觀望之勢(shì)尚未盡數(shù)散開，上海商品房空置紀(jì)錄卻被節(jié)節(jié)突破。

　　上海市統(tǒng)計(jì)局3月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，由于2008年以來(lái)樓市銷售面積明顯回落，截止至2009年2月末，上海商品房空置面積已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1211.75萬(wàn)平方米。

　　本報(bào)記者從上海市政府某部門獲得的權(quán)威數(shù)據(jù)，在2008年12月末時(shí)，滬商品房空置面積接近1100萬(wàn)平方米的歷史最高記錄，空置面積同比增長(zhǎng)48.4%，增幅高出全國(guó)平均水平26.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅空置面積同比增長(zhǎng)82.3%，高出全國(guó)平均水平50個(gè)百分點(diǎn)。

　　2個(gè)月后，紀(jì)錄被刷新。

　　此前多年并不尖銳的供需對(duì)峙，讓上海在2008年之初，累積了735.46萬(wàn)平方米的商品房空置量。但2008年樓市供求關(guān)系突變，與當(dāng)下的1211萬(wàn)平方米相比，一年多，上海空置率迅速翻了接近一倍。

　　值得注意的是，已公布的《上海市2009年住房建設(shè)計(jì)劃》顯示，年內(nèi)，上海在建及新開工商品住房建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)面積約2400萬(wàn)平方米。加上累積的空置面積，上海今年待售商品房超3600萬(wàn)平方米。

　　上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2008年商品住宅預(yù)售登記面積較去年下降了42%，為1560萬(wàn)平方米，按這靜態(tài)速度，上海消化今年待售商品房，約計(jì)需27個(gè)月。

　　需注意的是，托底在向房地產(chǎn)上游突圍，區(qū)縣房地產(chǎn)公司亦出沒于該區(qū)土地市場(chǎng)出讓之中。

　　對(duì)此，摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛對(duì)本報(bào)表示：“按眼下的商品房囤積量來(lái)看，政府及地產(chǎn)商只有一個(gè)辦法可以刺激剛性需求，那就是想方設(shè)法讓房?jī)r(jià)降到位，其余方式值得商榷。”

　　政府加緊托市

　　上海市一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，面對(duì)居高不下的空置率，政府在1、2月低谷之時(shí)，開始采取真正的托市措施。

　　“包括黃浦、靜安、徐匯、浦東新區(qū)等各個(gè)區(qū)政府，對(duì)區(qū)內(nèi)的國(guó)資房地產(chǎn)公司存量房進(jìn)行了一次集中‘清理’。”據(jù)透露，清理的途徑十分單一，即讓區(qū)內(nèi)關(guān)聯(lián)的國(guó)有企業(yè)進(jìn)行購(gòu)買。

　　“尚且不知道政府在團(tuán)購(gòu)后的具體意圖，但這是政府引導(dǎo)下與市場(chǎng)進(jìn)行的對(duì)抗行為，救得了一時(shí)的空置量，對(duì)樓市市場(chǎng)走向并無(wú)多大幫助。”該人士表示。

　　事實(shí)上在2008年年底，浦東政府就開始采取過(guò)類似的托市舉措，即團(tuán)購(gòu)區(qū)內(nèi)存量房。

　　2008年11月22日，陸家嘴集團(tuán)與上海中星集團(tuán)舉行了購(gòu)房簽約儀式。3天后，陸家嘴集團(tuán)以17918元/平方米的價(jià)格收購(gòu)中星恬園的36套房產(chǎn)，總價(jià)約7800萬(wàn)元。其后又出資2.7億元分3次團(tuán)購(gòu)了中星恬園的公寓，總計(jì)成交約180套。陸家嘴集團(tuán)表示，此舉是為儲(chǔ)備人才公寓做準(zhǔn)備。

　　同年12月，浦東樓盤被政府性公司“集中團(tuán)購(gòu)”現(xiàn)象層出不窮。易居房地產(chǎn)研究院提供給本報(bào)的數(shù)據(jù)顯示，一手商品住宅“鼎鑫名流苑”，12月18日當(dāng)天剛出售就被團(tuán)購(gòu)全部66套集資樓。而張江的陽(yáng)光花城、張江名流豪庭及鼎鑫名流苑4個(gè)樓盤的絕大批房源也被團(tuán)購(gòu)。

　　上海社科院房地產(chǎn)研究中心教授顧建發(fā)對(duì)此表示，大批“團(tuán)購(gòu)”對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)不小，據(jù)其了解，相當(dāng)一部分是被國(guó)有開發(fā)商團(tuán)購(gòu)下用作將來(lái)的人才公寓或保障性住房的。

　　摩根士丹利中國(guó)策略師婁剛則對(duì)此分析，如此高昂的樓價(jià)，與人才公寓的實(shí)際住宅需求情況并不吻合。“不會(huì)有那么多人才需居住如此高檔的住宅。政府與市場(chǎng)角力的結(jié)果一定是政府吃虧，房?jī)r(jià)肯定要跌。

　　更為關(guān)鍵的是，上海區(qū)縣政府對(duì)房地產(chǎn)的“托底”，已經(jīng)伸至上游的土地出讓市場(chǎng)。

　　本報(bào)從上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局獲悉，據(jù)第6號(hào)和第7號(hào)土地成交結(jié)果顯示，最引人矚目的“靜安區(qū)15號(hào)街坊交通樞紐綜合項(xiàng)目地塊(東塊)”，被靜安區(qū)國(guó)資系上海靜安城建配套發(fā)展公司以7.4億低價(jià)獲得。

　　無(wú)獨(dú)有偶，嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新漕河北側(cè)、徐潘公路南側(cè)地塊，被嘉定區(qū)國(guó)資企業(yè)，上海市嘉定區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(集團(tuán))有限公司以2.1億摘下。需要注意是，這兩幅成交地塊，是上海今年鮮有成交的非工業(yè)性質(zhì)建設(shè)用地。