在已經出臺的“十大”產業振興規劃中，被輿論所席卷的房地產業，還是沒能占到一個席位。北京師范大學金融研究中心主任、經濟學家鐘偉日前在接受《第一財經日報》專訪時表示：“令人驚訝的并不是房地產未被列入十大振興行業，而是它為什么沒能進入十大振興規劃中應當考慮的前三。”

　　如果房地產市場成交量繼續下滑，各級政府可能會出臺更多的政策，但新政是否就能阻擋繼續下滑的趨勢，對經濟起到明顯的拉動作用？對于這個疑問，鐘偉說，每個人心里都有自己的一個藥方，政府開藥前，多聽取各方意見謹慎從之，可能會讓這個風浪中的行業，找到真正的避風港。

　　供過于求十分嚴峻，產業仍將漫長調整

　　“2009年，房地產行業肯定會繼續調整，調整的原因之一是存量太大。”

　　“我們估計的土地儲備有10億平方米以上，可以再開發的是20億平方米；即便未來3年土地出讓大舉收縮規模，也不能充分化解過大的囤地存量。”

　　而截至2008年年底，國內各城市的在建和新開工面積約為25億平方米，按照2005年、2006年和2007年三年平均銷售計算，足夠銷售3到4年。這樣算下來，土地可供開發3年，在建和新建的面積可供銷售3到4年，導致存量土地必須要消化，行業勢必會經歷漫長的調整。

　　鐘偉認為，供過于求的情況形成之后，意味著產業整合將拉開大幕。次貸危機逐步滲透實體經濟，對優勢企業來說機遇剛剛開始，弱勢企業的苦難卻沒有結束。行業整合意味著劣勢企業要淘汰出局。相比其他產業，房地產是否應納入到“振興規劃”一直存有爭議，這說明公眾有情緒、政府也有遲疑。在這樣的背景下，即便房地產行業僥幸列入到振興計劃，那么其振興內容到底起到救市還是毀市的實際效果，猶未可知，與其如此，有振興規劃，還不如沒有的好。

　　上述三大因素，導致了房地產行業在2009年仍然資金短缺，市場低迷，仍將繼續調整。

　　今年全年可能仍然價跌量升，最樂觀也只是價穩量升

　　在今年房價的走勢上，鐘偉的判斷是“繼續下跌”。

　　“單純用均價來衡量房地產行業其實是不合理的。各個地區的物業品質、地段、開發成本不一樣，導致房價千差萬別。但如果要談到房價趨勢的話，它依然會下滑。”

　　鐘偉表示，開發商需要回籠資金、消化存量，因而一些開發商有可能率先再啟動降價大旗。“我們看到，目前一些企業的降價已暫時告一段落，原因是前兩個月2009年房地產市場有所回暖。回暖之后，房地產開發企業降價銷售的行為有所收斂。不過要注意的是，不是他們不再降價，而是他們也在觀望市場和政策。”

　　“如果到了第二季度，房地產政策刺激效應已經過去并且銷售又開始疲軟，第二波降價銷售潮就會到來。假如所有企業都以更大的力度降價，危險的惡性循環就產生了。到最后消費者的觀望情緒更加強烈，企業普遍價格就不會有個別企業降價那樣取得較好的銷售表現。”

　　接下來的疑問是，房價是不是會大跌呢？鐘偉說，不要幻想跌幅會在40%甚至50%以上。

　　“大跌是很困難的。因為對開發商而言，他們有兩種選擇：要么繼續降價促銷、回籠資金，補上地款和工程款，讓企業活下去；另一種可能是，若降幅已到臨界點，公眾情緒還沒有得到恢復，開發商就會讓樓成為爛尾樓，讓企業成為破產企業。”

　　政策和消費預期雙重混亂，市場情緒宣泄多于理性思考

　　事情變得最糟糕的時候，曙光反而就在眼前。因此，好的政策有可能就會扭轉局勢。鐘偉說，扭轉局勢并非是“政策一出來就會有變化”，而是要看看出什么政策更利于市場和企業發展。

　　鐘偉表示，政策調控不能不聽社會底層的輿論，但卻不能盡聽。畢竟房地產是對金融、鋼材、水泥、鋁、PVC、玻璃、家電家居等行業有巨大拉動作用的行業，是對中低收入階層提供大量就業崗位的行業。這個行業受損時直接受到最大沖擊的恰恰是中低收入群體本身。

　　例如，關于未來三年用9000億元資金投向保障性住房，這不一定對房地產業就有利。“200萬套廉租房、400萬套經濟適用房及220萬套給礦區、學校等地區的住房，總計620萬套的這類住房對房地產市場的沖擊力非常大，使得房地產供過于求的趨勢更嚴重。

　　“在昆明、武漢、北京等保障性住房供應超過了房地產供應的40%，突然有這么大的增量注入，對房地產業是災難性的沖擊。”

　　而大量廉租房等保障性住房，對于一些已失去工作的人來說，可能會突然變得遙不可及。“有些人已經失業了。低收入可買低價房，更高收入和更高房價聯系在一起，工作崗位丟失可能與房地產就沒關系了。”

　　鐘偉認為，目前比較有力的政策是：第一，保障性住房通過投資或者收購來取代新建。現在存量已經很大，政府可以回購現有房地產。這樣會消化存量，并用更低廉的價格售予工薪階層。

　　第二，現在政府對土地出讓、拍賣都有嚴格的限制。鐘偉認為，政府對地價款、土地增值稅等可以暫緩或者暫停收取，等到行業復蘇再說，并鼓勵企業之間相互轉讓土地和項目。

　　第三，要引導輿論和媒體走向建設性的理性，不是誰越流行、越極端和越語言暴力，就越值得追捧，不能將房地產振興和抬高房價直接畫上等號。

　　第四，謹慎看待風險。多次置業的風險未必高于首次風險。就多次置業和多套房貸，政府可以謹慎地適當放寬。

　　第五，對一些在大中城市工作多年的大學生和一些企業主的戶籍入戶問題應該給予地方政府適當的自主權。

　　“如果說要衡量未來出臺的相關政策是否有效，可以參考房地產價量的變化。比如在2007年，行業出現的是價升量增的局面。2008年，價縮量跌，泡沫開始破滅。2009年，仍然會延續2008年的局勢。一系列新的政策出臺后，可以推動銷售價格穩定、銷量上升，已經是很不錯的結果了。也許，目前是最壞的時刻，卻是最好的機會。”鐘偉表示。（第一財經日報）