對于房地產市場來說，2009年是充滿希望與挑戰的一年，石家莊的房地產市場也正在經歷著一場前所未有的巨大的考驗和轉變，買賣雙方的博弈依舊在進行中。

　　市場和以前不一樣了！這一點幾乎所有的開發商應該都認識到了。然而，面對調整仍將繼續的2009年，省會房企應該以何種方式面對市場變化？近日，記者采訪了資深地產營銷專家鄧智仁先生。

　　開發商被市場寵壞了

　　面對房地產的“熊市”，開發商應該如何轉變營銷思路？鄧智仁說，先前樓市的持續火爆使得開發商被寵壞，已經忘記了買方市場的思維方式。也就是說，開發商已經“忘記”了房子作為一件商品應該采取的營銷手段，現在我們要讓它回歸本源。而現在的購房者大都也忘記了作為消費者自己應該享受什么權利，完全在被開發商牽著鼻子走。

　　“舉個例子來說，全世界只有中國在還沒交房之前就要交全款，或者貸款給開發商。買房不應該是這樣的。”不過購房者也無需抱怨，“當你開車去馬路，你不要埋怨堵車，因為買車是因，堵車是果，同理，也不要埋怨房價過高，因為房價高是果，買房是才是因。在大家都搶著買房的時候，結果就是這樣。”

　　房價與成本沒有必然聯系

　　房價無論在什么時候都是一個最敏感的話題，總有人抱怨開發商降價還不夠，也有一些開發商訴苦說自己的地是多少錢拿到的，成本是多少，現在的價格已經是不賺錢甚至虧本了。鄧智仁認為，類似“曬成本”的做法毫無意義。因為房子定價是開發商的戰略問題，購房者是不會關心房屋的成本的。買家不會因為開發商賠錢賣就買，也不會因為開發商賺錢了就不買。關鍵是企業要有一個積極的思維方式，一個買方市場下的思維方式。

　　新環境下要適應新角色

　　降價只是營銷手段之一。鄧智仁說，在買方市場環境下，開發商要將過去賣方市場環境下積累的營銷經驗統統拋棄，盡快轉變思維方式，要考慮如何為消費者服務。如果開發商不轉變賣方市場的思維方式，無論采取什么營銷方式都是沒用的。拿購房合同來說，現在合同中不少補充協議都是傾向于開發商的，對購房者來說很不公平。在發達國家，房屋買賣雙方都會聘請專業律師來審定和修改合同。

　　鄧智仁建議，開發企業可以聘請律師從維護消費者權益的角度再擬定一些補充條款，修訂付款方式、交房時間等不平等之處。這種自帶“緊箍咒”的行為在過去賣方市場的情況下是不可想象的，但現在是買方市場環境下，開發商必須按照市場規律辦事。只有消費者真正感到開發商在為自己考慮，他才會考慮買你的房子。

　　市場不缺好員工，缺的是好老板

　　在樓價節節上揚的時候，樓盤不需要太多的營銷手段就可以賣的很好。但在市場低迷的階段，營銷人才的重要性就凸顯出來。不過，鄧智仁的人才觀與眾不同：“市場上不是缺少好員工，而是缺少好老板。房地產行業要懂得聘人，更要懂得用人。”

　　“地段地段還是地段”，曾是房地產界的“金科玉律”，而鄧智仁卻給予了否定，他認為，在中國地段不是第一位的，人才才是關鍵。對于國外比較成熟的房地產環境來說，地段起著舉足輕重的作用，而在中國，市場化程度較低，好的地段是創造出來的，所以人才的運作方式很重要。

　　“鳳凰計劃”是鄧智仁運作的培養人才的一個戰略計劃，其獨特之處在于并不要求參與者有任何的房地產從業經歷和經驗，此次麻雀變鳳凰的創舉使得有理想的年輕人有了施展自己的舞臺，正應了鄧智仁的那句話，人才是創造出來的，人才就在你面前，就看你看到看不到，每個人遇到好老板，都是人才。

　　2009年出手合適嗎

　　2008年末和2009年初，一些項目采取了降價等促銷措施，統計數據也表明石家莊整體房價有所下跌，那么購房者是否可以出手呢？鄧智仁說，降價是企業的一種營銷手段，但買賣交易講究的是“公平”。一方面要看買到的房子是不是物有所值甚至是物有超值，另一方面則要看開發商對降價是否抱有一個真誠的態度。總的來說，2009年買房還是存在一定風險的，風險最大的是五證不全、違法上市的項目，雖然房價便宜，但購房者很可能會血本無歸。其次的風險就是買到質量有問題的房子或爛尾樓，如果開發商感覺不賺錢，很可能會降低質量標準以降低成本；或者企業資金難以為繼導致工程爛尾。

　　2010年樓市春天可能降臨

　　現在很多人都在探討樓市何時回暖，與不少人認為2009年下半年回暖的看法不同，鄧智仁表示，2010年樓市的春天才可能降臨。

　　鄧智仁表示，春天是分兩部分來說的，一個是成交量，一個是價格。春天離我們有多遠？簡單推算一下，2007年高價買地，2008年推出項目；2008年買地，2009年推出項目，2009年的房屋的成本已經降低就有了下降的空間，2009年買地，2010年會更便宜，這是一個循環，因此，雖然樓價在2010年不會漲，但是樓價低了，購房人就多了，所以說2010年的春天才可能是真正的春天。