買房時廣告中大力宣傳的社區(qū)會所，開張后不僅全面對外營業(yè)，連小區(qū)自己的業(yè)主想進入都需交納高額費用。最近，當“京東最大運動會所”——奧力萬象新天店如期試營業(yè)時，一部分小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，“我們被奧力用高價擋在了自己的會所門外！”

　　誰的會所

　　以前看見別的小區(qū)有會所，王剛都覺得挺羨慕。面對現(xiàn)在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報價，覺得自己簡直是冤大頭。

　　王剛是萬象新天的業(yè)主之一，5月19日,他和幾個業(yè)主組織了一個反對會所高價政策的簽名活動，當天下午，有100多名業(yè)主趕來簽名并留下了聯(lián)系方式。

　　不少業(yè)主對購房時開發(fā)商的宣傳印象深刻：“6500平方米的運動會所，距CBD最近、京東規(guī)模最大的健康天地。”

　　現(xiàn)在才知道，這一切不是免費的。這里的單人年卡3900多元，還有一種2008元用30次的卡，限三個月內(nèi)用完。就是這個價格把小區(qū)業(yè)主擋在了會所門外。

　　4月24日，萬象的部分業(yè)主在售樓處五樓會議室，與奧力就會員價格問題進行首次接觸。業(yè)主表示：奧力健身應給萬象業(yè)主一定程度的優(yōu)惠。

　　然而，奧力認為，“公司都有自己的市場策略，都會根據(jù)自己的調(diào)研制定價格體系。奧力有制定自己價格的權利。”

　　協(xié)商的結(jié)果讓業(yè)主失望。業(yè)主松濤疾呼：“公益性的設施變成了賺錢的場所，屬于業(yè)主共有產(chǎn)權的會所，已經(jīng)被別人不當處置。”

　　更多的業(yè)主質(zhì)疑，是誰將會所交給奧力處置？

　　對此，“管家”燕僑物業(yè)公司的郭經(jīng)理在電話中稱：“是開發(fā)商把會所租給奧力的，會所的產(chǎn)權和經(jīng)營權都是開發(fā)商的。”

　　然而，業(yè)主們?nèi)匀毁|(zhì)疑這家隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司：“物權法里說了，車庫和會所都是業(yè)主的。”

　　權屬問題要通過權證來確定

　　“法律并不規(guī)定某一類的建筑物歸誰。”中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認同某些說法，“現(xiàn)在問題的關鍵是要看權證在誰的手里。”

　　“小區(qū)會所的產(chǎn)權非常復雜。”舒可心分析，會所的歸屬有三種可能：會所屬于全體業(yè)主、開發(fā)商或者政府。

　　被稱作“維權專家”的舒可心發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)業(yè)主和開發(fā)商的糾紛都源于權屬不清。

　　目前國內(nèi)現(xiàn)有的商品住宅小區(qū)多數(shù)建有會所，其中絕大部分是開發(fā)商用來售樓或展示形象的有力砝碼。業(yè)主們買房時會得到各種關于會所的美好承諾，但開發(fā)商刻意忽略權屬問題，造成實際使用中問題頻發(fā)。

　　北京憶通律師事務所的畢文強律師就遇到過不少關于會所的官司，如承諾3000平方米的會所“縮水”為300平方米的,還有些會所被租給了餐館、歌舞廳等。

　　很多業(yè)主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業(yè)主表示，買房子簽合同要簽100多個名，根本來不及細琢磨，即使有異議開發(fā)商也會以“統(tǒng)一規(guī)定”為由拒絕更改。

　　在畢文強看來，中國的房屋從根本上處于供不應求的狀況，賣方市場的強大注定讓業(yè)主在房屋交易中處于弱勢。

　　物權法不能解決所有問題

　　在會所之爭中，業(yè)主們提的最多的就是《物權法》。有意思的是，幾乎所有專家都沒有用這部即將實施的法律來解釋會所歸屬。

　　“按照最新的《物權法》草案，除非有明確約定，會所不可能歸業(yè)主所有。”中國人民大學法學院教授楊立新分析了《物權法》里有關會所的幾次修改。

　　被業(yè)主們反復引用的是《物權法》草案三審稿，當中明確提到“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。”

　　但四審稿草案里關于“會所”的規(guī)定被完全刪去。一些業(yè)主認為，最新的八審草案中引入了“公共場所、公用設施”的概念，這里面理當包括會所。而楊立新將其闡釋為“運動設施，綠地上的建筑物之類，不包括會所”。

　　“我們的確擁有會所的產(chǎn)權，”萬象新天的開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司的法律顧問嚴民表示，現(xiàn)在會所的產(chǎn)權證正在辦理當中。

　　楊立新認為，雖然法律并沒有規(guī)定，但從《物權法》精神上來說，開發(fā)的小區(qū)里有會所，宗旨就應該要為業(yè)主服務。如果經(jīng)營中不能避免要向社會開放，也可通過《合同法》、《消費者權益保護法》、《廣告法》多個法律協(xié)調(diào)配合來保護業(yè)主的權利。

　　事實上，小區(qū)很多業(yè)主提出了自己的擔心，來往車輛破壞了小區(qū)原有的安靜，外來人員進出不能保障安全。

　　“雖未對會所提出具體規(guī)定，《物權法》仍有“相鄰權”一說。”畢文強進一步解釋：“除了傳統(tǒng)的通水通電，噪音光線等，相鄰權的內(nèi)涵也在不斷深入”

　　畢律師表示，如果會所對外經(jīng)營影響了其他業(yè)主的生活，那即將實施的《物權法》有關相鄰權的規(guī)定將是業(yè)主維權的主要依據(jù)。

　　“物權法的出臺不能解決所有問題，只相當于一個平臺。”這位多年致力于房地產(chǎn)法律的律師將這一切比作是一個全新的游戲，《物權法》規(guī)定的是游戲方向——我們要保護自己的私有財產(chǎn)，要和公有財產(chǎn)處于一定的平等地位。在這場游戲里，持有私有財產(chǎn)的公民最終將是贏家，但中間的細節(jié)要在實際中不斷調(diào)整。(白雪）