與牛年春節(jié)的熱鬧相比，春節(jié)后各地樓市顯得沉悶不堪。上海、深圳兩地迎來了罕見的“零供應(yīng)”，北京多家樓盤則因延期推盤被媒體質(zhì)疑“捂盤”。根據(jù)本報(bào)針對(duì)京滬深三地開發(fā)商銷售策略的深入調(diào)查表明，這樣的靜默期僅僅是發(fā)力前的蓄勢，三四月份已經(jīng)被鎖定為樓市的下一個(gè)“戰(zhàn)場”。

　　北京開發(fā)商延期推盤捱熊市

　　或許是因?yàn)楣?jié)后的第一場雪，2月19日，星河城偌大的售樓處大廳空空蕩蕩，售樓小姐在前臺(tái)的電話催促聲中才打著哈欠出場。她不失熟練地介紹著樓盤戶型，但對(duì)年前就曾傳出開盤的星河城六期，她搖搖頭：“還沒定價(jià)，得等到三四月份吧。我們還沒拿到預(yù)售許可證。”

　　鑒于近期北京媒體連續(xù)報(bào)道多家樓盤捂盤的消息，該售樓小姐顯得格外謹(jǐn)慎。

　　據(jù)本報(bào)調(diào)查，星河城在春節(jié)前確實(shí)曾組織過放號(hào)活動(dòng)，但不久后便終止了。一位市場人士分析，該樓盤均為40~102平方米之間的小戶型，市場行情本該不錯(cuò)，但鑒于前期意向客戶太少故而推遲開盤，“開發(fā)商把希望瞄在了未來。”

　　事實(shí)上，與星河城采取同樣銷售策略的樓盤并不在少數(shù)。據(jù)本報(bào)調(diào)查，茂華璟都會(huì)1月14日發(fā)布預(yù)售公示，開盤時(shí)間至今未定；尚東庭在1月14日拿到預(yù)售許可證，但定于2月下旬開盤；合生·麒麟社、媯河麗景、瑞雪春堂等樓盤，也一度推遲了開盤時(shí)間。

　　與往年相比，開發(fā)商在有意無意間放緩了銷售步伐。

　　熊市中的“慢”動(dòng)作

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2月份北京僅有8個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，且大多集中在月底，環(huán)比1月份的11個(gè)又創(chuàng)新低。

　　合生·麒麟社在1月25日就拿到了預(yù)售許可證，但在2月18日記者致電其售樓處時(shí)，工作人員表示“15號(hào)剛開盤”；雙興東岸同樣在1月25日拿到預(yù)售許可證，但售樓處人員先是稱2月底開盤，后又說隨時(shí)可以看房。

　　盡管北京市建委規(guī)定“商品房住宅項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日起三天內(nèi)，必須開盤”，但熊市中開發(fā)商們的行動(dòng)顯然遲緩。

　　易居中國·克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司副總裁張燕對(duì)此表示理解�！懊總�(gè)樓盤都有自己的銷售策略，與周邊樓盤的存量還有二手房價(jià)格息息相關(guān)�！睆堁嗾f，“在沒有明確的回暖信號(hào)前，開發(fā)商都在考慮如何占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢。”

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也表示，預(yù)售規(guī)定是在過去房子供不應(yīng)求的市場條件下作出，此時(shí)已經(jīng)不再適用。“如果開發(fā)商不是故意擾亂市場秩序，這條規(guī)定也就不必在這種狀況下強(qiáng)制執(zhí)行�！�

　　在本輪樓市調(diào)整期內(nèi)，冬眠成為許多開發(fā)商的選擇。位于房山區(qū)的千禧2008，早在去年4月24日便拿到了銷售許可證。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息，最后開發(fā)的4棟樓已經(jīng)接近交房，但204套房一套都沒有成交，分析人士認(rèn)為是“客戶太少，樓盤遲遲未開”。

　　等待轉(zhuǎn)機(jī)

　　張燕認(rèn)為許多開發(fā)商都在等待市場的好轉(zhuǎn)�！叭绻�盲目推盤，一次不成功，以后的困難會(huì)更大，而且前期推出的政策需要一定時(shí)間才能顯露效果�！�

　　“現(xiàn)在新盤價(jià)格很難定，部分開發(fā)商就想看看別人是怎么定價(jià)的，然后再選擇自己的競爭策略�！币拙又袊�研究院地產(chǎn)研究部部長楊紅旭點(diǎn)出了另一原因。

　　“開發(fā)商也在等待全國兩會(huì)的政策定調(diào)，包括此前盛傳的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。此前國家連續(xù)出臺(tái)了多次樓市刺激政策，實(shí)際上讓開發(fā)商形成了政策依賴，他們期盼全國兩會(huì)后有更多的利好政策�！蹦车禺a(chǎn)分析人士說。

　　2月13日，在北京安邦咨詢公司舉辦的“2009年中國經(jīng)濟(jì)形勢展望”新聞發(fā)布會(huì)上，安邦研究總部高級(jí)分析師賀軍表示，當(dāng)前國內(nèi)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格仍將形成一定壓力，而需求不足是2009年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的最大問題。“當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是承認(rèn)其支柱產(chǎn)業(yè)地位，也會(huì)出臺(tái)扶持政策，但房價(jià)必須下調(diào)�！�

　　而歷史總是驚人地相似，在開發(fā)商集體沉默的當(dāng)口，萬科又一次率先降價(jià)，其在上海和成都的多個(gè)樓盤采取了多種優(yōu)惠方式促銷。據(jù)媒體報(bào)道，萬科預(yù)計(jì)今年經(jīng)營利潤率為20%~22%，而2008年這一數(shù)據(jù)是26%。相關(guān)人士推測，這說明萬科已經(jīng)為未來的價(jià)格戰(zhàn)作好了準(zhǔn)備。

　　在采訪中，各方人士均認(rèn)為北京樓市的“沉默期”不會(huì)長期持續(xù)。按照慣例，北京樓市一般要到三四月才會(huì)迎來需求釋放，楊紅旭認(rèn)為屆時(shí)新一波供應(yīng)高峰會(huì)到來。“上半年開發(fā)商在價(jià)格上的競爭程度會(huì)超過去年，是否稱得上價(jià)格戰(zhàn)還難說，但開發(fā)商不可能總捏著房子不賣�！�

　　供應(yīng)暫緩 上海房企蓄力備戰(zhàn)三月

　　“我想買的浦東一個(gè)樓盤，春節(jié)前售樓處說春節(jié)后開盤，但直到今天還是說讓我再等幾天�！�2月19日，吳君申面對(duì)記者滿腹牢騷。他和女友準(zhǔn)備在今年秋天完婚，兩人早早看中的婚房卻因?yàn)殚_發(fā)商的延期推盤至今尚無著落。

　　無奈之下，心急的女友打電話到一江之隔的楊浦某樓盤。但售樓小姐回應(yīng)：“三四月份我們會(huì)推出新房源，但目前價(jià)格和時(shí)間都未確定�！�

　　吳君申想不明白的是，在以往開發(fā)商推盤積極的節(jié)后旺季，在牛年春節(jié)后卻分外冷清，不少原計(jì)劃入市的新盤紛紛延遲入市。“不是都說開發(fā)商手上積壓了很多房子賣不出去么，為什么都延期開盤？”

　　“不忘豬堅(jiān)強(qiáng)”

　　春節(jié)過后，一位品牌開發(fā)商區(qū)域銷售總監(jiān)將自己的msn簽名改為“學(xué)習(xí)牛奮斗，不忘豬堅(jiān)強(qiáng)”。他所在的公司尚有多個(gè)樓盤待售，自己卻已在春節(jié)前放了近一月的大假，至今公司也遲遲尚未做出推盤決策。

　　對(duì)于節(jié)后稍顯靜寂的上海樓市而言，萬科、綠地在元宵節(jié)期間的大力促銷，并沒有讓更多的開發(fā)商緊隨其后——他們反而選擇了推遲開盤。

　　易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2月2日至2月8日一周中，上海樓市無一商品住宅新增房源上市，這是自2005年上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)以來，上海樓市首次出現(xiàn)零供應(yīng)。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2月19日，2月已開盤和預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目共有22個(gè)，但其中絕大多數(shù)是已有項(xiàng)目的后續(xù)房源，推盤數(shù)量遠(yuǎn)低于歷史同期。

　　“春節(jié)前新增供應(yīng)通常都會(huì)銳減，但節(jié)后零供應(yīng)卻是近年來首次�！彼山�新城某項(xiàng)目銷售經(jīng)理對(duì)于上海同行間的“默契”并不意外，他自己所負(fù)責(zé)的樓盤早在去年11月便準(zhǔn)備開盤，卻一再推遲入市至今。

　　“我們延遲開盤只是在等待好的銷售時(shí)機(jī)。”這位銷售經(jīng)理毫不諱言：“降的少就賣不動(dòng)，降的多又不知哪里是底，降一成甚至更多也不一定賣得好，還不如等等未來局勢，市場能否回暖。”

　　易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，目前樓市動(dòng)向尚不明確，開發(fā)商不愿貿(mào)然開盤，而是根據(jù)自身情況決定何時(shí)入市。

　　“延期推盤有很多原因，一些樓盤是被節(jié)后少數(shù)大力降價(jià)促銷的樓盤嚇著了，另一些樓盤則因自身不太缺錢，寧愿捂盤不賣靜候良機(jī)。”一位本土開發(fā)商坦言，對(duì)于究竟是趕在3月供應(yīng)高峰來臨前提前促銷爭取主動(dòng)權(quán)，還是靜觀兩會(huì)后樓市是否可能回暖，自己公司每次開會(huì)都爭得不可開交，“權(quán)衡之下只能觀望”。

　　三月或掀價(jià)格大戰(zhàn)

　　“一天里要跑三四個(gè)項(xiàng)目。”上海某知名代理商研發(fā)經(jīng)理面對(duì)記者語帶疲憊。節(jié)后這段時(shí)間，他一直忙于和松江閔行等外郊環(huán)區(qū)域的一些開發(fā)商討論如何推廣促銷�！肮�(jié)后沒推盤的不少項(xiàng)目，并非只是消極等待，而是著力準(zhǔn)備在3月大力度促銷。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海樓市在經(jīng)歷了2月第一周的零供應(yīng)之后，第二周有9個(gè)樓盤推出17.95萬平方米新房源，且多個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量超過2萬平方米，而春節(jié)期間推遲入市的項(xiàng)目也在2月中旬陸續(xù)取得預(yù)售許可證。薛建雄預(yù)計(jì)，隨著天氣回暖和開發(fā)商對(duì)后市研判逐步明晰，新盤供應(yīng)量會(huì)逐步回升，牛年樓市第一個(gè)小陽春也可能提前到來。

　　面對(duì)3月這個(gè)傳統(tǒng)旺季，是摒牢不賣還是加緊拋盤？是高開低走還是一步降到位？處境不同的開發(fā)商有著截然不同的銷售策略。一位浙江開發(fā)商對(duì)記者表示，“今年公司項(xiàng)目開工面積下調(diào)，資金支出也大大減少，手頭待售均為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，公司無需降價(jià)也能挺過今年�！�

　　“之前政府大力救市，讓多數(shù)開發(fā)商在制定銷售策略時(shí)都打起了小算盤，”泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛分析，“不少開發(fā)商都在等政策，目前都是以極少量的房源試探性促銷，優(yōu)質(zhì)房源都還捂著藏著。”

　　但是，鑒于上海市政府近期屢次表態(tài)不再救市，國家政策出臺(tái)空間亦非常有限，業(yè)內(nèi)大多數(shù)人士認(rèn)為對(duì)全國兩會(huì)風(fēng)向寄予的厚望很可能會(huì)落空�！伴_發(fā)商可能會(huì)放棄觀望，個(gè)別資金較為緊迫的開發(fā)商會(huì)不惜血本打響降價(jià)戰(zhàn)�！�

　　“某些大中型品牌開發(fā)商為獲取更大的市場份額，謀求更多的未來利益，反而會(huì)主動(dòng)帶頭降價(jià)促銷�！焙瘟栾w說。

　　“基于長三角高層換防等原因，萬科在元宵節(jié)的促銷不過是‘試水’而已，元宵節(jié)后暫停促銷也是為了醞釀更大規(guī)模和幅度的促銷�！币晃唤咏�萬科的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說。據(jù)他透露，萬科、金地、大華、綠地等集團(tuán)旗下的在售項(xiàng)目都將大規(guī)模推廣促銷鎖定在三四月份，“上海樓市的價(jià)格戰(zhàn)必將在全國兩會(huì)結(jié)束后打響”。

　　深圳樓市“靜”待利好

　　“我看現(xiàn)在房價(jià)也差不多了，所以趁有空就去看看房，但看來看去還是去年推出的一些樓盤。本聽說今年年初要開盤的幾個(gè)樓盤不錯(cuò)，可至今還沒開盤。”2月18日，正在四處“淘”房的林小姐對(duì)記者表述苦惱。

　　被降價(jià)促銷“攪”得風(fēng)生水起的深圳樓市，卻在春節(jié)后出現(xiàn)了罕見的安靜局面。

　　記者從深圳市國土與房產(chǎn)資源管理網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，自1月至今，深圳僅有7個(gè)樓盤獲得了預(yù)售許可證，相較于去年同期的17個(gè)大為減少。而即便是獲得預(yù)售許可證的樓盤，開發(fā)商仍然選擇了推遲入市。

　　“現(xiàn)在的市場確實(shí)不容樂觀，即使開盤也賣不動(dòng)，再加上當(dāng)前本來就是市場銷售淡季，全國兩會(huì)也即將召開，未來政策風(fēng)向還有待明細(xì)，最終導(dǎo)致了開發(fā)商延遲推盤的局面�！鄙钲谥性�總經(jīng)理李耀智如是說。

　　記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期不少樓盤在拿到預(yù)售許可證后并未立即推盤，有的甚至在1個(gè)月后才開始推盤。而一些樓盤干脆以各種理由推遲獲取預(yù)售許可證，這使得深圳出現(xiàn)了暫無新增可售面積的奇怪現(xiàn)象。

　　針對(duì)1月以來獲得預(yù)售許可證的7個(gè)樓盤，據(jù)記者調(diào)查，其中仍有個(gè)別樓盤沒有真正對(duì)外發(fā)售，即便在售，推出的體量也很少。有些開盤甚至一直是零成交，這或許可以解釋開發(fā)商為何推遲不開盤的原因。

　　按照上述深圳日均成交189套、1.78萬平方米計(jì)算，即便沒有新增可售面積，目前的存量房也需要一年左右才能消化。

　　根據(jù)深圳相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在拿到預(yù)售許可證10日內(nèi)必須開盤銷售，但許多開發(fā)商并沒有依此推盤。

　　“我們也想拿了預(yù)售許可證就賣，但現(xiàn)在樓市非常低迷，我們想積累多一些客戶，到三四月份再集中重點(diǎn)推盤，那時(shí)候的銷售效果可能會(huì)好很多�！币晃幻駹I開發(fā)商對(duì)記者表示。

　　深圳南山一開發(fā)商則對(duì)記者解釋，預(yù)售許可證拿到后，多數(shù)樓盤會(huì)在10日內(nèi)開盤，此后樓盤并不會(huì)拒絕購房要求，但是具體的集中開盤時(shí)間要根據(jù)開發(fā)商的營銷節(jié)點(diǎn)而定。

　　“10日內(nèi)必須銷售的政策是開發(fā)商捂盤嚴(yán)重時(shí)候的政策，現(xiàn)在低迷期，大部分開發(fā)商都不會(huì)捂盤，政府的態(tài)度也相對(duì)寬松了些�！币晃缓陀淈S埔在深圳的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　而目前正在召開的深圳兩會(huì)也是影響開發(fā)商推盤速度的原因之一。

　　深圳社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕認(rèn)為，對(duì)于深圳房地產(chǎn)，不少政協(xié)委員與人大代表給予了幾年來少有的關(guān)注，紛紛將購房退稅、購房入戶、回購商品房以及取消二套房限制等刺激政策列入了兩會(huì)議題，而這也是開發(fā)商寄予厚望的重點(diǎn)所在。

　　不少接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，兩會(huì)后如果仍沒有新的刺激政策，開發(fā)商只有棄價(jià)保量，為了消化庫存而大幅降價(jià)。

　　“目前開發(fā)商庫存的壓力已經(jīng)越來越大，在未來的幾個(gè)月內(nèi)，可能會(huì)是開發(fā)商回籠資金的最佳時(shí)期，會(huì)再度出現(xiàn)開發(fā)商低價(jià)促銷的現(xiàn)象�！币晃皇袌龇治鋈耸空f。

　　而高海燕則強(qiáng)調(diào)其一直以來堅(jiān)持的觀點(diǎn)：消費(fèi)者信心受到一定影響，深圳樓市難以在短期內(nèi)全面回暖�！爸挥袃r(jià)格調(diào)整到位，交易量才會(huì)恢復(fù)正常�！�

　　訪談

　　博弈核心仍是房價(jià)

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：近期網(wǎng)上爆出重慶某開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部文件，宣稱“應(yīng)果斷降價(jià)，回籠資金買新的低價(jià)地”，您對(duì)此如何看待？

　　張燕：企業(yè)發(fā)展離不開資金支持，面對(duì)當(dāng)前的市場環(huán)境，采取果斷降價(jià)、回籠資金以支持后續(xù)項(xiàng)目發(fā)展是明智選擇。但具體到各個(gè)企業(yè)，是否都要采取回籠資金購置新的低價(jià)地塊，則在于企業(yè)實(shí)際情況和自身需求。先解決生存問題再謀發(fā)展，何況購置新低價(jià)地塊的時(shí)機(jī)也決非僅僅限于一個(gè)時(shí)間段。從目前土地市場供求情況來看，短期內(nèi)土地市場不會(huì)回暖。出于自身情況考慮，不同企業(yè)拿地策略也會(huì)不同。

　　從經(jīng)營層面看，不少房企的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)60%以上，企業(yè)資金壓力非常大，因此降價(jià)無疑是當(dāng)前開發(fā)商能采取的最有效的營銷手段和競爭策略。從需求層面看，面對(duì)可能到來的降價(jià)風(fēng)潮，小折扣或者簡單的特價(jià)房對(duì)繼續(xù)觀望的購房者的吸引力已經(jīng)不足。與其步步降價(jià)不如一步到位，如北京的遠(yuǎn)洋·沁山水、首城國際等項(xiàng)目，低價(jià)開盤策略收到了良好效果。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：經(jīng)歷了春節(jié)后的靜默期，未來三四月份樓市會(huì)否出現(xiàn)集中供應(yīng)的現(xiàn)象？

　　張燕：就目前數(shù)據(jù)顯示，上海預(yù)計(jì)三四月份會(huì)有15個(gè)新盤入市，其中普通住宅8個(gè)、別墅3個(gè)、綜合體3個(gè)、配套商品房1個(gè)；廣州預(yù)計(jì)有15個(gè)新盤入市，普通住宅12個(gè)、綜合體2個(gè)、酒店式公寓1個(gè)。

　　北京的供應(yīng)量可能會(huì)遠(yuǎn)超上海、廣州，全市三四月份預(yù)計(jì)會(huì)有67個(gè)新盤入市，其中普通住宅43個(gè)、別墅9個(gè)、酒店式公寓7個(gè)、政策性住房8個(gè)。供應(yīng)量較大，政策性住房也占有相當(dāng)?shù)谋壤�，市場供�?yīng)會(huì)相對(duì)集中。在這樣的情況下，如果希望快速銷售，降價(jià)是意料中的策略，甚至可能引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：在您看來，樓市將在什么時(shí)候迎來回暖？

　　張燕：看樓市什么時(shí)候回暖，量價(jià)關(guān)系最能說明問題。在當(dāng)前形勢下，或許比“價(jià)”更值得關(guān)注的是“量”，什么時(shí)候成交量真正上去了，并持續(xù)維持一段時(shí)間，那么才有基礎(chǔ)去探討回暖的問題。房價(jià)始終是買賣雙方博弈和等待的關(guān)鍵，也左右著一波一波的市場行情，所以未來市場的博弈核心仍然是房價(jià)。(中國房地產(chǎn)報(bào))