合同有效，賣(mài)方必須交房

　　法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名為定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買(mǎi)賣(mài)合同，只是賣(mài)方當(dāng)時(shí)尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這才冠以《定金協(xié)議》之名。買(mǎi)方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣(mài)方也把房屋交付給買(mǎi)方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定，該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)賣(mài)方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬有效，一審判決賣(mài)方繼續(xù)交房給買(mǎi)方。

　　合同性質(zhì)不僅僅看名稱(chēng)

　　在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱(chēng)，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的、實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案可以看出，名稱(chēng)是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)內(nèi)容。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣(mài)方作為違約方無(wú)權(quán)主動(dòng)要求適用該條款來(lái)承擔(dān)較低的違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)履行合同。　(21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)法務(wù)部供稿)