不久前，趙先生在北京西二環(huán)附近的某樓盤購買了一套南北向精裝住房。與此前兩個月他第一次看該項目時相比，銷售均價已從15000元/平方米上漲到18500元/平方米。但房價的上漲并沒有給趙先生帶來更高的住房品質(zhì)。小區(qū)環(huán)境、物業(yè)配套、裝修標準、建筑材料甚至連外立面涂料都沒有大變化。按照趙先生的理解，這3500元/平方米的差價自然成了開發(fā)商的營業(yè)利潤。

　　2006年以來，全國房價一直快速上漲，即使是2008年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷寒冬，全國房價指數(shù)也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價，更是大幅上揚后的高位盤整。不過，房價高漲并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤率的增長。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盈利能力相對較高的地產(chǎn)上市公司，其整體營業(yè)利潤率持續(xù)走低。那么，漲價帶來的收益究竟是成了開發(fā)商的利潤，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價“收窄”營業(yè)利潤

　　4月18日，中國證券報記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當(dāng)初拿地時的樓面地價約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價計算，土地成本占售價的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠洋·沁山水”的拿地時間為2008年1月。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，我國自2004年8月31日實施土地招拍掛政策以來，土地成本直接反映出市場對房地產(chǎn)的需求程度。而房價高企直接推高了地價。在2007年開發(fā)商“拿地?zé)帷睍r，部分城市的地價上漲幅度高于房價。

　　根據(jù)國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”統(tǒng)計，去年全國地價仍在增長，但增幅放緩。預(yù)計今年一線城市居住用地價格將與去年持平；而二三線城市的地價仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價成交率出現(xiàn)下降，溢價成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。

　　事實上，自2007年以來，部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。以華潤置地為例，該公司自2001年起在北京黃村衛(wèi)星城進行房地產(chǎn)開發(fā)，相繼開發(fā)了翡翠城一至五期。2004年6月華潤置地競得該區(qū)域24號地，樓面地價為1447元/平方米；而2007年歲末，華潤置地競得該區(qū)域17號地塊的樓面地價高達6291元/平方米。

　　從公司整體運營來看，個別項目拿地策略的失誤，必然會攤薄其整體的營業(yè)利潤率。而高房價帶來的銷售不暢，也影響到總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，給企業(yè)盈利能力構(gòu)成傷害。

　　萬科2005年-2008年上海項目土地成本構(gòu)成報告顯示，2005年萬科開發(fā)的上海紅郡項目樓面地價2200元/平方米，售價為12000元/平方米，土地成本占售價的18%。2006年，萬科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開發(fā)的羅店項目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過低價收購獲得的趙巷晶園項目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區(qū)域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。

　　中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長李文斌指出，房價反映了市場供求關(guān)系，并通過倒推機制對土地價格產(chǎn)生影響。尤其當(dāng)房地產(chǎn)商看好未來房價走勢時，更傾向于高價拿地。縱觀近幾年的土地成本，其所占比重一直在上漲，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本開發(fā)完畢，目前市場上以高價地為主。而2007年地價大漲，2008年以后地價高位運行，這將給房地產(chǎn)公司的未來業(yè)績造成負面影響。