新開工項目仍處冰點

　　存貨“走量”已經開始，而新開工面積、施工面積、竣工面積及土地購置面積仍然處于冰凍狀態。

　　國家信息中心的一份經濟預測報告顯示，全國商品房當月新開工面積自去年7月份就出現了負增長，今年年1至2月的全國土地購置面積同比下降了30%、土地開發完成面積同比下降了15.5%。

　　廣東省房地產協會3月19日發布的2008年度市場分析報告稱，2008年，商品房新開工面積同比出現負增長，下降幅度達到9.28%，為2003年以來的首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平方米，同比下降了38.97%，新開工面積降到了2003年以來的最低。

　　深圳市國土房管局信息披露，今年前2個月，深圳商品房和商品住宅施工面積分別為1944.55萬平方米和1270.49萬平方米，同比分別下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面積分別為24.75萬平方米和23.98萬平方米,同比降幅分別高達58.04%和44.56%。

　　業內人士分析，按照房地產開發規律，商品房竣工面積實際上反映的是過去1年半左右的房地產開發情況。但考慮到2007年底曾有不少開發商故意放慢開發節奏，因此,今年1至2月的商品房竣工面積實際反映的是去年年初的開發情況。

　　當時，深圳開發商普遍放慢了開發腳步，使得今年前2個月竣工面積出現近六成的大幅下降，這也直接影響了近期釋放給市場的新增供應量。數據顯示,今年前2個月，深圳商品房和商品住宅批準預售面積僅36.47萬平方米和34.3萬平方米，同比分別減少43.68%和35.26%。

　　另據悉,今年前2個月深圳的商品房和商品住宅新開工面積分別為92.63萬平方米和60.57萬平方米，同比分別下降了22.49%和38.99%。而這又將影響未來市場的供應量。

　　行業投資的衰退成為2009房地產的一大隱憂。另一數據也在反映行業的這一趨勢：從全國來看，2008年土地購置面積負增長9.4%，增速同比回落20%

　　對行業前景的“迷茫”影響了開發商的開發進程。萬科年報顯示，2009年新開工面積計劃約403萬平方米，比2008年實際完成數下調約23%。竣工面積計劃為619萬平方米，比2008年竣工量增加約17%。

　　但萬科表示，公司的開發節奏會根據市場形勢的變化隨時調整，一旦市場銷售呈現出好轉，公司隨時可以增加新的開工面積。

　　總部也位于深圳的招商地產2009年的計劃新開工面積僅130萬平方米，同比下降35%。

　　“地產商都在熬，很多去年下半年以來沒有拿地，沒有新開工項目。他們想著保持良好的現金流度過目前的寒冬。新建項目的開動可能還需要一段時間。”上述融資經理表示。

　　銀行貸款松與不松

　　優質資產負債表的形成是地產商今年工作重點中的重點，而不能過于依賴銀行。

　　“今年最關鍵的任務就是打造良好的資產負債，使得企業更好地活下去，等待市場的轉機。這中間，如何讓長期融資在負債比例中更高很重要。”一上市公司高管告訴記者。

　　以泛海建設為例，2008年年報顯示，截至去年末，開發支出僅489萬元，短期借款為0，長期借款較年初增長106.61%，達到35億元左右。

　　泛海建設年報還指出，2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的項目將同步開發，資金需求在50億元以上。目前，公司已獲得中國建設銀行78.6億元的授信額度，所有借款將全部用于公司在北京、武漢、深圳的項目開發。此外，公司還將爭取完成公司債發行計劃。

　　記者從銀行系統獲得的消息顯示，并非所有的開發商都如泛海建設這般“幸運”。

　　某國有商業銀行深圳龍華支行公司業務部經理告訴記者，該行今年以來房地產貸款僅兩筆，數額為3億多元。相比去年幾乎沒有房地產放款而言，今年確實出現了松動，但是仍不敢輕舉妄動。“房地產是有點復蘇跡象了，但后市如何，還很難把握。”

　　據了解，該支行去年12月至今年1月的信貸是10億元左右，其中對房企的投放占到約30%，而2、3月則幾無放貸。該行持“優質客戶，優質項目”的原則進行放貸。對客戶的考察主要依據凈資產規模1.5億元以上，資產負債率75%以內，有較豐富的歷史開發經驗。至于項目，則會考察拿地成本是否低廉。“中小房企還是融不到資金，特別是依賴單一項目運作的房企。”該業務經理表示。

　　而一些擬上市公司則在銀行融資渠道之外找尋借殼途徑。“我們本來準備在香港上市，但是市道不好，去年沒有成功。現在我們一邊準備聯交所的上市，一邊也在看A股有沒有合適的凈殼資源。”深圳一地產公司相關人士告訴記者。據記者了解，至少有兩家深圳民營地產公司在尋找A股殼資源，以便實現迅速上市。

　　上述人士也表示，公司也感受到了銀行對優質客戶貸款的松動。“以前，客戶的按揭貸款銀行會凍結我們使用，現在部分資金已經可以使用了。”