chǎn)總計影響固定資產(chǎn)投資60%以上。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，已遠(yuǎn)超房地產(chǎn)業(yè)本身。無論是理論還是實踐，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的作用可見一斑，曾有極端言論稱“房地產(chǎn)綁架了國民經(jīng)濟(jì)”從這個角度考量有其一定邏輯。

　　解讀溫總理在兩會上對房地產(chǎn)業(yè)用的大量篇幅，一是說明了房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用；二是對在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下態(tài)勢下房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用寄予厚望。房地產(chǎn)最終落選十大振業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃則應(yīng)理解為房地產(chǎn)涉及的層面太多、敏感，難以短時間形成成型的方案。

　　結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑的現(xiàn)狀，從拉動經(jīng)濟(jì)的三駕馬車投資、出口和內(nèi)需分析，出口由于受金融風(fēng)暴的影響及人民幣升值因素國際需求大幅衰退；內(nèi)需由于中國社會保障體系不完善及醫(yī)療教育等方面的費用支出較大很難有大的奢望；比較大的希望還是要寄托在投資身上。國務(wù)院出臺了以基建為主要內(nèi)容的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，主要就是通過投資拉動經(jīng)濟(jì)，但基建投資周期長、見效慢、范圍不廣。房地產(chǎn)盡管備受社會各界爭議，但由于其對經(jīng)濟(jì)拉動作用見效快、周期短、影響產(chǎn)業(yè)鏈廣，而且只需給政策，不需政府出資，不失為拉動經(jīng)濟(jì)的一種良好途徑。如果說在經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的狀況下房地產(chǎn)的作用可有可無的話，那么在國際金融風(fēng)暴席卷全球、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑、出口和內(nèi)需難以提振下，通過刺激房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)就成為必須的選擇。

　　保障性住房主要分為廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，對于廉租房這一塊社會各界均無異議，一致表示贊成。但經(jīng)濟(jì)適用房的分歧較大，在實踐中也頗為尷尬。2008年底，正在國家啟動新一輪保障性住房大規(guī)模建設(shè)之際，在廣東、山東、遼寧等地卻傳出了停建經(jīng)濟(jì)適用房的消息。經(jīng)濟(jì)適用房的尷尬之處主要表現(xiàn)在：一、房地產(chǎn)熱時由于性價比高一房難求，房地產(chǎn)冷時由于價格高出商品房、位置偏遠(yuǎn)、配套不完善而無人問津；二、經(jīng)濟(jì)適用房的對象很難界定，在實操作中又有諸多不規(guī)范之處，存在分配不公的隱憂和質(zhì)疑；三、政府對經(jīng)濟(jì)適用房的興趣不高，主要是經(jīng)濟(jì)適用房將擠占土地資源、減少政府稅收，如果遇到上述經(jīng)濟(jì)適用房遇冷停建就成為理所當(dāng)然；四、經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量與商品房相去甚遠(yuǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)歷了起起落落，爭議不斷，發(fā)展前景也不明朗，政府和民眾的美好愿請恐難在經(jīng)濟(jì)適用房上實現(xiàn)。相反，廉租房由于適用人群廣、低格低廉、操作簡單將成為保障性住房的主流。

　　對于房地產(chǎn)是否能回暖，筆者在各種媒體和言論上看到的均是模棱兩可或含糊不清的結(jié)論，可能是由于這個行業(yè)敏感元素多、爭議是非多的緣故，大家唯恐有口失。其實，房地產(chǎn)行業(yè)是否回暖關(guān)鍵看成交量，成交價是次要因素。從樓市目前成交量持續(xù)放大的趨勢以及國家保增長的信心來看，再結(jié)合我國的城鎮(zhèn)化趨勢、購房的剛性需求、人口紅利因素及資金流動性充裕再現(xiàn)等因素考慮，房地產(chǎn)行業(yè)回暖是大概率事件。國內(nèi)房地產(chǎn)有諸多不如意之處，如房價超過民眾購買力、行業(yè)暴利、政府靠房地產(chǎn)增收財政和保GDP、行業(yè)操作不規(guī)范等因素，但從我國國情出發(fā)，在發(fā)展中解決問題是根本途徑。在目前的經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)形勢下，在防范金融風(fēng)險的前提下保持房地產(chǎn)適度可控的泡沫，通過房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是現(xiàn)實的選擇，也是政府最愿意看到的局面。如果房地產(chǎn)重新過熱或再度遇冷，會招致政府新的調(diào)控或刺激政策的出臺。總之，房地產(chǎn)行業(yè)回暖是大概率事件，硬著陸的可能性較小。