便宜房子后面一堆問題

　　團員們也很快發現，便宜的房子可能意味著一堆問題。“美國加州、內華達州的房子大多是木質結構的組裝體，10年就要多少再修一修了，也許車庫的房頂漏了，也許生了白蟻要殺蟲，也許要換換管線或者門窗了。”加州有位買家在eBay上以4000美元買了間克利夫蘭的房子，付錢后才發現，房子被列入市府拆除名單，拆除費用7000美元，得由屋主負擔。

　　雖然外國人在美購房不存在法律障礙，但養房的后期費用卻不低：一套兩居室公寓每月管理費用約在500~1000美元，房產稅按照政府估價繳納，大約在估價總值的1%~6%。購房團有一站是在洛杉磯東面的以前是農場養牛為主的一個區域，這個新開發的大型社區，相對較偏遠，240平方米大小的兩層獨棟別墅，占地約500平方米售價36萬美元。這個價格比高峰時下跌了約五成，大家都覺得不算貴，與北京、上海的別墅相比還便宜一些。但后續費用方面，房主需交房價1~1.5%的地稅，每月還要交300美元的物業管理費和物業稅，另外5年一次的維修費用約5000美元。

　　這里所有的房子幾乎都是在美國房產泡沫的最高峰時造起來的。馬路和綠化都是新的，方圓幾公里內看不到行人，車也是稀稀拉拉的幾輛。一些房屋還在建造中。偏遠的位置和生活設施不配套，讓投資和自住的人都得好好掂量一下。“有些房子買來后可能還是個負擔。”殷國華說。

　　并不讓人意外的“零成交”

　　11天的美國看房之旅以“零成交”而結束的結果并不讓人意外。

　　美國洛杉磯KW房地產公司房地產經紀顧問范曉天說：“在美國的買房過程非常復雜，前后所需時間遠遠超過團隊總行程11天的天數，更不用說其間還要飛越五大城市，在每個城市最多只能停留兩天！即便是一個美國當地人，要在兩天之內決定買什么房都很不容易，何況是外國人呢？”

　　正如殷國華所言，“這是一個現象的開端。” 從購房團的成員可以分析，中國目前有這部分需求的人有3類：第一類是為子女求學作準備。深圳的張先生是深圳一家企業的老總，目前女兒已在美國紐約上大學，他這次想借機在美國樓市低迷時期為女兒購置一套房子。第二類是投資，力求在相對低的價位介入，等待回報。第三類是公司運作，從商業的角度對寫字樓、商鋪等進行考察。相當一部分是房地產公司市場部的負責人，為高端客戶提供第一手信息。

　　何思遠介紹說：“我們公司在過去25年中接待不少來自中國的個人投資者。他們一般在波士頓市區買公寓房，供他們的孩子在波士頓上大學時使用。隨著中國經濟迅速發展，來美國投資房產的中國人也越來越多。中國方面也邀請我們公司去中國參加房產展銷會來滿足中國人投資國外房產的需求。”

　　不同的聲音同樣令人思考：“我也不認為中國已經很強大，強大到了可以在美國的領土上自由地消費。”這是任志強說的。

　　一個華人在美購房樣本

　　李先生2006年開始在美國波士頓工作生活的歷程。夫婦倆剛在麻薩諸塞州的一個社區買下了二手獨立別墅——這是一個在美國買房的樣本。

　　“我們的房子是去年6月份以45.5萬美元成交的，現在大概估價是42.7萬美元，雖然價格又有下跌，但我們不后悔，因為買房就好像找對象，看對眼是很不容易的。”

　　李先生夫婦從2007年八、九月開始想買房子，當時距離金融危機的爆發還有半年左右，美國的房價還很堅挺。“很快就只看獨立別墅，”李先生說，“獨立別墅是徹底擁有土地的。房子會變舊，會貶值，但是小區、鄰居、好的環境、土地，是會升值的。聯排別墅院子還要額外交管理費，住獨立別墅是社會地位的象征，以后小孩上學，也不會因為住聯排別墅被人看低了。”

　　就像在廣州東山的房子，因為教育資源好就貴一大截一樣，在美國買房子在不同的學區房價就不一樣。“美國社區主要收入來自區內業主的房產稅，而房產稅的用處主要是教育。”所以，李先生夫婦很快就集中在一個社區看房，該社區面積33平方公里，人口1.5萬左右，“一個區里面獨立別墅也不會很多，這個社區大概1000幢左右，在賣的20幢左右，符合自己預算范圍更只有那么兩三套，如果有什么硬傷的話，那就幾乎沒有選擇了。”

　　去年3月底上市的這套房子，李先生夫婦一眼就看中了。第一任房主在1993年用19.5萬美元把這個房子買下。“賣家剛開始開價很強硬，要價46.9萬美元，基本不還價；我們剛開始口頭出價43.5萬美元，后來出到45萬美元，他還是不肯。放了一個月，我們再加5000美元，中介再讓他1000美元，終于在去年6月底完成手續。”

　　從去年10月份左右開始，許多大企業開始裁員，失業率上升，房價開始了真正下跌，今年一、二月成交的一些房子，價錢又便宜了大約5~10%左右。這個社區內另一套別墅使用面積是216平方米，1993年建的，2005年11月份成交，成交價59.5萬美元，現在估價大概是46萬美元。這個社區內獨立別墅估計15萬美元至幾百萬美元不等。

　　據李先生介紹，“在美國，使用面積是指暖氣能到達的實際使用面積，閣樓、未裝修的地下室、車庫都不算。車庫約60平方米、地下室約90平方米。還有1.2英畝的地，約半公頃，草地面積兩市畝半，其他是樹林。”

　　他們付了20%的首付，房產稅比例是1.3%左右，一年地稅6600美元。2007年麻州平均家庭收入是6.2萬美元，而李先生夫婦的年收入在14~15萬美元之間，交完所得稅保險之類的，純收入約為8~10萬美元。

　　鏈接

　　外國人可否在美國買房？

　　1.任何人都可以在美國買房產，買主不必是美國公民或擁有綠卡(長期居留證)。

　　2.外國人買房產貸款比本國人要求嚴格。如本國人可以付首付10%，那么外國人可能要付35%以上首付，各銀行要求不同。

　　3.如果需要貸款，如同本國人，他們的還貸能力要有證明。

　　4.買房的資金除了首付外，要準備一筆手續費，包括律師費、地契保險費等。

　　5.關于房產管理，如果房主不在美國，需要雇傭房產管理公司(property management)管理你的財產。

　　6.對于投資出租的房產，你最好買在出租市場大的區域的房產，這些區域的房產管理公司比較健全，價格也比較低廉，因為他們統一管理大量出租房。(21世紀美國麻州公司經紀人何思遠)