數(shù)據(jù)表象 樓市數(shù)據(jù)確已回暖

　　今年3月，上海樓市走出了一波強(qiáng)勁的“小陽(yáng)春”行情：新房、二手房成交量雙雙放量，分別反映新建住宅、二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)的3月份中房上海住宅指數(shù)、二手房指數(shù)，也同時(shí)終止了連續(xù)7個(gè)月的下跌之勢(shì)，分別表現(xiàn)為持平和上漲1.12%。

　　從3月份成交數(shù)據(jù)來看，可以判斷上海樓市已暫入回暖階段。相關(guān)機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，3月，全市商品住宅共成交150萬(wàn)平方米左右，環(huán)比上升85.2%，同比則上漲46.4%，并創(chuàng)下了2008年1月以來的成交量新高。3月份市場(chǎng)成交已經(jīng)與2006年月度平均成交量(150萬(wàn)平方米)基本持平，并已接近2007年平均175萬(wàn)平方米的水平。房?jī)r(jià)方面，全市成交均價(jià)表現(xiàn)基本平穩(wěn)，始終在12000元/平方米上下波動(dòng)。從項(xiàng)目具體價(jià)格表現(xiàn)來看，大部分樓盤售價(jià)穩(wěn)定。同時(shí)，部分樓盤由于前期降價(jià)幅度較大，出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面，開發(fā)商順勢(shì)縮小了優(yōu)惠幅度。

　　整體來看，上海房?jī)r(jià)已表現(xiàn)出底部企穩(wěn)小幅回升的態(tài)勢(shì)。

　　局部里象 剛需、政策、外資是回暖主因

　　剛需釋放、政策利市，毫無疑問，這是支持目前樓市這波向上行情的主體。

　　專業(yè)人士認(rèn)為，一季度全國(guó)房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。

　　這表明，當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求還是自住需求。“小陽(yáng)春”實(shí)質(zhì)是在政策效應(yīng)和房?jī)r(jià)調(diào)整之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察。

　　此外，有一點(diǎn)不得忽視的是，外資又來“攪局”了。

　　近期，樓王翠湖天地嘉苑和御翠園都獲得了3套業(yè)績(jī)，御翠豪庭售出了58套、世茂濱江、仁恒河濱城、經(jīng)典茂名等樓盤的月成交量都超過了50套，這批豪宅買家中有部分是外籍購(gòu)房者。

　　不管外資對(duì)上海樓市欽慕多久，來去匆匆的游資是否能一如既往力挺樓市，暫無定論。加之階段性剛性需求的消耗殆盡，政策效應(yīng)顯現(xiàn)完后，“小陽(yáng)春”或許將面臨“冬眠”。

　　房協(xié)表態(tài) 勿盲目提價(jià)

　　上海樓市近期出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”已被不斷攀高的銷售數(shù)據(jù)驗(yàn)證，滬上部分開發(fā)商耐不住性子開始小幅提價(jià)。4月9日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)(下稱房協(xié))組織了一次形勢(shì)研討會(huì)，這次會(huì)上，地產(chǎn)商們被潑了一盆冷水：目前成交量上升能否持續(xù)尚未可定論，在保持樓市穩(wěn)定的前提目標(biāo)下，開發(fā)商應(yīng)切忌盲目提價(jià)。

　　在過去的兩個(gè)月里，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，尤其是3月份，成交量更是回到2007年的高峰水平。但是房協(xié)稱，上海面臨的形勢(shì)依然嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。樓市真正回暖有賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)。商品住房交易回升態(tài)勢(shì)還不夠穩(wěn)定，年內(nèi)樓市還存在諸多不穩(wěn)定因素。

　　房協(xié)文件中還指出，目前樓市的回暖一定程度上來講是去年積蓄已久的剛性需求的集中釋放，并不能證明樓市已經(jīng)真正回暖，后期能否可以持續(xù)還有待觀察。開發(fā)商尤其是幾家大的開發(fā)商應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，目前來看，樓市還是處在調(diào)整階段，并不能看作是又一個(gè)旺季的到來，因此不能盲目樂觀。

　　專家表態(tài) 樓市正值“選擇性回暖”階段

　　市場(chǎng)的種種表現(xiàn)是否意味著國(guó)內(nèi)樓市全面回升？不少專家認(rèn)為，作出這樣的判斷為時(shí)尚早。

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授尹伯成教授表示，3月份是傳統(tǒng)的樓市旺季，僅憑這一個(gè)月的成交放量很難得出樓市全面恢復(fù)的結(jié)論。目前上海，成交主要集中在戶型小、總價(jià)低的樓盤和市中心高檔公寓，屬“選擇性回暖”。

　　面對(duì)選擇性回暖，開發(fā)商也應(yīng)該采取選擇性推盤的策略。直指樓市最饑渴的需求。傳統(tǒng)意義上4月是置業(yè)的清淡期，正好能考驗(yàn)這次樓市“小陽(yáng)春”的持續(xù)性。如果4月業(yè)績(jī)好，樓市下半年反彈可期。反之，如果樓市遇上“倒春寒”，前景將不明朗。

　　尹伯成同時(shí)指出，前期出臺(tái)的政策利好效應(yīng)已經(jīng)被市場(chǎng)消化，而近期政府出臺(tái)新政策的可能性已經(jīng)不大，當(dāng)前將主要依靠企業(yè)自身調(diào)整價(jià)格來適應(yīng)市場(chǎng)需求。

　　開發(fā)商表態(tài) 冷靜把脈“小陽(yáng)春”

　　部分開發(fā)商開始采取冷靜應(yīng)市態(tài)度。由于今年過多的開發(fā)商搶占了3月檔期，市場(chǎng)上同質(zhì)商品開始泛濫，部分開發(fā)商已在4月初放緩腳步。

　　據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入4月，樓市在推盤量方面也出現(xiàn)了一定的回落。截至4月3日，目前已經(jīng)公開的新項(xiàng)目較上月同期有著較為明顯的回落，數(shù)量?jī)H為上月的一半，為23個(gè)。

　　對(duì)于后市，開發(fā)商們的判斷也非常謹(jǐn)慎。

　　萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，現(xiàn)在并不是所有城市、所有市場(chǎng)都出現(xiàn)回暖的現(xiàn)象，目前只是低總價(jià)、低單價(jià)剛性需求的房子成交比較活躍。通常成交比較活躍的地區(qū)和該地區(qū)房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度有關(guān)聯(lián)。所以回暖持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)如何演變，還需要進(jìn)一步觀察。

　　金地集團(tuán)總裁張華綱表示，目前交易量的增長(zhǎng)是剛性需求的爆發(fā)。房市是否真正回暖，還需要觀察。剛性需求的爆發(fā)也是需要再觀察，而且全國(guó)市場(chǎng)的具體情況也不太一樣。

　　新景祥投資總裁秦剛表示，雖然成交量放大，但不能稱之為“回暖”，因?yàn)槭袌?chǎng)回暖的判斷因素有很多，交易量只是其中的一個(gè)方面。

　　上置集團(tuán)副總裁張宏飛說：“回暖是局部現(xiàn)象，就拿我們公司來說，上海的樓盤情況就會(huì)好些，但是沈陽(yáng)表現(xiàn)得就比較緩慢。我們公司對(duì)往后的發(fā)展也很謹(jǐn)慎，對(duì)于樓盤的建設(shè)也會(huì)更加‘精挑細(xì)選’。”

　　開發(fā)商們的謹(jǐn)慎態(tài)度似乎在暗示，短期內(nèi)高歌猛進(jìn)的樓市依舊缺乏持續(xù)向前的后勁。大部分開發(fā)商認(rèn)為，目前樓市的反彈只是階段性波動(dòng)，調(diào)整大勢(shì)并沒有逆轉(zhuǎn)。