近期全國都在爭議樓市是否回暖，但是一向表現(xiàn)穩(wěn)健的港資房企在內(nèi)地項目開始大幅降價，港資樓盤的價格調(diào)整只是一個縮影，這表明中國房地產(chǎn)業(yè)深幅調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，以港資企業(yè)為先導(dǎo)的樓市第三輪降價潮或許來襲。

　　高位跳水 樓盤價格被腰斬

　　"短短3個月，瑞安降價讓我損失20多萬元，羅康瑞你為什么食言？"重慶瑞安雍江苑一位姓古的老業(yè)主說，08 年12月她購買了11號樓一套房子，成交價7600元/平方米。而3月21日，當(dāng)她得知近期開盤最低價5600元左右，心里一時難以承受降價的打擊，抱怨開發(fā)商降價讓自己短短3個月時間損失20多萬元。

　　3月21日的瑞安重慶天地雍江苑二期項目10號、12號等樓開盤，新推出房源約380套，均價6000元/平方米，其中10號樓3層背江的一套房，其套內(nèi)面積為82平方米，套內(nèi)成交價為5660元/平方米，這樣懸殊的定價出乎所有人意料。

　　雍江苑自開盤以來，一直是帶精裝修銷售，據(jù)銷售現(xiàn)場工作人員介紹，其精裝修部分的價值就達(dá)1500元/平方米，如果按5660元/平方米的銷售單價計算，其樓房部分的銷售價格套內(nèi)僅為4160元/平方米。

　　據(jù)了解，在08年里，雍江苑項目最高價為15000元/平方米，均價13000元/平方米。而在2009年3月21日開盤現(xiàn)場，雍江苑10號樓，12號樓最低價僅為5600元/平方米，最高價為8800元/平方米，3月23日搜房網(wǎng)上公布的最新歷史價格數(shù)據(jù)顯示，其新推精裝房開盤均價6000元/平方米。也就是說，此次開盤均價比歷史最高均價整整低了7000元，難怪有業(yè)內(nèi)人士驚呼瑞安重慶天地項目的新盤價被"腰斬"。

　　瑞安重慶天地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，瑞安并非大幅降價，出現(xiàn)價格差異主要是因為戶型、朝向不同。以前均價13000元/平方米的房源是一線江景房，而現(xiàn)在推出的房源由于背江等原因，因此價格會比較便宜。

　　對此，老業(yè)主們并不認(rèn)同戶型、朝向不同會帶來如此巨大的價差。據(jù)資深地產(chǎn)人士分析，在同一小區(qū)里，大家都享受同樣的小區(qū)配套、物業(yè)管理服務(wù)、環(huán)境等共享公共空間，相同品質(zhì)的房子其市場行情的價差一般不會超過400元/平方米，在樓面單價基數(shù)不變的情況下，同一個小區(qū)里最高出現(xiàn)9000元/平方米的價差，實屬罕見。

　　據(jù)悉，為撫慰降價給老業(yè)主帶來的心理波動，配合3月21日的順利開盤，瑞安重慶公司在沒有任何附加條件下，對前期老業(yè)主發(fā)放了價值3萬元購房券和3萬元車位券，但只能再次購房時使用或者轉(zhuǎn)讓。

　　而據(jù)知情人士透露，許多業(yè)主拿到這些購房券和車位券，第一時間就是拿到售房部和網(wǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，主要是提供給這次準(zhǔn)備買雍江苑10、12號樓的購房者。"這是由于新推10、12號樓的降價，給前期老業(yè)主的一種變相補貼"，古女士這樣認(rèn)為。

　　降與不降 負(fù)責(zé)人言行前后不一

　　值得關(guān)注的是，此次降價與羅康瑞在不同場合下不降價的言論形成鮮明反差。

　　就在去年9月，瑞安房地產(chǎn)有限公司主席兼行政總裁羅康瑞在重慶公開表示，"即將開建的重慶天地項目是物有所值的，我們今后不會降價。"同時，今年1月羅康瑞再次重申，"為避免對樓市帶來影響，無意減價促銷"，而就在2月12日瑞安集團與農(nóng)行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展全面深入的合作。根據(jù)協(xié)議，農(nóng)行將為瑞安集團提供總額130億元的3年期意向授信額度，其中80億元用于瑞安房地產(chǎn)項目發(fā)展，應(yīng)該說瑞安的資金緊張情況得到了大幅度緩解。

　　但是，與羅康瑞在公開場合的多次表態(tài)相反，短短1月時間，一度放言無意降價、在資本市場"如魚得水"的瑞安在重慶天地項目銷售上戲劇性地轉(zhuǎn)向降價促銷，而且是狠狠地降了一把。

　　據(jù)了解瑞安房地產(chǎn)去年全年需要完成58億元銷售目標(biāo)，但最終完成僅為目標(biāo)的63%，即36.5億元。同時，不久前也有報道稱，08年瑞安在資本市場上共有3.75億美元的票據(jù)到期需要贖回，為此不得不借約2.1億美元"高息"短期借貸作為支付。

　　該知情人士表示，作為瑞安重慶天地的投資方"永菱通"海外投資基金公司對于這次大幅降價促銷參與決策度比較高。

　　據(jù)了解，"永菱通"是瑞安引入的策略性伙伴，曾經(jīng)在重慶兩度與瑞安房地產(chǎn)旗下子公司SHL(主要資產(chǎn)是化龍橋片區(qū)的重慶新天地)有股權(quán)買賣合作，瑞安也通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功套現(xiàn)。

　　07年7月，瑞安房地產(chǎn)就曾宣布，將子公司SHL重慶天地、武漢天地及上海太平橋項目的部分權(quán)益出售，使瑞安成功套現(xiàn)21.12億元。2007年年報顯示，瑞安出售武漢天地項目及上海太平橋項目部分股權(quán)收益，就占公司凈利潤的34%以上。

　　08年，瑞安再次將上海瑞虹新城25%、偉華公司(主要資產(chǎn)是重慶天地超高層項目)25%權(quán)益，分別作價11.25億元、10.21億元轉(zhuǎn)讓永菱通。

　　同時，永菱通還分別獲得一項不可撤回認(rèn)購期權(quán)，分別作價11.34億元、10.72億元進(jìn)一步收購瑞虹新城24%股權(quán)、收購偉華公司25%股權(quán)。交易完成后，瑞安將套現(xiàn)人民幣22.59億元和20.93億元。

　　但是，今年1月永菱通突然表示將瑞虹新城及偉華認(rèn)購期權(quán)行使期的最后限期，由去年年底延長至今年4月30日。資深地產(chǎn)人士分析，"受累于全球經(jīng)濟不景氣影響，投資方永菱通的延遲入股一定程度上造成瑞安資金緊張。"在金融危機和外資受限的大背景下，瑞安房地產(chǎn)若不想放慢項目計劃，只有靠提升銷售，以保障收入來源。

　　在永菱通行使認(rèn)購期權(quán)后，永菱通將最終分別持有瑞虹新城49%股權(quán)、偉華公司50%股權(quán)，瑞安是否因股權(quán)分散導(dǎo)致策略失控？接近瑞安重慶天地人士透露，目前永菱通的團隊已經(jīng)全面介入重慶項目的決策工作，并設(shè)置有項目管理咨詢公司具體參與執(zhí)行的部門。

　　但瑞安重慶天地項目降價主導(dǎo)者是羅康瑞還是永菱通，仍是一大懸念。如果是瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞的話，堅稱不會降價卻又大幅跳水，不是自己扇自己耳光嗎？

　　對于瑞安重慶項目此次的價格調(diào)整緣由及背景，記者曾多次致電瑞安房地產(chǎn)上海總部及重慶公司，但都沒得到明確答復(fù)。

　　實際上，上海"新天地"、 創(chuàng)智天地、旅游地產(chǎn)等大型城市綜合發(fā)展項目，面臨前期投資額度大、投資回報緩慢等問題，瑞安開發(fā)模式在目前金融危機下需要面臨巨大挑戰(zhàn)。