由促銷工具成融資手段

　　“團購對我們來說是籌集工程啟動款，也是在賣血。”長春市某項目開發商表示。該項目建設成本預計在每平方米3850元至4200元之間，團購價是3850元/平方米，而該項目周邊的商品房已經賣到了7000至8000元左右。團購的條件是一次性交齊房款。

　　“之所以做團購，就是為了快速回籠資金，確保工程進度。等到工程建設到一定程度后，絕對不會是這個價格。”該項目開發商說。

　　據了解，自去年下半年房地產市場出現滯銷現象后，長春很多開發商資金鏈緊張，無法開工，團購開始成為開發商融資的重要手段。

　　“開發商很難從銀行貸到款，但是個人從銀行貸款比較容易，團購能讓開發商拿購房者的錢去蓋房子，還可以省去銀行利息。”一位團購的組織者說。

　　不過，消費者在享受團購實惠的同時，也體會到了實實在在的風險。

　　長春市萬嘉花園去年底曾經出現過大規模的團購糾紛，因開發商推遲交房、更改規劃、漲價等原因，上百人到長春市政府上訪，最后由長春市政府強力協調，風波才得以平息。長春某花園小區的57戶團購者去年交了1500多萬元的團購款，至今沒有看到房子，也沒有要回房款。

　　業內人士認為，團購房的性質決定了它有一定的購買和投資價值，但是由于有些團購房屬于非正規的開發商融資手段，因此團購增加了很多風險。一是開發商能否按承諾兌現的問題，團購畢竟是開發商的前期募資，后期決定項目成功與否的因素還有很多，所以團購的風險一直存在。二是團購房的質量很難保證，因為團購是開發商前期募集資金的手段，開發商在犧牲自有利潤的時候，在建筑質量上難免打些折扣。三是轉讓問題，有的開發商為了避免團購房影響小區正規商品房銷售，通常會在一定時期內控制團購房轉讓。

　　對房地產市場影響有待觀察

　　長春市政府去年12月1日出臺了促進房地產健康發展的22條新政，其中有一條就是鼓勵單位團購。長春市政府副秘書長徐毅夫表示，政府希望通過集體購房的方式，給購房者更多的實惠，借此擴大內需，拉動消費。

　　從房地產市場反響看，團購確實對交易量上升起到了促進作用。今年2、3月份，長春商品住宅交易同比有所上升，被認為主要是特惠和低價房拉動的結果。此外，團購房在某種程度上對房價上漲也是一種牽制。某區域推出團購房后，周邊商品房馬上降價跟進。團購也部分解決了開發商資金緊張的現狀，使工程得以開工。

　　但是，也有人擔心，大量團購房上市會沖擊正常商品房市場。據長春房地產報統計，今年長春房地產市場僅去年結轉和今年上市的現房就有500萬平方米，加上新上市的期房，庫存壓力很大。長春房地產報總編助理馬峻嶺認為，長春市商品房價格本身并不是很高，團購房又分流了一部分客戶，對商品房銷售肯定是一個沖擊，會造成空置面積增加，并加劇炒房現象。

　　長春市在團購房問題上曾有過教訓。2003年前，長春房地產市場上曾充斥大量以團購名義建設的單位集資房，比例最高時達30%至40%。這些集資房面積較大，違反了國家有關集資建房的規定，引起老百姓不滿，也干擾了房地產市場的正常秩序，結果是該市房地產市場長期低迷，房價甚至出現負增長，開發商紛紛撤走，沒有團購資格的普通百姓也沒有從中得到多少實惠。長春市政府曾于2005年底徹底叫停黨政機關集資建房。此后，團購在長春越來越少。當地房地產市場投資增加、交易活躍，很快就呈現繁榮景象，但是同時房價也有了較大幅度增長。

　　長春房地產業內人士認為，此次團購潮，對房地產市場的究竟有何影響仍有待觀察，但是團購由促銷變為融資手段，引發的風險不容忽視，建議相關部門加強監管，對團購市場進行規范，確保房地產市場健康平穩發展。