嘉賓：

　　易憲容　中國社會科學院金融研究所研究員

　　任　宏　重慶大學房地產研究院院長

　　孟曉蘇　中國房地產開發(fā)集團理事長

　　李國平　高策地產顧問機構董事長

　　戚曉強　中銀國際證券公司分析師

　　于智超　消費者(國華人壽高級專員，欲購首套房自住)

　　【背景】

　　牛年新春，樓市依然冷清。近日，中央和地方各級政府相繼表示：不會為高價房托市，將采取“抓保障、穩(wěn)市場、促消費”的綜合性措施帶動房地產市場健康發(fā)展。與此同時，市場各方都在呼吁中國房地產應該回歸“理性”。那么，我們的房地產“理性”究竟指什么？房地產市場怎么發(fā)展才算是理性？請聽市場各方代表如是說——

　　利率優(yōu)惠，損“銀”利“房”

　　戚曉強：利率的優(yōu)惠對已購房者有比較大影響，月供壓力將會得到進一步緩解；但對于有購房意愿的新增購房者而言，最重要的還是房價進入一個可接受的范圍，比如租售比進入一個合理的區(qū)間之內。短期來看，目前的房價還是較貴，至少難以提升對我的吸引力。

　　李國平：通過利率的調整還是有用的，對大家都是好事，對于即將買房的人，會便宜很多。目前房源很多，結合歷史經驗來看，個人認為，今后的兩三年內，整個房地產市場會走出低谷，開始進入一個新的活躍期。

　　易憲容：2008年10月房貸新政一出臺，A股市場上的房地產板塊也隨即上揚，但是3個多月時間過去了，房貸新政所帶來的效果與房地產開發(fā)商所希望的則南轅北轍。這是因為經濟市場環(huán)境變了，民眾意識已經不同了。

　　首先對購買住房的人來說，如果購買一套面積99.11平方米的商品房，總房款是51.6916萬元。按照首付15.6萬元，貸款總額為36.1萬元計算，貸款利率7折的情況下，每月月供為2242元，20年共需支付53.8萬元左右。而利率無折扣的情況下，每月還款額為2573.64元，20年共需還款61.7萬元左右，也就是說，36.1萬元的貸款，20年里，享受利率7折的購房者要比利率無折扣的購房者少支付7.9萬元，比利率8.5折的購房者少支付3.6萬元。這是房地產銷售人員告訴購房者的算法。

　　從這種算法來看，假定購房者今天購買房子之后，其利率水平20年沒有變化，其優(yōu)惠政策20年也不變化。但是，實際情況并不是這樣。當前的利率之所以這樣低、利率政策之所以這樣優(yōu)惠僅是在經濟處于嚴重下行風險時采取的特殊政策。這種特殊的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠利率馬上會隨著整個國家經濟好轉而改變。除非中國的經濟20年一直處于嚴重下行風險中。

　　另外，從信貸新政的利益分配來看，四大國有商業(yè)銀行對7折房貸為什么不是很積極？目前的信貸新政看上去是可以鼓勵居民進入房地產市場，但銀行本身的利益被新政策轉移走了。從目前的利率水平來看，5年期存款利率為3.6%，而5年以上的貸款利率是5.94%，按這樣的利率水平，銀行的房貸可以賺到2.34%的利差，但房貸利率7折后，只能賺到0.558%的利差，巨額房貸的毛利潤將下降76%。當扣除銀行的經營成本后，這種損失將會更大。

　　總之，依我看來，當前的信貸優(yōu)惠政策是一種利益完全向單一方面或向房地產開發(fā)商傾斜的政策。在市場環(huán)境、經濟條件、商業(yè)銀行體制及居民意識完全改變的情況下，這種新政所能夠起到作用是十分有限的。

　　“回歸”理性，唯一選擇

　　戚曉強：關于房地產市場怎樣才算“理性”，可能每個人都會站在各自的立場上去看待問題。理性可能要從以下幾個角度去看，一方面是購房者希望能夠以合理的價格買房；另一方面是開發(fā)商保持適當的利潤率。如果從購房者的角度來看，個人判斷房價的主要指標是租售比這個概念。是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產投資潛力相對較大。

　　于智超：首先應該回歸“理性”的應該是房地產企業(yè)。目前，大多房地產企業(yè)還在死扛，但房價將進入下降區(qū)間是一個不爭的事實。2008年房地產企業(yè)員工薪水降低了不少，售樓員也有不少被解雇。房地產各個相關行業(yè)、產業(yè)的資金都缺少流動性，因此，開發(fā)商只能被迫以低價將積壓的樓盤銷售來變現。只有一大批中小地產企業(yè)破產重組才能將房價回調到一個較為合理的價位上，現在這種情況還沒有出現，所以消費者還可以繼續(xù)觀望。

　　任宏：房地產企業(yè)應該理性地分析市場需求。中國市場需要細分。100多萬元的奔馳、寶馬有人買，幾萬元的QQ、奧拓同樣也有市場。只要細分，消費者不同層次的需求就都可以得到滿足，民眾對房地產的反感也將少得多，如果還像以前一樣實行單一市場，對社會的安定和諧也會造成不良影響。

　　事實上，房地產業(yè)經常洗牌，只是這段時間表現得較為密集。洗不洗牌與房地產企業(yè)的大小沒有直接關系。目前最著急的地產商是在過去幾年里拿地最多的人，土地占有量越大的，欠債率越高，面臨的洗牌風險越大。

　　現在宏觀調控已經取得很大成就，2009年高端地產市場是否回暖還不得而知，相信中端市場下半年將會有所回暖。原因在于，中國經濟要加速發(fā)展，上下游帶動能量巨大的房地產仍將是支柱產業(yè)，尤其是發(fā)展中西部地區(qū)，仍然必須依賴房地產來帶動。

　　李國平：政府要回歸理性，尤其是地方政府，不能把GDP與房地產綁得太緊。另外，金融業(yè)也不能過度依賴房地產市場的發(fā)展。

　　這次房地產的大波動對開發(fā)商來說是集體成熟的機會。房子是要創(chuàng)造價值的。房地產的開發(fā)需要研究，開發(fā)商要理性，要考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略到底是區(qū)域性的、還是全國性的，是專業(yè)性的、還是多元化的，怎么把整個的產業(yè)鏈變得有效率、有價值，能降低成本，這些都是開發(fā)商要研究的問題。

　　這一次的重大意義在于，教育了全國人民，房價是會動的，中國盡管有13億人口，盡管經濟發(fā)展很快，但是你逃脫不了經濟規(guī)律的周期，要從上述幾個方面全面理性，但理性不代表害怕和恐懼，周期也肯定會過去。

　　抓保障，救樓市還是救樓價

　　孟曉蘇：今年春晚小品《不差錢》所描述的情形就如同我們現在的住房保障體系，其實問題的根源在于住房保障體系在過去10年中的斷檔缺位。10年前，在計劃經濟和市場經濟轉軌過程中，大部分都還是單位分房，是在低水平下構建的一個保障體系。但是那種方式不適合市場經濟的發(fā)展，所以要推動房改、推動住房商品化。但在推動商品化的過程中，對原有的保障體系的關注就減弱了。因此，造成了目前這種局面。政府要抓住房保障體系建設，但是市場建設也不能忽略，光靠住房保障體系拉動不了市場經濟，沒有市場的繁榮，就不會有經濟的繁榮。

　　李國平：我從一開始就認為政府應該救經濟，而不應該救樓市。但我們所謂的救樓市，是指救樓價。從這個角度來看，我現在仍然認為，政府沒必要去救樓價，也不應該去救樓價，而且政府可能還救不了樓價。

　　在政府推出一系列政策去刺激購買、鼓勵需求的時候，個人認為，開發(fā)商這邊的價格不應該升，應該是降的。對開發(fā)商來講，不要認為政府會救市，或者說政府救市之后大家就沒有風險了，相反，開發(fā)商恰恰應該面對市場，積極降價、積極調整。

　　現在的政策已經從控制到放開再到鼓勵，發(fā)生了很大的轉變。政府救樓市，一定是救整體的活躍度、成交量，目的是為了救整體經濟，但絕不是為了救房價，不是為了救開發(fā)商。

　　但后來有一些政策也說明，如果開發(fā)商全倒下了也不行，所以也會去救開發(fā)商，從目前政府的態(tài)度來看，是救那些有實力的開發(fā)商，以此促進房地產開發(fā)企業(yè)的整合。

　　戚曉強：針對中央和地方各級政府相繼表示不會為高價房托市的情況。個人認為，這個表態(tài)是必要的。房價主要應由受市場控制，隨著供求關系的變化，加上購房者心理預期的變動，房價也是托不住的。正像中央文件所提到的開發(fā)商或許應主動采取措施以合理價格促進商品住房銷售。

　　關于救市的問題，與資本市場一樣，樓市也是沒有辦法“救”的，只能去依靠產業(yè)政策引導市場向健康的方向發(fā)展。

　　于智超：北京市明確表示過不為高房價托市，房地產的一系列新政策不是救市，是促進房地產市場健康發(fā)展，因為房地產市場與金融行業(yè)關系密切。一旦房地產行業(yè)的資金鏈斷裂，倒閉、破產，那么銀行的呆賬壞賬就會大幅上升，在金融危機大背景下，后果將不堪設想。所以國家的房地產新政策是在鼓勵資金變現，這樣銀行的呆賬和壞賬就會少一些。

　　穩(wěn)市場，房價趨漲還是趨跌

　　戚曉強：房價漲跌的問題，由于統(tǒng)計口徑無法一致，只能說個人認為主流的趨勢是房價穩(wěn)步下降。最近沒有聽說有機構看漲房價的言論，看到的是部分機構認為房價存在走穩(wěn)可能的說法，而且因為中國市場很廣，各方統(tǒng)計口徑差異也很大。個人至今還未找到房價整體看漲的理由。

　　李國平：就房價而言并不存在合理區(qū)間，沒有一個絕對的標準，房價主要還是由供求關系來決定的。

　　李國平：比較樂觀地看，今年會筑底。因為通過一系列的調整，總體房價有可能不再往下降了。這個變化可能會從下半年開始。上半年還得看看，一方面是因為政策的出臺到效果顯現需要一定的時間；另一方面，消費的剛性需求還是比較大的，大家還是要買房，只要量上去了，價格就不一定會往下走，但總的來說，還是市場說了算，

　　易憲容：就目前中國的情況來看，2008年中國的房價還沒有出現全面下降，或一定程度的調整。2009年中國的房地產市場會繼續(xù)調整，今后幾年內房價會一直下跌。中國的房價已經嚴重超出了人們的購買水平，只漲不跌是沒有道理的。房價下跌，人們才有能力和動力購買，房地產銷售起來了，才能對經濟有拉動作用。

　　房地產行業(yè)對支持中國的經濟增長起著舉足輕重的作用。2008年,房地產行業(yè)的投資對GDP的貢獻達到13%;它的發(fā)展還能帶動一大批其他行業(yè),從上游的鋼材、水泥到下游的家電、家具和室內裝修等。由于受全球金融危機的影響,2008年中國第四季度的GDP增長下降到6.8%。

　　在2009年主要世界經濟體持續(xù)衰退,而國內消費對GDP的貢獻不可能在短期內迅速提高的情況下,如何驅動投資這第三駕馬車,特別是房地產行業(yè)的投資,成為2009年中國保證經濟平穩(wěn)較快增長的重要課題之一。

　　中國房地產業(yè)在過去兩年的實際情況是,房價提升過快,超出一般居民的購買能力；開發(fā)商贏取高額利潤,過度投資；宏觀經濟的發(fā)展也過快過熱——2007年中國的GDP增長達到13%。而從去年下半年開始，中國經濟放緩，這和房地產市場的冷卻有很大關系，就是因為中國房地產市場的冷卻才導致中國經濟的下滑，所以，很多人主張救中國經濟首先要救中國的房地產市場這一看法是正確的，但救中國房地產市場最緊迫的任務就是房價下降，釋放需求，如果居民購買力上去了，房地產市場的消費會成為中國內需市場很大一塊。

　　中國的房價到底下降多少才能激起普通消費者對房子的需求，各地有各地的情況，但至少從現在來看，房價還沒有下降到普通居民可以承受的范圍內，現在的“有價無市”現象就是一個很好的例子。

　　于智超：我認為，近期房價上漲不太可能，當然，房價還未回落到合理區(qū)間。北京、上海和廣州3個大城市中，廣州降幅最大。再如深圳等南方的很多城市與香港比照，受香港市場經濟模式影響更大，因此反應較為激烈，受到的影響也較大。

　　促消費，成交低迷何時休

　　孟曉蘇：要抓住百姓不買房的核心問題：只有穩(wěn)定樓市，百姓才能買房。樓市不穩(wěn)定，老百姓不買房，這在目前的樓市成交量上已經明顯地表現出來了。

　　老百姓不買房，擔心的是房價是不是穩(wěn)定，是不是還會下跌。買房不同于買家電，老百姓希望等房地產穩(wěn)定、回升了，才會買。

　　香港從1997年開始的房價下跌一直持續(xù)了6年，那時的情形與我們今天的狀況很相似。香港房地產6年下跌的情況會不會在內地重演，現在看來，一個簡單的問題很可能是變得復雜化。有人說國民經濟的發(fā)展將成V型，或者U型，或者W型，而我現在最擔心的，是它會成L型，就是持續(xù)四五年的下跌，在低位運行，而這種可能性不是不存在。關鍵是我們怎樣能有信心，房地產根本上也是一個信心經濟。因為，所有的市場經濟都和人們的購買欲望聯系在一起，如果居民沒有購買信心，企業(yè)沒有投資信心，經濟如何能起來。

　　因此，對信心的堅定，還是要深刻認識，如果我們希望中國經濟恢復，我們不愿意看到更多的人員下崗失業(yè)。那我們就應該考慮，現在如何建立信心，包括企業(yè)建立投資的信心，消費者建立對市場的信心。

　　今年雖然有良好的愿望，但開局不順，因為各方輿論都在唱衰，因此老百姓還是會觀望，在這種情況下，今年的經濟形勢將不容樂觀。

　　于智超：房地產與擴大內需有關，也關系國計民生，不調整不行，但是國家不應該采取“救市”的態(tài)度。在消費者看來，房地產是暴利行業(yè)，不利于社會的公平和共同富裕。而且，客觀上理解，錢在老百姓手中，國家也不可能強迫消費者買房。因此，國家應該投入一部分，開發(fā)商應該在房價上讓步一部分，使消費者真正有能力買房，這樣，讓錢回到房地產商手中，資金才能流動起來，不然就是死水一潭。

　　中國人的儲蓄率過高并不僅僅是我們的傳統(tǒng)美德，也因為是我國的福利、醫(yī)療、教育體系尚有不少欠缺之處，國家提供不了的服務必須由個體承擔風險。因此，在房價已大大超過消費者實際購買能力的時候，很難期望群眾會把錢拿出來買房。

　　任宏：房地產行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，從國內外的歷次宏觀調控經驗來看，也是首當其沖被調整行業(yè)。按照目前的CPI計算公式測算，過去幾年，房地產只占其中12%-13%，而美國這個數字達到42%。但從實際情況來說，近年來，居民的通貨膨脹高，房地產在CPI高增長方面起了絕大部分作用。在這種情況下，中央的宏觀調控政策十分及時和必要。

　　與計算機等高技術產業(yè)不同，房地產行業(yè)作為傳統(tǒng)產業(yè)產能恢復很快，恢復期很短，也不存在技術落伍的擔憂。只要建立一個較好的市場，將信心建立起來，房地產會恢復得很快。現在的關鍵在于怎樣把市場建好，如何將消費者的信心建立起來。我國房地產的需求量很大，如果中國要使大多數人富起來，形成較為堅實的中產階級，房地產市場將起很關鍵的作用。

　　從去年開始的房地產新政是一種恢復措施，現在仍處于恢復階段，目前樓市的一些回暖就是宏觀調控的積極效果。

　　易憲容：就目前中國的房地產市場問題來看，盡管問題繁多，千頭萬緒，但問題的關鍵還在于讓房地產開發(fā)商手上的住房及投資者手上的住房銷售出去，讓中國的住房消費者真正地愿意進入房地產市場。

　　2008年，無論是地方政府還是房地產開發(fā)商，都認為這種現象的出現是因為2007年中央出臺的緊縮的貨幣政策，在于中央政府關于房地產的359號文件，因此，只要讓這些政策重新調整，這些文件的精神重新界定或回到過去，那么，中國房地產市場又會走向2006-2007年那瘋狂發(fā)展之路。

　　從2008年下半年開始，不僅央行的貨幣政策出現了完全逆轉，由從緊的貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，而且出臺了一系列關于房地產的信貸稅收優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，與2007年359號文件的政策含義相比有過之而無不及。不過，在這一系列的房地產信貸稅收優(yōu)惠政策推出之后，不僅當前房地產問題沒有得到化解，反之，房地產市場面臨的死結則是越來越難解，房地產市場所面對的問題也越來越嚴重。

　　就目前房地產市場政策及房地產市場轉變情況來看，房地產市場已經從以投資為主導的市場轉變?yōu)橐跃用裣�費為主導的市場。由于市場的轉變，市場的價格也自然要調整。當房地產轉變?yōu)橐韵�費者為主導的市場時，要讓消費者進入這個市場，一定要讓這些住房消費者有支付能力購買。如果住房消費者沒有支付能力購買，要想讓住房消費者進入以投資者為主導的市場或讓消費者接受這種投資為主導的價格是不可能的。

　　另外，在美國次貸危機面前，已經出現全球性的經濟衰退。全球性的經濟衰退迫使金融資產的價格，或是實際商品的價格都出現全面向下調整。2008年全球許多國家股市的價格下跌了一半以上，中國股市的價格也下跌65%，不僅股市的價格快速下跌，而且全球各國房地產市場的價格沒有不下跌的，國際市場大宗商品的價格出現全面快速下跌。比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價格都全面下跌。但是，全球所有的金融資產及商品全面快速下跌的時候，中國的房地產價格卻一枝獨秀。其實這是一件十分不正常的事情。

　　正因為中國房地產市場價格不調整，不以消費者的支付能力來定價，從而使得中國居民巨大的房地產消費需求完全被抑制，從而也就出現一方面大量住房賣不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒有能力來購買的現象。房地產市場需求不釋放出來，如何來擴大內需，保經濟增長？

　　激活房地產市場最有效的辦法就在于將大量空置的住房銷售出去。但如何讓居民的消費需求釋放出來呢？比如說可增加居民收入水平，讓居民購買支付能力迅速提高；或降低房價，讓居民有支付能力進入房地產市場。對于前者，在短期內是不可能完成的事情。因此，要讓中國房地產市場需求釋放出來，也只有一條路就是降低房地產市場價格，讓絕大多數居民有支付能力進入市場購買。只要國內房地產市場價格與居民實際支付能力相適應，中國居民的住房需求就能夠釋放出來。

　　其實，目前國內房價過高就是擋在中國經濟持續(xù)增長過程中的一大障礙，如果這個障礙不除去，居民擴大內需將是無從談起。(來源：國際金融報 記者 黃晶華 馬繼鵬 李畫)