深圳4月交易量猛降40%？

　　房地產中介及地產上市公司提供的情況支持了上述數據。

　　“按照我們的估計，深圳4月份的交易量大概要下降40%左右，廣州大概下降20%左右，上海北京等一線城市大致都是這樣的情況，二線城市的數據可能會滯后些。”中原地產華北董事總經理李文潔認為。這意味著，深圳市場消化庫存的速度有可能重現2008年般緩慢的狀況。

　　深圳本地一家房地產上市公司管理層人士表示，“深圳政府對于當地的房地產市場極少干預，深圳房地產市場大致可以看作是完全競爭的市場，每次房地產調整深圳跌得快，漲得也快，深圳市場的表現可以看作是全國房地產市場的先行指標。”在理財周報記者與多位房地產上市公司管理層人士的交流中，他們多數持有類似看法。

　　“現在的統計數據都是根據政府公布的數據計算的，是指成交了的那部分，但是未成交部分的價格并沒有反映出來。”合富輝煌董事副總經理黎振偉表示他對于4月的市場情況并不看好。

　　萬科A(000002.SZ)一位管理層人士在和理財周報記者私下交流時也談到了對當下地產市場的看法。他認為，“現在的市場成交量的確是有些萎縮，而萎縮的原因主要是年初時候地產商們蜂擁出貨，導致現在出現局部供應不足，雖然這說明需求仍然較大，但是我們并沒有因此而開始樂觀， 表現在都不敢再去買地。”

　　招商地產(000024.SZ)的董秘劉寧則認為成交萎縮的趨勢在招商地產深圳的項目還沒有反映出來。”據她判斷，這種變化主要還是開發商的節奏慢的原因，供應量跟不上，而此前的存量消化得太快。在招保萬金四家龍頭中，招商地產在深圳項目最多。

　　“就目前而言，保利地產在4月份的數據還沒有看到這種趨勢，我們廣州的項目銷售情況基本上還是跟3月份差不多。”保利地產(600048.SH)董秘岳勇堅表示。保利地產廣州項目占其營業收入比例在30%左右，其大部分樓盤定位于廣州的主流消費群體，即均價在1萬-2.5萬每平方米的項目上。

　　價格仍是“禍首”

　　歸根到底，影響交易量下滑的“禍首”仍然是房價。

　　中原地產華北董事總經理李文杰表示，“我個人感覺，2、3月反彈的數據是意料之中的，那時成交量主要還是積壓性的需求，主要還是改善型住房等需求，這種需求在2月份和3月份得到了快速釋放，創造了歷史性的新高。”

　　滿堂紅廣州研究部經理周峰則認為，“3月份廣州的二手市場主要還是集中在改善型、婚房等幾大客戶群體。”

　　“現在4月份的數據下來了，原因可能是有些開發商看到交易量上去，漲價過快，消費者又再度形成了觀望心態。這之前樓市所形成的小陽春能不能持續下去還很難說，主要還是要看開發商愿不愿意把房價降下來。”李文杰認為。

　　合富輝煌董事副總經理黎振偉認為：“房地產回暖主要還是購買力的累計效應、銀行政策的改善等等利好因素共同促成的，但是開發商看到最近市場的反彈，便急于升價。”

　　“在二手市場上出現了比較多的‘返價’現象，就是說有些房子原來是出價50萬，最近看到市場有好轉跡象，小業主重新要價到55萬。”

　　開發商供應不上

　　然而，房地產開發商及機構研究員，則明顯與上述中介人士觀點相左。

　　“庫存量不能單單看拿到批售證的樓盤的庫存量，要結合開發商積壓的土地儲備量來看，打個比方，開發商拿了300萬平方米的地，庫存量除了要算拿到批售證的150萬平方米外，還要算積壓的150萬平方米土地儲備。這樣來看，實際上開發商的庫存壓力還是很大的。”李文杰表示。

　　上述萬科內部管理人士認為，房地產回暖不是一朝一夕。而前期地產商過多地透支了土地儲備，許多年前拿的地，現在大型房地產商的土地儲備都在下降。他強調：“我個人并不看好。”

　　長江證券分析師蘇雪晶在4月份的一份研報指出，供給減少在今年下半年會顯現出來。“從最新的2月份數據上看，新開工面積同比有所放緩，銷售面積同比處于同一水平，因此新開工與銷售面積比比去年同期水平要低一些。這說明開發商對于后市還是持較為謹慎態度。再從竣工面積與銷售面積對比上看，今年2月份要大于去年同期水平，今年為1.1，而去年同期為0.85。由于市場的調整，開發商竣工面積大幅度減少。”

　　周峰認為，“一手樓的情況主要還是因為，之前開發商推盤速度較快，消化得比較多了，像那些戶型好、格局好的樓源都賣得差不多了。”

　　“供應不足還有一個原因，2007年許多地產商大肆圈地，但這些土地現在都還不能上市。其實最近的銷售還是不錯的，上半年還可以顯示出不錯的業績，但下半年可能難講。”上述萬科內部管理層人士表示。

　　蘇雪晶認為，只有價格的下調才能抑制開發商的投資沖動，同時讓需求者放棄觀望，供求關系才能趨于平衡。盡管房地產新政(包括稅費下調，包括利息下調，包括保障房的入市)都能在一定程度上緩解成交量的萎縮，但是只有整體房價進一步下跌、開發商新開工面積增速的進一步放緩，投資增速的進一步放緩，隨著各地成交量的逐步釋放，未來供求關系才將好轉。