近半個月中介成交數據已現放緩

　　中原地產研究部對廣州近半個月的成交監測顯示,相當部分樓盤鑒于前期成交回暖提價后,全市整體銷售速度已有所回落。而業內人士的擔憂,在剛剛過去的清明假期也出現了一些苗頭。陽光家緣數據顯示,清明小長假廣州共簽約一手住宅868套,與去年清明相比有略微增加,但簽約量很明顯不敵上月單個周末。

　　盡管黎文江認為,“五一”前廣州將有17個全新盤推出,新貨達11000套。按照開發商通常的營銷手法,每次推出新盤都會想辦法引爆一些熱點以推高成交量,因此17個全新盤的陸續推出應該可以使熱銷持續到“五一”以后。但由于4月是傳統意義上的淡季,業界對本月的銷售普遍都不敢過分樂觀。

　　胡廣東在接受記者采訪時表示,目前來看,4月上半月成交放緩基本已成事實,下半月由于臨近“五一”,開發商應該會推出一些促銷手段和優惠措施,再加上新盤的拉動作用,交易量應該不會太差。因此上半月和下半月相抵,4月的交易量也許不會明顯下跌。但他指出,即便4月逃過了“倒春寒”,“五一”過后的樓市也不會太樂觀。

　　他表示,現在的樓市,往往成交上去了開發商就開始漲價或取消優惠,于是導致觀望,交易量出現下跌；成交不理想了,開發商又開始降價或以其他各種方式促銷,以期拉動消費,“如此波浪式的成交情況其實不利于樓市的長期健康發展”。

　　巨量庫存迫使開發商盡快回籠資金

　　此外,當前房地產市場面臨最大的問題之一———巨量庫存導致供大于求仍未改變。華遠地產董事長任志強指出,目前全國開發商手里待開發的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開發量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫存的土地。而目前全國房屋空置面積已經達到1.6億平方米。因此,即使今年出現2007年那樣的樓盤旺市,全年房屋庫存也會有2.5億平方米。“這意味著全國每年房屋銷量的1/3處于庫存狀態,而這種高庫存狀態也使開發商將主要精力放在庫存消化上,對開發投資和再拿地的積極性都很低”。

　　與北方一些大城市相比,廣州的庫存量相對較小,但有數據顯示,截至2008年底廣州也尚有400多萬平方米的庫存。按照今年1、2月每月50萬平方米左右的銷量來看,大約需要8個月才能消化完。此外,胡廣東表示,舊貨受價格影響較大,如果房價不合理就很難銷售。根據中原地產的市場分析就可以看出,在成交旺盛的“小陽春”中,舊貨的銷售情況也并不理想。而光大地產營銷中心副總經理張建強則指出,房地產開發一般要經過2年的周期,因此2年前拿地高峰期的那些土地,到今年下半年將陸續開始出貨,新貨量將會明顯增加。有專家指出,如果舊貨消化不及時,新貨熱銷又不能持續,那庫存量的增加又會使開發商套進更多的現金。

　　信貸放松暫難支持開發商資金鏈

　　近期,有7家地產公司從銀行獲得了總額超過850億元的授信。其中包括瑞安房地產的130億元、綠城地產的200億元、SOHO中國的100億元、世茂集團的150億元、綠地集團的174億元、泛海建設的78.6億元和廣州城建的19億元。再加上“粵15條”中允許緩交土地出讓金和土地增值稅的規定,以及國家層面對房企拓寬融資渠道的支持,一些開發商的日子似乎開始沒那么難過了。

　　因此有專家開始擔心,開發商的資金壓力解除,有可能不再急于賣房套現,房價可能因此緊緊咬住甚至上漲。還有觀點稱,相關地產企業獲得銀行如此強力的信貸支撐,有望走出困境。對此,胡廣東表示,雖然近期有一些開發商獲得了銀行的信貸支持,但從整體看,數量不多,而且這些房地產企業多是上市公司或大型知名企業,大發展商攤子也大,因此這些信貸支持對整體資金鏈的影響不會太大,開發商還是需要通過銷售來回籠資金。(記者 盧軼)