每棟4000萬元

　　是物有所值還是噱頭

　　盡管木蘭湖風(fēng)景美，別墅容積率低，但一棟房子真的值4000萬元嗎?

　　對于四千院每棟別墅的成本，開發(fā)商不愿透露。雖然土地是多年前取得，成本并不高，但葛凱介紹，別墅最不可替代的資源地段和景觀方面，四千院超過所有在售項(xiàng)目。

　　他介紹，在地段上，湯遜湖和盤龍城雖然是武漢中高檔別墅主要聚集地，但作為國家3A級旅游度假區(qū)的木蘭湖景觀更好，別墅棟棟觀湖望山，這是其他別墅項(xiàng)目所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢。另外，獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格也使得別墅的修建耗時(shí)長，眾多建材要到外地廠家定做。比如其外墻磚采用了日本最新研制成功的“琴石”，每平方米造價(jià)700多元，這種美觀、耐用的材料也是國內(nèi)建筑中首次使用。

　　另外，由于地處景區(qū)，環(huán)保、污水處理等成本也比較高，別墅擁有自己的中水回用系統(tǒng)。“雖然只有4棟，卻花了將近2年的時(shí)間去建造。時(shí)間成本也很高，如果一時(shí)找不到買家，空置成本很大。”葛凱說。

　　從去年底開始，四千院開始低調(diào)亮相。葛凱坦言，“剛開始心里也沒有底，畢竟目標(biāo)客戶太少了。”他介紹，這四棟別墅的買家將是“金字塔尖上的人”，身家起碼幾個(gè)億才能消費(fèi)4000萬元的房子，“這個(gè)群體在華中地區(qū)規(guī)模并不大”。據(jù)介紹，目前該項(xiàng)目基本處于“口口相傳”的階段，有一些買家對四千院表示出了濃厚興趣，他們都是在武漢以及湖南等地進(jìn)行大型投資項(xiàng)目的企業(yè)家和企業(yè)集團(tuán)。但他拒絕透露潛在買家的姓名。“過千萬的別墅在武漢別墅市場中盡管所占份額非常小，也不是市場需求的主流，但正是由于這萬分之一，甚至更少的高端消費(fèi)群體的存在，才顯示出其稀缺性，才會(huì)有一定市場空間的存在。”梁宏開認(rèn)為。

　　“一開始并沒有打算定位這么高，等做出來才發(fā)現(xiàn)，沒有4000萬左右的價(jià)格已經(jīng)不能與之相匹配了。”梁宏開坦言。

　　中國指數(shù)研究院華中分院首席分析師李國政對于泰合四千院的定位，則覺得“有點(diǎn)突兀”和“還不成熟”。他認(rèn)為，在武漢地區(qū)，這樣的定位很難面向私人客戶，因?yàn)闆]有規(guī)模效應(yīng)，配套也跟不上。他認(rèn)為，給某些公司作為對外交流的企業(yè)會(huì)所可能會(huì)更適合一些。一個(gè)有意思的佐證是，該別墅區(qū)“聘請”了一只退伍軍犬來守門。“畢竟別墅位處景區(qū)，離開人口密集的地方有段距離，有什么事情即使報(bào)警，等待警察趕到也有很長時(shí)間。”葛凱笑稱。

　　對此，一位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，作為一個(gè)不可多得又無可復(fù)制的板塊，千萬元以上的“超級別墅”要求更“苛刻”。

　　他指出，一般來說，在位置選擇上，必須有獨(dú)特的自然資源來支撐;設(shè)計(jì)上，要由著名的建筑設(shè)計(jì)師來設(shè)計(jì)，并在設(shè)計(jì)上有新的突破;在施工、裝修上，品質(zhì)應(yīng)不同凡響，設(shè)備高科技含量要居領(lǐng)先地位，本身形成的文化、風(fēng)格也要居于領(lǐng)先地位。

　　日均成交僅半套

　　武漢別墅市場并不太火

　　對于別墅的銷售，不同的“級別”，市場的“吞吐”也是各自不同。

　　長期觀察房地產(chǎn)走勢的一位分析專家表示，隨著別墅價(jià)格的不斷增加，成交就越往“金字塔尖”走，超過1000萬元之后，市場份額會(huì)大幅縮小。由于其所匹配的“金字塔尖”客戶層相對很窄、需求有限，成交表現(xiàn)也就平平。

　　他認(rèn)為，500萬元以下的中低端別墅最受市場歡迎，這類別墅占市場份額近八成，從產(chǎn)品形態(tài)看，這個(gè)價(jià)格段的別墅以聯(lián)排和獨(dú)棟為主，產(chǎn)品線相對來說比較豐富。500萬-1000萬元的中高端別墅成交也比較穩(wěn)定。而總價(jià)超過1000萬元的高端別墅則顯得“門庭冷落”。

　　他特別指出，對于總價(jià)超過2000萬的頂級別墅，買家更是“鳳毛麟角”，即使在沿海等一些地區(qū)，日均成交也僅有半套，即兩天只能成交一套。

　　從武漢市場來看，目前有60多個(gè)項(xiàng)目推出了別墅產(chǎn)品，但市中心的多數(shù)項(xiàng)目都是打擦邊球，類似聯(lián)排、雙拼、疊拼等“類別墅”產(chǎn)品，并不是真正意義上的純別墅項(xiàng)目。獨(dú)棟純別墅項(xiàng)目主要集中在盤龍城、湯遜湖等區(qū)域，面積多在300—500平方米，均價(jià)多超過1萬元。雖然價(jià)格沒降，但這些別墅銷售并不樂觀，去年以來成交非常冷清。

　　四千院開發(fā)企業(yè)也感覺，目前金融危機(jī)形勢下，買家可能沒有預(yù)期的那么樂觀。

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　　高檔別墅

　　5年前，為節(jié)約有限的土地資源，國家停批別墅用地。幾年來，一些標(biāo)價(jià)過千萬元的獨(dú)棟別墅不時(shí)出現(xiàn)。

　　3500萬元天價(jià)豪宅有主：2005年5月，單價(jià)3500萬元/套的盤龍城一別墅，據(jù)稱被一神秘香港買主定購。該別墅位于盤龍城別墅區(qū)的湖心島上，由多功能會(huì)所、洽談廳、會(huì)客廳、私家游泳池和多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間組成，不包括地下車庫，建筑面積達(dá)1500平方米。

　　武漢最貴“樓王”3600萬元：2006年10月，武漢秋季房交會(huì)上，一家開發(fā)商推出當(dāng)時(shí)武漢最貴的別墅——一套總價(jià)達(dá)3600萬元的別墅“樓王”。占地1300平方米，四面臨湖，一條小路與外界相通;房子只有兩層，但配有電梯;屋外，有游艇碼頭、私人直升機(jī)停機(jī)坪、高爾夫推桿場、六星級湖濱會(huì)所等。

　　國內(nèi)最貴別墅2.05億元：國內(nèi)最貴住宅紀(jì)錄近期被上海的樓盤再次刷新。位于上海松江區(qū)佘山地區(qū)樓盤世茂佘山莊園最近成交兩單，最貴的單套別墅2.05億元，刷新住宅樓盤最高成交價(jià)紀(jì)錄。