中國的房地產業是否處于健康發展狀態，首要標志是這個產業的發展是否符合中國當前和長遠戰略發展過程中的國情。

　　一段時期以來，人們的普遍認識是，房地產業是否健康，關鍵看價格。“價格泡沫”、“房價收入比”等成為人們議論、評價房地產業時出現頻率最高的詞匯。

　　重視價格與供求關系、與社會居民收入之間的匹配程度，這的確是觀察房地產市場健康與否非常重要的視角。因為按照馬克思主義經濟學原理，價格是一切社會經濟關系協調與否的綜合體現。

　　但價格并不是全部，認識房地產業的發展規律，需要有更廣闊的視角。應當強調指出，作為一個發展中國家，對中國房地產業來說，國情重于價格。

　　為什么說國情重于價格？因為價格是短期利益，國情是長期利益；價格是隨機波動的，國情是相對穩定的；價格是“軟”調整力量，國情是“硬”約束條件；價格是內在因素的外在反映，國情是外在表現的內在依據；價格是人們主觀選擇的結果，國情是自然、社會等客觀存在的必然。從根本上說，是國情決定價格、價格服從國情，而絕不可能是相反。

　　2007年召開的中國共產黨第十七次代表大會指出，本次大會的主題就是要“高舉中國特色社會主義偉大旗幟”，“中國特色社會主義道路，就是在中國共產黨領導下，立足基本國情”；并且指出，“馬克思主義只有與本國國情相結合、與時代發展同進步、與人民群眾共命運，才能煥發出強大的生命力、創造力、感召力”，“當前我國發展的階段性特征，是社會主義初級階段基本國情在新世紀新階段的具體表現”，強調要把社會主義初級階段基本國情“作為推進改革、謀劃發展的根本依據”，“一定要戒驕戒躁、艱苦奮斗，牢記社會主義初級階段基本國情”。

　　我們刻意引述中國共產黨十七大報告的上述原文，就是想進一步說明，在中國房地產業發展健康與否的判斷中，把握國情的重要性。這個對國情重要性的認識，是我們這個民族、這個國家、這個社會以及我們的執政黨在長期的實踐與理論發展中，在對客觀規律的認識上的一個偉大的飛躍。

　　中國的國情什么？

　　就房地產業發展來說，中國的國情包括十大方面；或者說，房地產產業發展的“中國特色”包括十大要點。

　　一是�熤袊�正處于從農業國向工業國的轉變過程中，處于城市化的高潮階段。

　　從20到30年的長周期戰略發展過程看，中國最大的國情就在于，要有數億農村人口實現向城市、城鎮的遷徙和聚集。

　　中國是一個農耕文化積淀深厚的國家。人們相信，要吃飽飯，就得把盡量多的人力物力投入到直接謀取吃穿用等消費資料的農業中來。由此而來，在建國以后的很長時期內，我們仍把動員更多資源投入到農村、農業中去作為經濟發展的關鍵。“以糧為綱”、“知識青年到農村去”、“工人解放軍也要學農”、“先治坡后治窩”等，都反映了這樣一種認識。

　　今天，在中國的工業化不斷發展過程中，我們日益懂得了一個重要的道理，就是“所有人都去種地，打的糧食反而不夠吃；較少的人種地，打的糧食反而吃不了”。今天，中國不需要“知識青年到農村去”了，相反，上億的農村剩余勞動力轉移到了城市中務工經商，中國反而可以有把握地說，我們的農產品供給總量足夠滿足13億人吃飽穿暖的需求。這個辯證法道理的物質基礎，就是工業化過程中的機器取代手工勞動和城市化過程中的社會分工發展。

　　歐洲在過去200余年來，北美在過去100余年來，東亞在過去40至50余年來，已經完成了人口向城鎮集中的過程。在這些國家，人口在城鄉之間的分布結構已經趨于基本穩定。而中國恰恰相反，我們正處于人口向城鎮大規模集中的高潮階段。1980年，中國的城鎮人口為1.9億人；到2007年末，這個數字已經達到5.9億人，增長了兩倍還多。粗略估計，目前在中國各類城市中經商務工的農村勞動力已達1.2億至1.4億人。早在2002年時，中國共產黨十六大報告就在“全面建設小康社會”的戰略設想中明確將“城鎮人口的比重較大幅度提高”列為了基本標志。目前估計，到2020年，中國的城鎮人口將達8.5億人左右，在總人口中所占比重將達55%左右。

　　由這個國情決定，我們的房地產業不僅是在建住房、公共建筑，而且是在建城市，在建設能夠容納數億人口的現代化城市體系。中國的房地產業正承擔著為中國的城市化提供物質基礎的歷史使命。在未來20到30年的歷史周期內，中國房地產業的發展健康與否，首先取決于其規模、速度、空間分布結構、技術工藝水平、對資源的依賴程度等能否滿足這樣一個歷史進程。

　　二是，老百姓剛開始“有產”，“買房置業”正在成為“全面小康”的標志。

　　無需諱言，20余年前，中國的老百姓幾乎百分之百都是“無產者”。我們正在努力建設的“全面小康社會”，將是一個大多數老百姓“有產”的社會。中國房地產業面對的重要國情之一，就是“買房置業”正在成為人民群眾普遍的資產累積形式。

　　在過去近30年的努力中，特別是從1998年住房制度改革以來的近10年中，我們在城市住房建設上取得的成就可以稱得上是一個歷史性、世界性的奇跡。在城市人口增長超過200%的基礎上，我國城鎮居民的人均居住面積(建筑面積)從上世紀70年代末的不足7平方米，到2007年末超過28平方米；從1999年以來，我國城鎮居民人均居住面積每年增長都在1平方米以上。

　　我們已經走過了改革開放初期的住房危機階段和其后的住房脫困階段，走到了普遍改善階段、完善保障階段和越來越多的人民群眾擁有不動產的私人資產階段。2007年，中國共產黨十七大報告指出，要“創造條件讓更多群眾擁有財產性收入”。擁有財產性收入，首先要“有產”。住房就是人民群眾“有產”的最基本的體現形式之一。

　　中產階級在社會人群中占有主要比重，這在發達國家已經實現的社會結構，在我國才處于方興未艾的起步階段。2002年的中國共產黨十六大報告提出，要“擴大中等收入者比重”；2007年的十七大報告提出，要實現“中等收入者占多數”的收入分配格局。

　　要讓大多數人從“無產者”成為“有產者”，從“中等收入者階層”發展到“中產階級”，這就是中國房地產業面對的國情。

　　實際上，在過去幾年中，人們對投資性需求和自住性需求之間的關系、價格與收入之間的關系的爭論，本質上并非僅僅是改善住房條件和是否買得起房的利益訴求。這個爭論所反映的，是老百姓的資產累積時間短、累積程度低的現實與擁有房產這種高值資產之間存在尖銳矛盾的國情。

　　從這個國情出發進一步說，中國的房地產業健康發展，不僅要體現在人民群眾“買得起”房的問題上，而且要體現在讓人民群眾“持有得起”房上，體現在維護老百姓住房的價值安全和降低他們的資產風險上，體現在讓更多人民群眾通過持有不動產來獲取財產性收入和分享工業化、城市化所帶來的好處上。

　　三是，原有城市基礎差，伴隨普遍性的城市拆、改、擴、建，多重利益關系需要統籌兼顧。

　　與發達國家相比，中國房地產業的一個顯著特點是，其發展總是和城市的大規模拆、改、擴、建聯系在一起。

　　截止到2007年，我國城鄉住房資源總量已達420億平方米，其中城市住房資源總量已達107億平方米以上。就整體而言，在一定意義上說，與目前國民經濟所處發展階段和發展水平、城鎮居民的收入水平相比，我國城鎮居民住房水平不是滯后，而是超前了。但另一個現實情況是，現有城市住房資源的整體質量不高，歷史上的大量城市建筑可保留的不多。粗略估計，在未來15到20年左右的周期內，中國現有城市住房中至少有一半需要拆了重建！

　　中國的房地產業發展和城市的拆、改、擴、建相聯系，是中國城市發展的歷史決定的。

　　在相當長的一段歷史時期中，我國的城市住房建設，不論是規模還是質量，都停留在一個低水平上。共和國建國之前的住房，除了很少一些具有歷史、文物價值的以外，一般民房都沒有保留價值了。在建國之后的發展歷史中，上世紀50年代以來，在“重工業優先發展”的計劃經濟條件下建設起的一批老工業基地城市，在“靠山分散進洞”和“要準備打仗”、“備戰備荒”思想指導下形成的“三線建設”和城市簡易住房，以及在“先生產后生活”、“先治坡后治窩”原則下形成的城市格局與基礎設施條件都亟待改造。從上世紀80年代初到90年代中后期，我國城市中興建了一大批以“住房脫困”為目標的民用住房。這一時期興建的住房是“房改房”的主體。目前看，這些住房大多也已有20年左右的房齡，當時條件下形成的格局、套型、面積等已不能適應人民群眾改善住房條件的需要。再有15—20年，這些住房資源也將逐步失去其保留價值。

　　我國城市拆、改、擴、建的另一動力來自于現代化、國際化程度的不斷提高和城市群戰略的推進。隨著我國城市國際化程度的提高，舉辦奧運會、亞運會、世博會、東盟博覽會等活動正在成為一些城市大規模改造的契機；已列入戰略規劃的長三角、珠三角、京津冀、成渝、武漢、長株潭等城市群建設和提高城市綜合承載力的要求也必定引起城市發展、擴張的新一輪高潮。由此而來，中國的房地產業發展總是與大規模的拆遷、征地相聯系。

　　城市大規模的拆、改、擴、建過程，一定是城市資源的重新優化配置過程和城市人群的利益結構重組過程。在這個過程中，個別利益與整體利益之間、短期利益與長遠利益之間、商業利益與公共利益之間、城市利益與鄉村利益之間必定會不斷出現矛盾沖突。因此，在中國房地產業的發展過程中，協調、兼顧各方利益的要求就格外突出。其健康與否，一定要體現在各種社會利益關系是趨于協調還是對抗上。讓所有利益相關者都能分享產業和城市發展的好處是房地產順暢發展的關鍵。

　　四是，資源有限，自然稟賦條件差，土地、能源等基礎性資源嚴重短缺。

　　在所有國家，城市化進程一定是一個高資源指向的發展階段。而在我國房地產業發展過程中不可忽視的一個重要國情恰好是，中國是一個自然稟賦條件差、資源嚴重匱乏的國家。不僅土地資源必須嚴守18億畝耕地的“紅線”，而且在相當多的城市，水資源也嚴重短缺。能源更是中國經濟發展的“瓶頸”制約。此外，環境承載力已經趨于極限。過去幾年來，因環境污染、氣候變異等引起、在多個城市連續爆發的水危機已經不斷地向我們提出了警告。

　　目前看，發達國家城市化進程的歷史經驗都不適宜在中國簡單套用。中國的房地產業要想健康發展，必須走出一條具有中國特色的節地、節能、節水、節材和與環境友好的新路來。

　　五是，發展不平衡，城鄉之間、區域之間、大中小城市之間、住房與公共設施之間、社會各群體之間差距明顯。

　　中國工業化的發展歷史短、基礎差是一個無需論證的事實；中國還是一個正處于從計劃經濟體制向社會主義市場經濟轉軌過程中的國家，資源優化配置的機制力量尚不完善；再加上我國還必須在自己的經濟發展中實行工業化與現代化并舉的戰略；國民經濟的各環節、各領域發展不平衡就成為了一個必須面對的國情。

　　中國的發展不平衡是多重的。城鄉發展不平衡，東西部之間發展不平衡，大中小城市之間發展不平衡，城市經濟規模與城市基礎設施和城市綜合承載能力不平衡，城市人口急劇增長與城市保障性福利資源的累積程度不平衡，以及城市各群體之間的收入不平衡等，構成了中國房地產業發展的特定外部環境。

　　發展不平衡不僅決定了中國房地產業必須面對多樣化的需求，而且必須面對不平衡帶來的各種矛盾沖突，必須承擔起縮小各種不平衡差距的歷史任務。

　　六是，市場體系和保障體系均不完善，資源配置力量尚未形成相互牽制、相互補充的全覆蓋系統。

　　中國的房地產市場是一個新興的市場。作為這個市場供給方的房地產業是一個新興的產業。在這個市場和產業的發展過程中，完善資源配置的機制體系可能尚需一個較長的時期。這也是中國房地產業發展面臨的現實國情。

　　中國房地產市場體系不完善主要表現在四個方面。其一，短期利益的約束力、誘導力強，而社會穩定、改善環境、節約資源、促進公平、保護消費者等長期利益的約束力、影響力很弱。其二，保障體系和市場機制尚未形成相互補充、無縫對接的資源配置體系。其三，新房交易的一級市場和二級市場、租賃房市場發展不平衡，存量住房資源不能充分動員到滿足實際住房需求的過程中來。其四，要素供給的市場化程度不高，土地、資金等的供給仍處于政府壟斷或嚴格控制下。

　　市場體系和機制不完善導致兩個不良后果。其一，市場參與者行為被扭曲，短期市場信號成為了引導供求關系的主因素。近年來，消費者“買漲不買落”的行為、開發商“囤地”行為、土地招拍掛中的“地王”現象均源出于此。其二，整個產業的各種風險高度集中于交易環節，原材料價格上漲、通貨膨脹、國際匯率變化以及信貸風險等都只能在交易環節的博弈中體現，關于“取消預售房”的爭論、用“假按揭”取代開發貸款的違規行為、二手房交易中的稅負轉嫁行為等均源出于此。此外，輿論中熱議的“窮人買不起房”、“房奴”、“夾心層”、“抑制二套房”等說法，都和市場的資源配置體系不完善、風險配置結構不合理密切相關。

　　中國的房地產業將在一個從不完善走向逐步完善的制度環境下運行。這個國情決定了其健康發展的過程實際上將是一個“游戲規則”不斷摸索、完善的過程。

　　七是，對外開放引起對城市資源的國際化競爭，房地產業已經面對經濟全球化的挑戰。

　　中國房地產業的國際化主要體現在三個方面。其一，外資對中國城市資源的競爭日益激烈。在我國一些沿海大城市中，獲取中國城市的優質房地產資源已經成為國際資本進軍中國市場的重要登陸點。這些外資購樓置業的價格參照物，不是當地居民的收入水平，甚至不是國際上同類城市的房價水平，而是投資中國的“機會收益”，即把商務總部搬到中國的城市中能獲取多大的商業利益。其二，國際性房價波動對國內市場的影響日益增大。在中國經濟發展過程中，我國城市在世界經濟格局中所占地位也是快速上升的。由此而來，一方面，我國城市房價將不可避免地出現向國際同類城市靠攏的趨勢；另一方面，國際房價的波動也將日益明顯地影響我國的房地產市場。其三，對人民幣升值的預期推動外資加速涌入中國房地產市場。在經濟全球化的背景下，國際資本正在為中國城市化的前景所吸引，為人民幣升值的預期所吸引，正在千方百計地通過推動中國房地產企業海外上市、并購或收購中國房地產企業資產、直接參與房地產成片開發以及種種合規或者違規的途徑參與到中國的房地產領域中來。過去幾年中國外匯儲備的異常高速增長實際上已經明確反映了這一國際資本流動的趨勢。

　　中國的國民經濟發展和城市化進程已經駛入了“快車道”，中國市場的潛力正在成為世界經濟增長的新“引擎”，人民幣的匯率變化已經進入了一個長期升值的周期。這個國情，同樣成為了中國房地產業發展必須面對的環境條件。

　　八是，產業自身發展薄弱，產業內部的技術創新能力、盈利模式、抗風險能力、產業組織結構等均處于初級階段。

　　由產業發展的歷史條件決定，我國房地產企業普遍存在著對政府依賴程度高，缺乏市場競爭充分“洗禮”的特點。前期在土地協議轉讓的政策下，企業的興衰和從政府手里“拿地”的能力聯系緊密。有地就能賺錢。又由于我國正處于城市化加速發展過程中，房地產開發和城市擴張、城市改造聯系密切。不論是在大城市還是在中小城市，房地產項目經常是和政府的城市升級改造意圖密切聯系在一起的。這種先天條件決定了我國房地產企業的抗風險能力普遍偏弱。大量依靠銀行的開發貸款或者按揭貸款是開發商的基本操作手法。在這種情況下，一旦市場有變，企業的通常做法就是“一走了之”，“一散了之”，把風險留給社會，留給政府，留給銀行。我國房地產業的技術創新能力也不強。盡管一段時期來很多開發商在市場上大打“綠色”、“環保”、“宜居”的牌號，但實際上過去幾年中我國新建住房的絕大部分都是不符合節能標準的。此外，在產業組織結構中，大中小企業的合理構成狀態也遠未形成。目前中國最大的房地產企業所占市場份額還不到2%。“群雄并起”仍是產業組織結構的基本特點。

　　由于體制性的地域分割和市場競爭不充分等原因，改變中國房地產業的這種狀況可能需要一個較長時期。

　　九是，在一個長時期內，宏觀經濟環境將呈現為不穩定和不確定因素眾多的狀態。

　　近期宏觀環境的不穩定首先來自于國際經濟的不確定性。從2008年以來，國際金融危機已經導致以美國為首的發達國家經濟趨于衰退，世界市場大規模萎縮，全球資本市場都出現了連續暴跌和巨幅振蕩，以美元對其他國際貨幣的比價關系為代表的國際匯率體系也出現了巨幅調整。目前金融危機已經明顯向實業領域蔓延，各國政府紛紛采取了前所未有的市場干預措施。但人們對世界經濟何時走出衰退陰影仍持悲觀態度。

　　宏觀經濟的不穩定還來自于國際市場資源產品價格的不確定性。在過去幾年中，能源、礦產品、貴金屬和農產品價格連續暴漲。其中石油價格從1999年1月的10美元一桶漲到了2008年7月的147美元一桶；但此后一路狂瀉，目前在40美元一桶左右徘徊。更重要的是，這種價格暴漲暴跌并不能從實物層面的供求關系中找到充分依據，資源性產品價格的這種金融化波動特征極大地加劇了國際經濟的不穩定性。

　　宏觀環境的不穩定也來自于我國自身總量平衡關系和調控政策的不確定性。2007年時，我國面對的是國民經濟增長速度過快的壓力，過熱、通脹成為經濟平穩運行的主要威脅；但到2008年下半年，經濟增速和物價增速又出現了過快下滑，“保增長、擴內需”成為了國民經濟發展過程中的當務之急。形勢的急劇變化和“保增長”的迫切之需使“穩健的財政政策和從緊的貨幣政策”迅速調整為“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。

　　在未來一個長時期內，由于發展階段轉換、產業結構升級以及對外開放的持續擴大，中國經濟已經步入了一個高風險階段。在房地產市場上，單一的需求旺盛主導階段已經過去。應對復雜多樣的不確定性，適應供求關系的上下波動將是房地產業健康發展的必要條件。

　　十是，消費觀念與文化傳統需要長期引導。

　　在中國的文化傳統中，購房置業、擁有屬于自己的住房是人生成功的重要標志。不僅如此，在住房消費上力求“一步到位”、攀比求大的消費觀念也頗為人們所接受。由此而來，超出自己的資產累積程度和收入水平購房，“三代人集資購房”，超出實際需要地追求大戶型，不考慮長期風險的過度負債購房等現象就成為了中國房地產市場上特有的一個普遍現象。由于資源限制和實現可持續發展的需要，這種消費觀念是不應該鼓勵的。中國房地產業的健康發展過程，還應當是合理引導消費、形成健康文明的住房消費模式的過程。

　　(中國經濟時報 作者陳淮 為中國城鄉建設經濟研究所所長；本文內容僅為學者個人觀點)