深層原因：限價(jià)房失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)部分業(yè)主心態(tài)失衡

　　“從表面來(lái)看，限價(jià)房質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。在樓市低迷的情況下，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開(kāi)始浮出水面，這才是矛盾根源�！睆V州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為。

　　廣州房地產(chǎn)專家、廣州市寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同也認(rèn)為，質(zhì)量問(wèn)題是導(dǎo)致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是樓價(jià)的下降。據(jù)悉，在2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)處于上漲態(tài)勢(shì)。在2007年底2008年初，市民申購(gòu)限價(jià)房時(shí)，廣州樓價(jià)仍在萬(wàn)元／平方米以上。然而2008年底收樓的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)回落至8000元／平方米，下降了近3000元／平方米。而限價(jià)房周邊的部分商品房?jī)r(jià)格也跌至每平方米六千多元，限價(jià)房失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。面對(duì)失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)且5年內(nèi)不得出租轉(zhuǎn)讓、5年后轉(zhuǎn)讓還要向政府補(bǔ)交土地收益價(jià)款的限價(jià)房，那些經(jīng)濟(jì)能力比較差的“夾心層”心中自然有些怨氣、心態(tài)難免失衡，而質(zhì)量問(wèn)題成為糾紛的導(dǎo)火索。

　　事實(shí)上，樓價(jià)下滑也直接導(dǎo)致廣州限價(jià)房銷(xiāo)售由熱轉(zhuǎn)冷，少有人問(wèn)津，以至于現(xiàn)在仍有一些限價(jià)房沒(méi)有人申購(gòu)。據(jù)悉，廣州市目前批準(zhǔn)預(yù)售5300多套限價(jià)房，但部分限價(jià)房樓盤(pán)最低認(rèn)購(gòu)率不足六成�！岸�與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商建設(shè)限價(jià)房以微利支持政府住房保障建設(shè)，產(chǎn)品不能順利賣(mài)出去，占?jí)毫似髽I(yè)的資金，也讓企業(yè)陷入困局�！睋�(jù)保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露，保利西子灣限價(jià)房的利潤(rùn)率只有3%。

　　而根據(jù)記者調(diào)查，限價(jià)房遭遇的問(wèn)題還不只是這些。原本熱銷(xiāo)的限價(jià)房也正被一些業(yè)主棄購(gòu)，那么賣(mài)不出去的限價(jià)房又該如何處理？拍賣(mài)出去的限價(jià)房用地又該如何處置？同時(shí)，已經(jīng)出售的限價(jià)房也面臨如何進(jìn)行后續(xù)管理的問(wèn)題。比如廣州限價(jià)房限制5年內(nèi)出租轉(zhuǎn)讓，但目前，已經(jīng)有一些限價(jià)房出租的消息發(fā)布在焦點(diǎn)廣州房地產(chǎn)網(wǎng)保利西子灣業(yè)主論壇上。

　　“事實(shí)上，限價(jià)房遭遇這么多尷尬有一定必然性，這與其制度設(shè)計(jì)相關(guān)�！饼埍蟊硎�，“雖然政府稱限價(jià)房為商品房，但其實(shí)際操作卻帶有很強(qiáng)的計(jì)劃指令性。而且限價(jià)房的價(jià)格也是政府兩年前就已經(jīng)訂好的，難以適應(yīng)瞬息變化的市場(chǎng)，尤其是當(dāng)市場(chǎng)下行的時(shí)候，商品房供過(guò)于求，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)而又帶有諸多限制的限價(jià)房必然首先被市場(chǎng)拋棄�！�

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為：“限價(jià)房肩負(fù)的任務(wù)太重，既要壓住飆升的房?jī)r(jià)，又要照顧夾心人群的住房，可以說(shuō)是不堪重負(fù)。經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的實(shí)踐，現(xiàn)在看來(lái)，似乎限價(jià)房并不能讓‘夾心層’滿意，而且由于限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模小也難以調(diào)控樓市�！�

　　何去何從：考驗(yàn)政府智慧

　　面對(duì)限價(jià)房困局，廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺接受媒體采訪表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。此外，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購(gòu)對(duì)象，拆遷戶和海外歸國(guó)高層次人才將有望可以申購(gòu)限價(jià)房，以此來(lái)消化存量和在建的限價(jià)房。

　　廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限價(jià)房作為一種新生事物，在探索過(guò)程中不可避免地出現(xiàn)問(wèn)題，而且限價(jià)房目前出現(xiàn)的問(wèn)題都可以通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售范圍、靈活掌握用地供應(yīng)規(guī)模來(lái)解決，因此廣州限價(jià)房的政策是一個(gè)比較穩(wěn)定的政策，仍將堅(jiān)持限價(jià)房政策，調(diào)控樓市。

　　對(duì)此，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生認(rèn)為，“在樓價(jià)高漲的情況下，政府出臺(tái)限價(jià)房政策是及時(shí)、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，但在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更需要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。而且政府保障群眾‘居有其所’，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)�！�

　　“調(diào)控房?jī)r(jià)未必一定要使用限價(jià)房這個(gè)調(diào)控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價(jià)17350元／平方米調(diào)整至2008年12月均價(jià)10979元／平方米，完全是在市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)下實(shí)現(xiàn)的，并沒(méi)有受到限價(jià)房的影響�！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心副主任王鋒則認(rèn)為，限價(jià)房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，盡管也起到了一定的作用，但當(dāng)下，重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)間的分界線�！�

　　一些專家甚至認(rèn)為，現(xiàn)階段，沒(méi)必要大規(guī)模推出限價(jià)房解決“夾心層”的住房難題，而實(shí)際上，那些買(mǎi)得起6500元／平方米限價(jià)房的也可以通過(guò)市場(chǎng)租賃或者二手房市場(chǎng)解決。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，“在廣州限價(jià)房申購(gòu)人群中，有不少30歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯，正處于人生創(chuàng)造財(cái)富的黃金時(shí)期，不應(yīng)該伸手‘討要’政府保障，而且政府也不應(yīng)該把本來(lái)集中用于解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。政府最應(yīng)該做的是，集中主要精力解決最需要幫助的群體。”

　　目前，廣州已經(jīng)停止出讓限價(jià)房用地，并開(kāi)始減少限價(jià)房供應(yīng)，然而北京、天津等不少城市卻仍正在建設(shè)限價(jià)房。對(duì)此，韓世同表示，“由于各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度不一樣，何時(shí)暫停限價(jià)房并無(wú)統(tǒng)一時(shí)間，但關(guān)鍵的是限價(jià)房不能限品質(zhì)�！保ㄓ浾哧愊蠕h）