“未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得以任何形式發(fā)布廣告，不得以預(yù)約金、訂金、定金、誠(chéng)意金等名義變相預(yù)收款項(xiàng)。”2006年，建設(shè)部等九部委下發(fā)有關(guān)通知，對(duì)商品房預(yù)售行為做出規(guī)定。今年4月，江蘇省南京市房產(chǎn)局發(fā)出禁令，“開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證前，不得以排號(hào)、發(fā)牌、發(fā)放VIP卡或其他形式吸納客戶”，將開發(fā)商發(fā)放VIP卡等變相預(yù)售行為定性為違規(guī)行為。近日，有南京市民向記者反映，部分開發(fā)商在隱蔽發(fā)放VIP卡。對(duì)此，記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　VIP卡變身為商場(chǎng)儲(chǔ)值卡

　　南京市民張先生向記者反映，位于玄武區(qū)長(zhǎng)巷的德基紫金南苑樓盤變相發(fā)放購(gòu)房VIP卡。張先生告訴記者，今年5月初，他到該樓盤去看房，“當(dāng)時(shí)房子還在建，售樓小姐表示樓盤在5月份將開盤，她鼓動(dòng)我辦理VIP卡，表示只要在VIP卡內(nèi)存入5萬(wàn)元，開盤時(shí)我就可以優(yōu)先選房，5萬(wàn)元用來(lái)沖抵房款。”

　　據(jù)張先生介紹，他發(fā)現(xiàn)該樓盤辦理的并非購(gòu)房VIP卡，而是位于南京市某高檔商場(chǎng)的消費(fèi)儲(chǔ)值卡。張先生當(dāng)即提出疑問，售樓小姐表示，由于房管部門已經(jīng)禁止公開發(fā)放VIP卡，所以開發(fā)商只能通過這樣更隱蔽的方法“給予客戶優(yōu)惠。”

　　“原本想著辦張VIP卡能早點(diǎn)看房、選到好房子，沒想到被開發(fā)商給‘套牢’了。”張先生告訴記者，該樓盤說(shuō)好5月份開盤，但直到現(xiàn)在也沒有確切的開盤時(shí)間。

　　開發(fā)商變換花樣發(fā)VIP卡

　　在位于南京溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金東城世家樓盤，其售樓人員表示，該樓盤8月底開盤的房子已經(jīng)賣完了，要想買房只能等到下一期。當(dāng)記者問及是否能通過發(fā)放VIP卡或者房號(hào)等方式給予優(yōu)惠時(shí)，該人員稱，前期樓盤搞過這樣的活動(dòng)，下一期會(huì)不會(huì)繼續(xù)做尚未決定。記者問優(yōu)惠活動(dòng)的具體方式，售樓人員稱，發(fā)放房號(hào)或者客戶存儲(chǔ)一定額度的定金成為VIP客戶。

　　在南京城北下關(guān)區(qū)幕府西路的中浩森林灣，售樓人員表示，“5月份開始免費(fèi)派發(fā)的VIP會(huì)員卡已經(jīng)不再發(fā)，要想買房只能按照順序排隊(duì)了。”記者了解到，該樓盤是在6月份開盤的，其間因涉嫌囤房已經(jīng)被房管部門勒令封盤。

　　記者了解到，因南京市房管局對(duì)違規(guī)者有嚴(yán)格的處罰規(guī)定，一些樓盤在操作時(shí)表現(xiàn)謹(jǐn)慎，對(duì)普通消費(fèi)者不再提房號(hào)、VIP卡之事，而是將目標(biāo)鎖定為單位內(nèi)部員工或者內(nèi)部員工的親朋，進(jìn)行“內(nèi)銷”。

　　持購(gòu)房VIP卡難享優(yōu)惠

　　消費(fèi)者辦了購(gòu)房VIP卡是否能享受到優(yōu)惠？早就成為中浩森林灣VIP會(huì)員的孫先生為記者作出了解答。他告訴記者，當(dāng)時(shí)開發(fā)商說(shuō)VIP卡只派發(fā)1000多張，實(shí)際則發(fā)放了2000多張，可售房源只有300套，顯然，誰(shuí)都是VIP客戶，誰(shuí)又都不是VIP客戶了，要想從中享受優(yōu)惠從何說(shuō)起。

　　市民錢先生去年9月在中央門附近一樓盤售樓處進(jìn)行購(gòu)房登記，當(dāng)時(shí)售樓小姐說(shuō)馬上就開盤，錢先生開始四處籌錢準(zhǔn)備交錢買房。直到今年5月23日，錢先生接到售樓處通知去拿貴賓卡，卡上寫著“可優(yōu)先購(gòu)房”。誰(shuí)想到，8月份房子還是沒開盤，錢先生到售樓處一問才知道，該樓盤因?yàn)槎诜肯�售已�?jīng)被停售。

　　發(fā)售VIP卡有3個(gè)目的

　　“開發(fā)商熱衷于發(fā)放VIP卡有3個(gè)目的，圈錢、圈人氣、市場(chǎng)調(diào)研。”業(yè)內(nèi)人士南京建筑設(shè)計(jì)院工程師阮先生在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。他告訴記者，開發(fā)商以發(fā)展會(huì)員的名義，通過銷售VIP卡來(lái)鎖定客戶和獲取收益的做法，在南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為普遍。不少樓盤在沒有銷售許可證的情況下，“開發(fā)商通常以少則一兩千元，多則上萬(wàn)元的價(jià)格發(fā)售VIP卡。如果一樓盤有300套可售房源，按照1∶1的比例發(fā)售VIP卡，開發(fā)商可獲取30萬(wàn)元至300萬(wàn)元，甚至更多的資金。”

　　阮先生介紹說(shuō)，近兩年來(lái)，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)銷售行為的監(jiān)管，明令在未取得銷售許可證之前，不得以包括發(fā)放VIP卡在內(nèi)的任何方式銷售房屋。因?yàn)椴荒茉龠_(dá)到提前圈錢的目的，開發(fā)商便將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了圈人氣，“一些樓盤通過發(fā)放免費(fèi)的貴賓卡，向消費(fèi)者傳達(dá)樓盤優(yōu)惠的信息，拿到卡的消費(fèi)者容易受到‘買這家樓盤便宜’的心理暗示，開發(fā)商從中達(dá)到了鎖定客戶的目的，為樓盤的銷售鋪好了路。”

　　阮先生表示，開發(fā)商發(fā)售VIP卡的另一個(gè)目的就是助推房?jī)r(jià)。他告訴記者，通過發(fā)售VIP卡，開發(fā)商可以有效預(yù)知市場(chǎng)需求狀況，“如果想購(gòu)買這個(gè)樓盤的人多，開盤時(shí)價(jià)格往往會(huì)上調(diào)。”

　　VIP卡制造樓盤熱銷假象

　　記者與南京市房管局商品管理科的相關(guān)負(fù)責(zé)人取得了聯(lián)系。該負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商這樣做，實(shí)則是在提前放號(hào)。“如果發(fā)放VIP卡時(shí)收錢，等于預(yù)收定金，這種行為明顯違規(guī)，開發(fā)商將面臨嚴(yán)懲；但是，如果發(fā)放VIP卡時(shí)不收錢，這樣的行為暫時(shí)還沒有相關(guān)規(guī)定進(jìn)行約束。”

　　該負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，房產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡、房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商通過發(fā)放VIP卡是為了圈住客戶，同時(shí)制造樓市熱銷的假象，并以此推高房?jī)r(jià)。

　　江蘇圣典律師事務(wù)所律師許利告訴記者，消費(fèi)者領(lǐng)了貴賓卡卻未能如愿享受到優(yōu)惠，從法律上是很難為自己維權(quán)的。因?yàn)橘F賓卡沒有具體確定產(chǎn)權(quán)位置，不具備法律效應(yīng)。許利提醒有購(gòu)房意圖的市民，確定購(gòu)房時(shí)一定要簽署正式購(gòu)房合同以便維權(quán)。(薛慶元 揚(yáng)帆)