每棟4000萬元

　　是物有所值還是噱頭

　　盡管木蘭湖風景美，別墅容積率低，但一棟房子真的值4000萬元嗎?

　　對于四千院每棟別墅的成本，開發商不愿透露。雖然土地是多年前取得，成本并不高，但葛凱介紹，別墅最不可替代的資源地段和景觀方面，四千院超過所有在售項目。

　　他介紹，在地段上，湯遜湖和盤龍城雖然是武漢中高檔別墅主要聚集地，但作為國家3A級旅游度假區的木蘭湖景觀更好，別墅棟棟觀湖望山，這是其他別墅項目所不具備的獨特優勢。另外，獨特的設計風格也使得別墅的修建耗時長，眾多建材要到外地廠家定做。比如其外墻磚采用了日本最新研制成功的“琴石”，每平方米造價700多元，這種美觀、耐用的材料也是國內建筑中首次使用。

　　另外，由于地處景區，環保、污水處理等成本也比較高，別墅擁有自己的中水回用系統。“雖然只有4棟，卻花了將近2年的時間去建造。時間成本也很高，如果一時找不到買家，空置成本很大。”葛凱說。

　　從去年底開始，四千院開始低調亮相。葛凱坦言，“剛開始心里也沒有底，畢竟目標客戶太少了。”他介紹，這四棟別墅的買家將是“金字塔尖上的人”，身家起碼幾個億才能消費4000萬元的房子，“這個群體在華中地區規模并不大”。據介紹，目前該項目基本處于“口口相傳”的階段，有一些買家對四千院表示出了濃厚興趣，他們都是在武漢以及湖南等地進行大型投資項目的企業家和企業集團。但他拒絕透露潛在買家的姓名。“過千萬的別墅在武漢別墅市場中盡管所占份額非常小，也不是市場需求的主流，但正是由于這萬分之一，甚至更少的高端消費群體的存在，才顯示出其稀缺性，才會有一定市場空間的存在。”梁宏開認為。

　　“一開始并沒有打算定位這么高，等做出來才發現，沒有4000萬左右的價格已經不能與之相匹配了。”梁宏開坦言。

　　中國指數研究院華中分院首席分析師李國政對于泰合四千院的定位，則覺得“有點突兀”和“還不成熟”。他認為，在武漢地區，這樣的定位很難面向私人客戶，因為沒有規模效應，配套也跟不上。他認為，給某些公司作為對外交流的企業會所可能會更適合一些。一個有意思的佐證是，該別墅區“聘請”了一只退伍軍犬來守門。“畢竟別墅位處景區，離開人口密集的地方有段距離，有什么事情即使報警，等待警察趕到也有很長時間。”葛凱笑稱。

　　對此，一位業內專家認為，作為一個不可多得又無可復制的板塊，千萬元以上的“超級別墅”要求更“苛刻”。

　　他指出，一般來說，在位置選擇上，必須有獨特的自然資源來支撐;設計上，要由著名的建筑設計師來設計，并在設計上有新的突破;在施工、裝修上，品質應不同凡響，設備高科技含量要居領先地位，本身形成的文化、風格也要居于領先地位。

　　日均成交僅半套

　　武漢別墅市場并不太火

　　對于別墅的銷售，不同的“級別”，市場的“吞吐”也是各自不同。

　　長期觀察房地產走勢的一位分析專家表示，隨著別墅價格的不斷增加，成交就越往“金字塔尖”走，超過1000萬元之后，市場份額會大幅縮小。由于其所匹配的“金字塔尖”客戶層相對很窄、需求有限，成交表現也就平平。

　　他認為，500萬元以下的中低端別墅最受市場歡迎，這類別墅占市場份額近八成，從產品形態看，這個價格段的別墅以聯排和獨棟為主，產品線相對來說比較豐富。500萬-1000萬元的中高端別墅成交也比較穩定。而總價超過1000萬元的高端別墅則顯得“門庭冷落”。

　　他特別指出，對于總價超過2000萬的頂級別墅，買家更是“鳳毛麟角”，即使在沿海等一些地區，日均成交也僅有半套，即兩天只能成交一套。

　　從武漢市場來看，目前有60多個項目推出了別墅產品，但市中心的多數項目都是打擦邊球，類似聯排、雙拼、疊拼等“類別墅”產品，并不是真正意義上的純別墅項目。獨棟純別墅項目主要集中在盤龍城、湯遜湖等區域，面積多在300—500平方米，均價多超過1萬元。雖然價格沒降，但這些別墅銷售并不樂觀，去年以來成交非常冷清。

　　四千院開發企業也感覺，目前金融危機形勢下，買家可能沒有預期的那么樂觀。

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　　高檔別墅

　　5年前，為節約有限的土地資源，國家停批別墅用地。幾年來，一些標價過千萬元的獨棟別墅不時出現。

　　3500萬元天價豪宅有主：2005年5月，單價3500萬元/套的盤龍城一別墅，據稱被一神秘香港買主定購。該別墅位于盤龍城別墅區的湖心島上，由多功能會所、洽談廳、會客廳、私家游泳池和多個標準間組成，不包括地下車庫，建筑面積達1500平方米。

　　武漢最貴“樓王”3600萬元：2006年10月，武漢秋季房交會上，一家開發商推出當時武漢最貴的別墅——一套總價達3600萬元的別墅“樓王”。占地1300平方米，四面臨湖，一條小路與外界相通;房子只有兩層，但配有電梯;屋外，有游艇碼頭、私人直升機停機坪、高爾夫推桿場、六星級湖濱會所等。

　　國內最貴別墅2.05億元：國內最貴住宅紀錄近期被上海的樓盤再次刷新。位于上海松江區佘山地區樓盤世茂佘山莊園最近成交兩單，最貴的單套別墅2.05億元，刷新住宅樓盤最高成交價紀錄。