政策支持和去庫存化

　　二手房活躍超一手房

　　主持人：對(duì)于一季度的樓市交易，我也注意到了一個(gè)比較細(xì)節(jié)性的問題--不少城市的二手房交易在趕超一手房。造成這種現(xiàn)象的原因是什么？這是不是也預(yù)示樓市成熟期來臨？

　　黃河滔：根據(jù)我們對(duì)旗下京滬等一線城市門店的考察，近期二手房交易量大于一手房交易量的市場(chǎng)表現(xiàn)，主要是受政策導(dǎo)向、價(jià)格水平及新房新增供應(yīng)水平等因素的影響。最重要的一點(diǎn)在于政策導(dǎo)向，去年10月頒布的房產(chǎn)新政對(duì)二手房流轉(zhuǎn)的支持力度要高于一手房，在稅費(fèi)減免及改善型置業(yè)的信貸寬松兩點(diǎn)上均是如此，促使二手房市場(chǎng)的回暖早于一手房。其次，多數(shù)新建商品住宅均位于一線城市的近郊區(qū)域，處于城區(qū)范圍的新房可售量偏小、自身價(jià)格水平較高，再加上二手房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度在新政刺激下要大于一手房，往往吸引了更多客戶入市。另外，去年樓市的低迷使得眾多開發(fā)商推盤節(jié)奏緩慢，客觀上造成了短期內(nèi)可售新房源偏少，也促進(jìn)了二手房交易放量。

　　但我認(rèn)為，目前一線城市二手房交易量大于一手房交易量只是在今年一季度剛出現(xiàn)，尚不能斷言這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全走向成熟，更多的還是成交結(jié)構(gòu)的短期逆轉(zhuǎn)。“春江水暖鴨先知”，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二手房市場(chǎng)的放量之后，接著就是迎來新房市場(chǎng)的供銷上揚(yáng)，隨后一手房的交易量很可能又會(huì)重超二手房交易量。對(duì)于后市，預(yù)計(jì)二季度的二手房交易量在前期積壓的購(gòu)房需求得到集中釋放之后，交易速度可能有所放緩，但基于房源穩(wěn)定和信心回升，總體上應(yīng)能保持較高水平。

　　銀行貸款非唾手可得

　　資金仍需靠消化庫存

　　主持人：我們發(fā)現(xiàn)近期銀行與房企間的關(guān)系有所“好轉(zhuǎn)”，如綠地、世茂、雅居樂等不少企業(yè)都宣布獲得了銀行授信，又如上海15家銀行拿出610億元授信額度用來支持浦東一些企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房、人才公寓、重大工程配套商品房等重大項(xiàng)目建設(shè)。銀行對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度“回升”是否預(yù)示著開發(fā)商今年的資金壓力會(huì)有所緩解？

　　回建強(qiáng)：當(dāng)前樓市前景尚未明朗，巨大庫存不僅意味著房企將面臨巨大的銷售壓力，還意味著巨大的建設(shè)資金壓力，若融資不順或存貨去化受阻，繼續(xù)建設(shè)將不得不中斷。但銀行并非“一視同仁”，與對(duì)外融資相比，通過去化存貨回籠資金，不僅風(fēng)險(xiǎn)較小、速度較容易為企業(yè)自身策略所影響，還能同時(shí)提高企業(yè)自身的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，提高盈利水平。所以，一方面，積極的對(duì)外融資必不可少；另一方面，積極消化存貨才是當(dāng)前房企應(yīng)對(duì)資金壓力的王道。