貨幣供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致的資產(chǎn)升值，更多地表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)與寫(xiě)字樓市場(chǎng)

　　一季度放貸量增長(zhǎng)就超過(guò)4萬(wàn)億元，很多人認(rèn)為所謂的小陽(yáng)春都是銀行信貸托起來(lái)的。但是，這與房地產(chǎn)的關(guān)系不大。目前并未公布在一季度新增的貸款中，房地產(chǎn)貸款占了多少比重。每年房地產(chǎn)貸款連20%占比都不到，我估計(jì)今年4萬(wàn)億里投資不超過(guò)3000億元用于房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)除了用物業(yè)抵押可以獲得貸款外，其余都很難拿到貸款。授信是沒(méi)有任何意義的，授信的惟一好處是可以在全國(guó)使用。比如我們的西安項(xiàng)目在北京拿到授信后，可以直接在當(dāng)?shù)啬玫劫J款，少了一個(gè)中間審批環(huán)節(jié)，其余什么意義都沒(méi)有。總行沒(méi)有授信的話，就需要多一次審批。授信額度只表現(xiàn)企業(yè)實(shí)力的一個(gè)方面，銀監(jiān)會(huì)不是傻瓜。

　　我預(yù)計(jì)，今年一年開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模大概會(huì)在5000億元左右，往年也不超過(guò)6000億元，一般都是在4000億元~6000億元之間。

　　只要貨幣量供應(yīng)大時(shí)就一定會(huì)出現(xiàn)通脹。但和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖沒(méi)有關(guān)系，更多的資產(chǎn)升值表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的交易量沒(méi)有回升就不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)在回暖。目前就市場(chǎng)分析，80后和結(jié)婚一族占據(jù)的比重很大。1~3月交易戶型大多是90平方米以下，我們認(rèn)為目前連改善性需求都沒(méi)真正啟動(dòng)起來(lái)，改善性需求占據(jù)比例很低，還不到30%。

　　房地產(chǎn)與外貿(mào)肯定是最后復(fù)蘇的兩個(gè)行業(yè)

　　近來(lái)多個(gè)上市公司提出了再融資的方案，這讓很多人聯(lián)想到房地產(chǎn)是否已經(jīng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇了。我不認(rèn)為是這樣，房地產(chǎn)肯定是宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)，但是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)和外貿(mào)經(jīng)濟(jì)肯定是最后復(fù)蘇的行業(yè)。

　　現(xiàn)在看到的只是房地產(chǎn)行業(yè)的一部分，只是住宅部分，還有30%以上的投資是非住宅業(yè)務(wù)，到目前為止，那些業(yè)務(wù)基本上是零啟動(dòng)。而且，到目前為止，針對(duì)非住宅產(chǎn)業(yè)，從信貸、土地、個(gè)人按揭貸款都沒(méi)有任何優(yōu)惠政策。商業(yè)貸款依然是首付40%，利率依然是高利率，很多地方還加了租金稅。商業(yè)貸款和寫(xiě)字樓個(gè)貸基本上是竣工時(shí)或入住時(shí)才發(fā)放。這三分之一的市場(chǎng)被啟動(dòng)后，才叫做行業(yè)被啟動(dòng)。如果最后商業(yè)市場(chǎng)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)不起來(lái)的話，不能代表行業(yè)回暖。

　　16到30個(gè)城市的去庫(kù)存化已經(jīng)差不多了

　　一二月份全國(guó)土地的成交量按宗數(shù)與米數(shù)計(jì)算同期下降了70%，最高達(dá)80%，但是，3月份土地的成交量已經(jīng)開(kāi)始回升，全國(guó)至少有16到30個(gè)城市的土地價(jià)格開(kāi)始回升。這說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，就是這些城市的去庫(kù)存化已經(jīng)差不多了。雖然還沒(méi)有反映到全國(guó)，但是在部分城市已經(jīng)顯露出這樣的跡象。不過(guò)，這只是一個(gè)月的數(shù)據(jù)，而且是局部城市，中國(guó)也太大，到目前為止，我們監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市里還沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)同時(shí)漲和同時(shí)跌的情況。這還要再看幾個(gè)月的數(shù)據(jù)再說(shuō)。目前而言，應(yīng)該說(shuō)交易量的上升是普遍的，價(jià)格是不平衡的。