“亞特蘭大2003年以來(lái)的泡沫已經(jīng)全部被擠干了，我們手上一套‘法拍房’(銀行沒(méi)收后再拍賣(mài)的房產(chǎn))，20 06年賣(mài)20萬(wàn)美元，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)才1.2萬(wàn)；還有一套稍微偏遠(yuǎn)點(diǎn)的，2006年估價(jià)是31.5萬(wàn)美元，8個(gè)月前我去看，標(biāo)價(jià)是14.8萬(wàn)，現(xiàn)在你去看，只賣(mài)2.2萬(wàn)美元�！币贿吋彼俚刂v解，美加置業(yè)總經(jīng)理賀鋼一邊在打印出來(lái)的房產(chǎn)照片上，用粗粗的紅筆，標(biāo)出各個(gè)時(shí)期的價(jià)格。

　　“現(xiàn)在是在美國(guó)投資買(mǎi)房最好的時(shí)機(jī)了�！辟R鋼一改笑臉，鄭重地告訴《瞭望東方周刊》，“我們每個(gè)月都組織目前中國(guó)最專(zhuān)業(yè)的炒房團(tuán)去美國(guó)看房，15天，費(fèi)用是5萬(wàn)元人民幣，成交再收10%中介費(fèi)，但收益卻是5倍、10倍計(jì)算的。”

　　但在美國(guó)接待了幾批中國(guó)炒房團(tuán)的經(jīng)紀(jì)人陳遠(yuǎn)卻告訴本刊，“我已經(jīng)不想再接這樣的業(yè)務(wù)了�！币�?yàn)椴还芴?hào)稱(chēng)有多少客戶(hù)可以立馬掏出現(xiàn)金來(lái)買(mǎi)房，“但‘炒房團(tuán)’這個(gè)做法本身就是不專(zhuān)業(yè)的，有的華人經(jīng)紀(jì)人私下抱怨說(shuō)，接這樣的團(tuán)，就是浪費(fèi)時(shí)間，因?yàn)椴粫?huì)有人買(mǎi)的，事實(shí)也的確如此。”

　　澳洲威馳中國(guó)區(qū)CEOColetteChester也覺(jué)得，目前比比皆是的海外看房團(tuán)顯得很奇怪——按照這樣的模式，“看房者和開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有好處”。

　　那誰(shuí)在里面賺到錢(qián)了呢？“從上海出發(fā)的美國(guó)14天普通旅游，報(bào)價(jià)是每個(gè)人15300元人民幣，賀鋼15天的看房團(tuán)報(bào)價(jià)是5萬(wàn)元，你想，其中有多少利潤(rùn)？”剛剛送走一個(gè)“海外炒房團(tuán)”的上海一家旅行社總經(jīng)理?xiàng)铒w(化名)告訴本刊。

　　圍繞“海外看房”，國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成了一個(gè)包括海外購(gòu)房投資者、國(guó)外開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人、國(guó)內(nèi)旅行社、移民公司、留學(xué)公司、看房團(tuán)“黃�！痹趦�(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈，然而，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，“炒房團(tuán)自己成了蛋糕”。

　　“非專(zhuān)業(yè)”炒房團(tuán)

　　“從去年下半年開(kāi)始，陸續(xù)有國(guó)內(nèi)的投資人組團(tuán)到美國(guó)看房，大部分團(tuán)都選擇由當(dāng)?shù)氐娜A裔房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待。”陳遠(yuǎn)告訴本刊。

　　“一個(gè)30人的團(tuán)，居然只找了我一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。”陳遠(yuǎn)說(shuō)，“美國(guó)人買(mǎi)房，一般是一個(gè)經(jīng)紀(jì)人對(duì)應(yīng)一個(gè)客戶(hù)，經(jīng)紀(jì)人根據(jù)客戶(hù)要求篩選出幾個(gè)項(xiàng)目，再陪著客戶(hù)慢慢挑選，最順利的情況下，看房、簽約、驗(yàn)房、查房產(chǎn)歷史、交割，這個(gè)過(guò)程最少也要一兩個(gè)月�！�

　　但中國(guó)的海外炒房團(tuán)中，大部分人都沒(méi)有想清楚自己要買(mǎi)什么樣的房子，組織者也不允許成員分開(kāi)看房，最后就是“上午看3個(gè)十幾萬(wàn)美元的公寓，下午看兩個(gè)幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的豪宅，一大群人一擁而入，匆匆看一圈，就要去下一個(gè)，還沒(méi)開(kāi)始介紹，就有人急著要去買(mǎi)電腦、手機(jī)帶回國(guó)。在一個(gè)城市待兩天，馬上又去了另一個(gè)城市�！�

　　這些投資者中很多都是原來(lái)溫州炒房團(tuán)的成員，在國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)炒房，但在美國(guó)卻顯得有些“業(yè)余”�！懊绹�(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人唯一收入來(lái)源是房產(chǎn)交易的傭金，是買(mǎi)賣(mài)雙方各出3%。為了完成業(yè)務(wù)，經(jīng)紀(jì)人要把房子的所有背景資料，包括所有權(quán)、負(fù)債、房屋質(zhì)量，甚至附近有沒(méi)有垃圾填埋場(chǎng)，有幾家學(xué)校都調(diào)查清楚，一個(gè)房產(chǎn)的資料可能有上百頁(yè)厚，但沒(méi)有一個(gè)客戶(hù)拿這些資料去看�！�

　　分別參加過(guò)美國(guó)和澳大利亞購(gòu)房團(tuán)的郭圖認(rèn)為，造成這種局面的原因是雙方投資理念差別太大�！叭ッ绹�(guó)看房的人，無(wú)論是為子女留學(xué)，還是想移民，根本目的是想抄底，說(shuō)白了，就是想去揀個(gè)大便宜。電視上天天說(shuō)美國(guó)怎么金融危機(jī)，房?jī)r(jià)怎么跌，但跑過(guò)去一看，其實(shí)并不是那么回事�！�

　　曾經(jīng)也是溫州炒房團(tuán)一員的郭圖告訴本刊，2009年1月，他參加了一個(gè)赴美海外炒房團(tuán)，想既為自己14歲的女兒今后留學(xué)作準(zhǔn)備，也可以等房?jī)r(jià)重新漲上去后賺差價(jià)，“真正地段、環(huán)境、質(zhì)量等等條件能基本滿(mǎn)足要求的，只有一個(gè)紐約皇后區(qū)的新建單元樓�！�

　　在郭圖帶回來(lái)的資料上，這個(gè)單元樓離地鐵站還有1個(gè)街區(qū)，一套115平方米的兩居室最低售價(jià)為70萬(wàn)美元，8 0平方米的一居室，有一套采光不足的特價(jià)房，也要42萬(wàn)美元。

　　“價(jià)格高就不說(shuō)了，再把各種稅費(fèi)算上去，3年后賣(mài)出去，我參加炒房團(tuán)的這3萬(wàn)元費(fèi)用都回不來(lái)�！惫鶊D說(shuō)，“稍微有點(diǎn)升值潛力的公寓，價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50萬(wàn)美元，但管理費(fèi)用太高，稅收政策限制，差不多能抵消短期投資的所有獲益。”

　　美麗泡影

　　投資的確是好機(jī)會(huì)，但炒房在國(guó)外卻行不通，不少參與者并沒(méi)有搞清楚其中的關(guān)系。

　　ColetteChester告訴本刊記者，目前中國(guó)人海外購(gòu)房，最有利的因素分別是匯率和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的下跌，由此，澳大利亞和美國(guó)成為中國(guó)海外購(gòu)房團(tuán)的主要目的地。

　　以澳大利亞為例，2008年人民幣和澳元的匯率是1比6.6，2009年3月初，匯率則變成了1比4.5，“現(xiàn)在用人民幣買(mǎi)澳大利亞的房子，就等于比去年便宜了40%”，但是，這并不意味著澳大利亞房?jī)r(jià)可以炒，Colette Chester說(shuō)，澳大利亞房?jī)r(jià)在過(guò)去多年中，一直是穩(wěn)步增長(zhǎng)，而政府的稅費(fèi)政策，也是鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有，所以，“如果你選擇了一個(gè)很好的地段，那5~7年后，你的房產(chǎn)可能價(jià)值翻倍，短期炒房的人，是不會(huì)賺到錢(qián)的�！�

　　以一套一居室、售價(jià)為30萬(wàn)澳元的公寓為例，中國(guó)投資者一般可以首付15萬(wàn)，貸款15萬(wàn)，利息為5%，也就是每年7500澳元。如果能以每周400澳元的價(jià)格租出去，每年就有22000澳元的收入，除去每年3000澳元的物業(yè)費(fèi)，1800澳元的土地行政管理費(fèi)，250澳元的業(yè)主保險(xiǎn)費(fèi)等，每年收益大約為1萬(wàn)澳元。

　　ColetteChester告訴本刊，澳大利亞平均房?jī)r(jià)漲幅為5%，如果投資者5年以后將房屋脫手，可以獲得2.5萬(wàn)澳元的折舊補(bǔ)貼退稅，“收益就是7.5萬(wàn)澳元的售房差價(jià)，減去1800澳元的稅，再加上每年的租金收入。”再除去當(dāng)?shù)卮�理公司幫客�?hù)租賃房屋的代理費(fèi)、房屋的維護(hù)、維修等費(fèi)用，也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)依舊保持5%的增長(zhǎng)，中國(guó)人投資30萬(wàn)澳元，5年后的收益率就是40%，平均每年8%。

　　而如果持有一年就拋售，“很多稅費(fèi)優(yōu)惠都享受不到，就只能賺1.5萬(wàn)澳元”，也就是說(shuō)，收益只有5%，其中還不包括房屋空關(guān)、地段不佳而升值慢、甚至所選擇的開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不佳的風(fēng)險(xiǎn)，“而且，客戶(hù)去看房，大概要1個(gè)禮拜時(shí)間，費(fèi)用也要自己出，要1.5萬(wàn)元人民幣左右。”

　　自澳洲威馳2005年在上海成立辦事處到2008年底，只有10多個(gè)中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)了其代理的樓盤(pán)，“以前大多賣(mài)家還是在中國(guó)的澳大利亞人和歐美人，只是今年才開(kāi)始有特別多的浙江客戶(hù)打電話(huà)來(lái)詢(xún)問(wèn)樓盤(pán)情況，”ColetteChe ster說(shuō)，“我們正計(jì)劃在浙江開(kāi)辦一次客戶(hù)說(shuō)明會(huì)，因?yàn)樽罱�找我們的浙江客�?hù)實(shí)在太多了�！�