基本居住需求無法承擔

　　整個房地產市場穩(wěn)定使命

　　面對成交量、銷售面積和價格數據所表現出的一些初步企穩(wěn)跡象，一些人士給出了“即將回暖”的樂觀判斷。然而，在魯政委看來，單純基本居住需求的釋放，其實無法承擔起穩(wěn)定整個房地產市場的使命。因為從供給方來看，現有統計資料顯示，如果以90平米套型作為基本居住需求衡量標準的話，那么，此類房屋在開發(fā)商存量房中的比重占20%左右。也就是說，開發(fā)商存貨中的大約80%其實無法在當前的“暖風”中獲得任何解脫。從需求方來看，除了基本居住需求具有一定剛性，在其經濟承受能力許可范圍具有時間不耐性之外，具有極大需求能量的改善性和奢侈性需求，都具有更好的時間忍耐性，如果價格調整不到位，這部分需求將難以有效釋放。如果這樣，占開發(fā)商存貨量80%的新屋將繼續(xù)面臨滯銷壓力，隨著時間的推移，將使開發(fā)商面臨日益嚴峻的資金鏈壓力，危及整個房地產市場穩(wěn)定。

　　回歸真實供求水平

　　成為房地產市場復蘇關鍵

　　國務院發(fā)展研究中心的調查顯示，超過九成企業(yè)經營者預計二季度房地產行業(yè)有望回穩(wěn)，近半數的企業(yè)經營者認為今年房價降幅將在10%以內。

　　根據通常的消費行為，價格決定了需求量的變化。基本居住需求的回穩(wěn)，主要應歸功于前期房價回調，使得逐步進入部分消費者能夠承受的區(qū)間范圍，且消費者預期未來該類房屋繼續(xù)降價空間極為有限。如果這樣，那么，如何促使房地產價格盡快順利調整到位，就成為促使整個房地產市場回暖的關鍵。

　　國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦擔心，信貸投放過多可能導致房地產市場再度泡沫化。房地產業(yè)在經歷了一個包含一定泡沫的高速增長期后，即使長期增長潛力巨大，也有必要調整，才能為后續(xù)增長提供動力。目前，房價需要回歸真實的供求水平，真實的需求才能兌現。

　　劉世錦認為，市場驅動的內需回升是中國整體經濟持續(xù)回升的關鍵，而房地產行業(yè)狀況對市場驅動的內需增長至關重要。若在房地產等行業(yè)的帶動下，四季度市場驅動的內需明顯回升，年內中國經濟可以實現U型反彈；若房地產行業(yè)回升未能持續(xù)，則可能造成經濟二次探底。

　　有房地產市場一線的成交信息已經顯示，二手房的成交量回升明顯快于新房、也大于新房。反思個中緣由，魯政委提出，很可能是二手房價格調整所受的隱含制約更少、靈活度更高的結果。而在新房的銷售定價中，往往不得不考慮當前價格對已銷售出去的房屋的影響。如果降價幅度過大，甚至可能誘發(fā)同一開發(fā)商相關樓盤出現難以平息的退房糾紛。這構成了當前新房價格調整緩慢不容忽視的阻礙，甚至誘發(fā)一些開發(fā)商利用人們“追漲殺跌”的心理，鋌而走險地祭出明顯背離市場形勢的提價險招。

　　由此可見，為使房地產市場能夠順利實現價格調整，讓老百姓得到實惠，避免房地產市場出現動蕩，當前亟需疏通房地產市場尤其是新房的價格調整渠道。