眼下，不少大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起一波“小陽(yáng)春”行情，再次驗(yàn)證了去年樓市新政策的效力。在政策推動(dòng)下前行的樓市，徘徊于去庫(kù)存壓力和房?jī)r(jià)沖動(dòng)上漲的兩端，市場(chǎng)雙方更為激烈的博弈較勁正在蓄勢(shì)，“陽(yáng)春”之后，是否“酷暑”將來(lái)？

　　政策孵出“小陽(yáng)春”

　　今年2月，不少大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”來(lái)了。以福州為例，這個(gè)被列入全國(guó)20個(gè)高房?jī)r(jià)之一的城市，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇低谷，而今年前兩個(gè)月，福州住宅交易量出現(xiàn)了“井噴”。據(jù)福州市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交則達(dá)3000多套，這一數(shù)字超過(guò)了2007年同期水平。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息顯示，今年2月份，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市中，有24個(gè)城市的住宅成交面積環(huán)比出現(xiàn)上升，有10個(gè)城市的住宅成交面積環(huán)比增幅更是超過(guò)50%。

　　進(jìn)入3月，回暖仍在延續(xù)，一度陷入冰點(diǎn)的深圳樓市有了重振旗鼓的信心。深圳市國(guó)土房管局網(wǎng)站日前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份的前兩周，該市成交新房3483套，環(huán)比上升31%；二手房日均成交量超過(guò)了350套，最高日成交更達(dá)600套以上。

　　深圳、上海、北京、福州和重慶等地紛紛出現(xiàn)的住宅交易量上升跡象，在浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)看來(lái)，這都是由政策孵出的“小陽(yáng)春”。

　　“不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘小陽(yáng)春’并非是這些地方樓市降價(jià)促銷做得好，而是去年第四季度以來(lái)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)減免稅費(fèi)等刺激樓市新政策，釋放了一部分被壓抑已久的剛性需求，使二手房交易迅速地活躍起來(lái)，同時(shí)帶動(dòng)了一手房的交易上升。”景乃權(quán)說(shuō)。

　　絕大部分政策效力顯現(xiàn)存在一個(gè)滯后期，這個(gè)滯后的政策效力也有讓景乃權(quán)感到擔(dān)憂的地方。他說(shuō)，各地樓市近期公布的交易量信息不一定都真實(shí)，就算數(shù)據(jù)都真實(shí)，不一定能夠反映今年一季度的真實(shí)行情，對(duì)“回暖”的后市判斷也就拿不準(zhǔn)。

　　擔(dān)憂不無(wú)道理。記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福州住宅成交量的數(shù)據(jù)就有“注水”的成分，就是說(shuō)，今年前兩個(gè)月，福州商品住宅的真實(shí)交易遠(yuǎn)沒(méi)有公布的那么風(fēng)光。

　　福州市房地產(chǎn)交易中心一位工作人員粗略地向記者描畫(huà)了今年前兩個(gè)月福州登記成交住宅的構(gòu)成：在4700多套登記成交的住宅中，有一半是去年第四季度刺激樓市新政策出臺(tái)后部分需求釋放的結(jié)果，這部分交易早在去年12月底就完成了，因春節(jié)來(lái)臨早而無(wú)法及時(shí)做登記手續(xù)，因此就拖到了今年2月份辦理；還有1/4左右是去年下半年上市的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　去庫(kù)存壓力重重

　　盡管價(jià)格比2007年下跌了很多，甚至還可以再打折優(yōu)惠，但記者日前在福州市區(qū)的一些售樓部看到，銷售場(chǎng)面依然冷冷清清，沒(méi)有多少客戶來(lái)這里看房。在福州市區(qū)群眾東路上的一家售樓部里，記者與一位售樓經(jīng)理攀談起來(lái)。

　　“聽(tīng)說(shuō)，最近房子特別好賣了？”

　　“差不多吧。”售樓經(jīng)理一臉苦笑地回答，“您要看什么戶型，我們這里從50平方米的小戶型到150平方米的大戶型都有。”

　　“賣得最好的是什么戶型？一個(gè)月能賣多少套？”記者問(wèn)。

　　“中小戶型，現(xiàn)在一個(gè)月差不多能賣10套。”售樓經(jīng)理說(shuō)。

　　“你們這里銷售業(yè)績(jī)這么差！？”記者問(wèn)。

　　“這已經(jīng)不算差了，我們的存量房已經(jīng)去了過(guò)半。看看別的樓盤(pán)，為了消化庫(kù)存房源，減少供應(yīng)，把在建的樓盤(pán)都停了。”售樓經(jīng)理說(shuō)。

　　今年，福州開(kāi)發(fā)商為加快消化大量積壓的存量房，回籠資金，多數(shù)在建的樓盤(pán)項(xiàng)目已經(jīng)停建或半停建，以減少繼續(xù)增加的房源供應(yīng)量。福建省一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，福州市存量房面積保守估計(jì)已達(dá)1000萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于2006年福州市商品房住房年供應(yīng)總量的2倍。

　　“過(guò)去房子好賣的時(shí)候，銀根也松，依靠銀行貸款，開(kāi)發(fā)商只要有地，可以同時(shí)開(kāi)工建設(shè)四五個(gè)樓盤(pán)。現(xiàn)在的情況完全不同了，房子不好賣了，開(kāi)發(fā)商資金都套在了開(kāi)工的樓盤(pán)上，以前貸的款沒(méi)有及時(shí)還給銀行，銀行怎么肯再繼續(xù)貸錢(qián)。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者“今年6月份之前，是房企還貸的高峰期，開(kāi)發(fā)商們的緊日子真的要開(kāi)始了。”

　　戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫(kù)存商品住宅約3800萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存需要9個(gè)月或更長(zhǎng)一些的時(shí)間。