盡管北京樓市由寒冬轉(zhuǎn)向暖春已成定局，但有業(yè)內(nèi)人士表示，這種樓市暖春卻并非惠及所有項目，樓盤之間的分化、部分項目強者恒強，已經(jīng)成為2009年樓市的主題詞。“強者恒強的效應(yīng)將體現(xiàn)得愈加明顯——有限的購買力集中在那些地段優(yōu)越、配套資源稀缺的項目上，而原本價格體系就面臨崩塌的差地段、差配套‘雙差’項目，盡管不斷打‘降價牌’，卻依然舉步維艱。”百達行營銷中心總監(jiān)宮君對記者說。

　　遠郊項目深受降價沖擊

　　當樓市被迫擠泡沫的時候，首當其沖被擠掉價格泡沫的就是位置、配套差的樓盤，此輪樓市調(diào)整降價最為猛烈的通州、燕郊就是典型的例子。“如果說四環(huán)的樓盤降價20%就能吸引100個看房人的話，五環(huán)的樓盤也許需要降價30%才能達成同樣的銷售目標，這就是降價的邊際效用遞減。”某業(yè)內(nèi)人士對記者說。

　　以目前樓市降價較為厲害的通州為例，目前開盤的某項目三期價格僅僅6000多元每平方米，而去年，該樓盤的市場均價大約為8600元每平方米，部分戶型的房子比去年甚至便宜了3000多元每平方米。事實上，在2008年，許多通州項目都已經(jīng)突破了每平方米1萬元大關(guān)，然而許多通州項目被逼上大幅降價的華山一條道，但銷售狀況大多非常不理想。

　　“降價的邊際效用也有為零的時候”，某品牌開發(fā)商無奈地對記者表示，盡管降價是當前樓市流行的營銷策略，但降價本身也面臨著邊際效用遞減的問題，當價格已經(jīng)降無可降的時候，比拼的就是樓盤本身的地段、品質(zhì)、配套等硬件，而這些，顯然是樓盤先天性的問題，無法一蹴而就。

　　稀缺地段逆市堅挺

　　事實上，對于很多地段有稀缺性的項目來說，降價目前還沒有被提上議事日程。比如龍湖唐寧ONE、華潤西堤紅山、遠洋萬和城等，這些2009年熱銷樓盤都有個共同的特點：價格比較堅挺。究其原因，還在于其不可復(fù)制的地段價值、成熟的市政、交通綜合配套，以及稀缺的教育資源。

　　對此，今年5月即將開盤的位于北四環(huán)內(nèi)、牡丹園腹地的藤花紫院策劃總監(jiān)張瑩深有感受。盡管該項目不過180多套住宅，但自從公布以來，登記的客戶已經(jīng)超過4000組。“牡丹園是京城久負盛名的城市核心居住板塊，繁華、便利；周邊幼兒園、中小學(xué)林立；緊鄰中國八大頂級學(xué)府，西側(cè)緊鄰院校和科研機構(gòu)密集的學(xué)院路，南靠北影廠和電影學(xué)院，北鄰北極寺干休所，受周邊人群素養(yǎng)和生活氛圍的影響，這個區(qū)域也充滿了深厚的人文底蘊。”在她看來，不可復(fù)制的地段價值和生活氛圍，使其在價格上擁有較強的獨立性，而不用考慮宏觀市場的漲跌。