“救市”效果有待觀察

　　去年第四季度開始，國家加大保障性住房建設(shè)力度、降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、支持居民購房的相關(guān)政策措施的出臺，一定程度上刺激了市場信心，各地商品房成交量有所回升。但政策調(diào)整并沒有終結(jié)市場觀望。地方政府近來頻頻出臺新政策意在推動樓市成交量進(jìn)一步回升，而效果有待觀察。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)接受記者采訪時(shí)說：“政策調(diào)整效應(yīng)具有正反雙面性，反面的效應(yīng)主要表現(xiàn)在微觀層面，無論是開發(fā)商，還是購房者，基于對未來政策的預(yù)期和對未來樓市變化的僥幸心態(tài)，使得當(dāng)前樓市回暖的行情仍然只屬于少數(shù)率先降價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，而部分消費(fèi)者卻依舊選擇觀望，這種觀望不僅是對房價(jià)的觀望，更是對政策的觀望。”

　　一些開發(fā)商告訴半月談記者，眼下有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其實(shí)并不那么缺錢，開發(fā)商缺的還是信心。房地產(chǎn)界知名人士潘石屹說，最近關(guān)于存量房貸七折優(yōu)惠的政策，某些銀行出爾反爾、不斷變卦。搖擺不定的態(tài)度恰恰暴露出一些部門在經(jīng)濟(jì)形勢判斷上存有分歧，所發(fā)出的混亂信號令人擔(dān)憂。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前各地針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，更多地應(yīng)該運(yùn)用市場手段而非行政手段。“市場一出現(xiàn)問題，政府就習(xí)慣性地運(yùn)用行政之手加以控制，這種方式看起來簡單也容易見效，但也容易造成很多后遺癥，政策成本非常高，不利于經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。”

　　樓市脫困關(guān)鍵點(diǎn)仍是價(jià)格

　　要讓樓市擺脫持續(xù)低迷的困境，實(shí)實(shí)在在起到拉動內(nèi)需的作用，政策刺激和扶持只是一個(gè)方面，重要的是，必須深入反思造成今日樓市低迷現(xiàn)狀的內(nèi)在原因，那就是，相對于多數(shù)城市家庭收入而言，當(dāng)前的高房價(jià)成為難以承受之重。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)不景氣與國際金融危機(jī)關(guān)系不大，房地產(chǎn)市場在近幾年出現(xiàn)的波動調(diào)整也是正常現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士指出，地方政府應(yīng)慎用行政之手拉抬樓市，各地樓市擺脫低迷困境的關(guān)鍵仍在房價(jià)自身。

　　廈門大學(xué)教授陳培愛認(rèn)為，要想房地產(chǎn)市場的交易量上來，首要問題還是要房價(jià)再降一定的幅度，要開發(fā)商讓利。雖然許多城市的房價(jià)現(xiàn)在開始降了，但多數(shù)降價(jià)只是開發(fā)商下調(diào)了局部區(qū)域的樓盤價(jià)格，促進(jìn)了局部區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的價(jià)格下降，顯然不是整體樓市的降價(jià)，因此從根本上說，許多城市房價(jià)仍未真正降下來。

　　事實(shí)上，一些開發(fā)商已經(jīng)從率先降價(jià)促銷中得到了實(shí)實(shí)在在的好處。以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的廈門永同昌集團(tuán)有限公司總經(jīng)理陳愛欽告訴記者，2008年底，該企業(yè)在廈門島內(nèi)開發(fā)的幾個(gè)樓盤項(xiàng)目率先從每平方米15000元的高位價(jià)格降到萬元以下促銷，短短兩個(gè)月內(nèi)就售出500多套新房，回籠資金達(dá)10億元。“目前，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體不景氣，但因?yàn)閲�際金融危機(jī)影響，建材價(jià)格大幅度降低，房地產(chǎn)開發(fā)的建安成本隨之也降低，新建樓盤項(xiàng)目低價(jià)拋售的機(jī)會正在增多。”陳愛欽認(rèn)為。

　　“今年，政府應(yīng)著重引導(dǎo)開發(fā)商繼續(xù)降價(jià)，吸引更多被壓抑的剛性需求及改善性需求入市。確保樓市可持續(xù)健康發(fā)展，還必須建立成熟理性的房價(jià)定價(jià)機(jī)制。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠說。

　　王阿忠建議，首先房地產(chǎn)行政管理部門必須要對房價(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測算，作為市場定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房價(jià)定價(jià)監(jiān)督和管理；其次，未來開發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)；第三，開發(fā)商必須不斷創(chuàng)新住房產(chǎn)品，在價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)間達(dá)成一個(gè)平衡，以業(yè)態(tài)的多元化換取利潤持續(xù)增長的空間。(記者　來建強(qiáng))