存量普通商品房大量積壓

　　保障性住房沖擊市場

　　高價拿地項目大量入市

　　商業項目集中轉為住宅銷售

　　步履蹣跚中，北京樓市步入2009年。隨著春節前京15條等系列扶植房地產市場的新政相繼出臺，以及眾多開發商眼下或主動或被動的深度降價，市場的活躍程度正在有所恢復，而伴隨全國兩會的召開，以及“房地產即將出臺中長期整體規劃”的傳聞，讓郁悶已久的市場各方，自然而然對接下來的樓市走勢賦予更多期待。在這樣的時刻，北京青年報《廣廈時代》通過對目前北京整體市場狀態及存量商品房市場的采訪調研，從中遴選出四大疑問，這些“疑難雜癥”的妥善解決，或許將對2009年北京樓市乃至今后幾年的房地產市場發展，產生重要而深遠的影響……

　　疑問一：統計顯示，目前全市商品住宅存量約14.3萬套，可售面積接近1900萬平方米，大批存量房對今年的市場會產生怎樣的影響？2009年是否有可能進一步積壓？

　　判斷： 2009年有可能成為地產存量消化年

　　“北京市場上現有商品住宅存量約1900萬平方米，而2008年北京全年實際成交普通商品住宅面積大約是1200萬平方米不到10萬套。現有存量如果按2008年的銷售成績計算，足夠賣1年半以上，在2009年到現在市場走勢依舊不明朗、銷售滯澀的情況下，隨著大批取證新建住宅的滾動入市，這一積壓狀況很有可能進一部加劇。”亞豪機構副總經理王英男表示。

　　北京易居房地產研究所副所長牟增彬指出,2008年前10個月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大，而且還出現了明顯的供大于求現象。這就造成了存量的大量積壓，事實上供大于求成了去年京城樓市的顯著特征。隨著今年新開工建設項目的明顯減少，2009年有可能成為名副其實的存量消化年。

　　存量房的大量積壓，是否真的給開發商帶來了巨大壓力呢？在多方采訪中，不少開發商的確表示了對此問題的擔憂，但是總體看來和存量積壓相比，交易量持續低迷才是他們更擔心的問題。北京石開地產總經理王志剛在接受采訪時表示，正因為樓市處于目前的整體低迷期，因此存量積壓的問題才會在眼下被放大，從2006、2007年來看，市場好的時候每年的樓市交易量都在一二十萬套約2000萬平方米上下，歷年都有上千萬的存量滾入下一年并逐漸消化。“成交低迷帶來的市場消化不良才導致了目前存量房源的不斷增加，事實上只要價格合理，疏導得力，房價降到買房人能夠接受的程度，積壓房源一樣可以較快出手。”王志剛說。

　　百達行投資顧問中心總監張艷認為，面對不確定的宏觀經濟走勢，2009年大部分開發企業在項目開發時會采取“能拖即拖，不能拖則控制入市規模”的策略，新增供應量也會因此而有所降低。而存量房憑借售價這一核心優勢，成交量將有所放大，存量房的積壓情況也會有所好轉。政府已經表示將鼓勵地產開發商將一部分滯銷的商品房用作租賃住房，參與其中者給予一定的財政補貼。這也為大量滯銷的樓盤項目指明一條出路，引導開發商靈活變通地適應市場變化、應對經濟危機。

　　“從某種意義上講，目前還是有不少在售項目的價格居高不下，這和當初高價拿地開發成本高，或者銷售已超過70%以上，前期贏利足夠支撐后期維持成本緊密關聯，這些項目在目前存量房市場上為數不少，一旦價格體系全線下調喚醒市場需求，市場供求關系的轉變讓存量房迅速消化并非難事。”鴻坤偉業房地產開發有限公司營銷總監常世芳表示。

　　疑問二：保障性住房沖擊市場讓開發商日子更難過？

　　判斷： 普通商品房和兩限房價格相近時保障房將優勢不在

　　2009年北京市全年將新開工保障性住房650萬平方米，“京15條”中該條政策首當其沖，一時間讓開發商們議論紛紛，而SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前在2009第九屆中國房地產發展年會上表示，“保障性住房在目前的市場狀況下不宜過量，如果按照套均65平方米算，保障性住房也得有10萬套，這個數字相當驚人。”潘石屹認為，在目前市場狀況下，今年新面市和新開工保障性住房面積對普通商品房市場無疑產生巨大沖擊，必然分流更多買房人，加劇市場危機。

　　多位專家在接受采訪時均表示了這樣的擔憂，保障性住房的核心優勢便是價格低廉，這必然會吸引相當部分符合條件的購房人購買保障性住房，但是目前市場能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個大大的問號。同時，郊區低端項目的開發商日子將更加難過，這一局面在目前市場上已經表現出來，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價格體系坍塌，在將來出現普通商品房和兩限房同價競爭也不無可能，倘若出現這樣的狀況，那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷售遇冷可以預見，那么花如此大投入的保障性住房建設又將會面臨怎樣的局面？

　　“目前看來，保障性住房和普通商品房的開發比例仍然值得商榷，有必要進一步修正和協調。”原首規委副總建筑師、建設部住宅產業化專家組專家謝遠驥建議，在目前普通商品住宅存量很大的情況下，政府可以采取更多變通措施對住宅市場進行疏導，比如通過財政補貼或收購等方式，將普通商品住宅的閑置量轉化成保障性住房進行銷售，避免負荷加大，同時盤活現有資源，不少開發商對此建議也表示了贊同。

　　疑問三：高價拿地項目2009年大量入市，開發成本高是否將導致房價難降？

　　判斷： 開發商為保生存“面粉貴過面包”不再是玩笑

　　2006、2007年樓市的瘋狂至今讓人印象深刻，和眼下的蕭條相比更讓開發商“恍如隔世。”當時頻頻以創記錄的高價拿地的開發商們如今真正體會到了有苦難言的尷尬。而這些“高價地”、“區域地王”經歷了一年多的前期開發，在2009年紛紛到了入市的時候，高額的開發成本成為橫亙在房價前一條不可逾越的“鴻溝”，降價？這些項目的價能降得下來嗎？

　　曾經不計成本瘋狂“囤地”擴張的大開發商們感受應該最深，據了解，遠洋地產今年在北京將推出別墅遠洋·LAVIE和遠洋北七家未命名的兩個項目；龍湖地產北京公司今年計劃新開兩個項目；合生地產將推出4個新盤，位于朝陽區的合生·霄云路8號、通州區的合生·濱江國際公寓及合生·世界村，而朝陽區望京的合生·麒麟社已經推出。不少大開發商在今年都有新項目開發的“硬指標”，價格制定成為這些項目最為難的現實問題。

　　“不降價吧，顯然是賣不動。可降價吧，要是和周邊的競爭項目同一價位，粗略算算連成本都背不過來。”某大品牌開發商私下無奈表示，大企業的運營成本和綜合考量更為麻煩，上市企業還得過股民這一關，銷售業績直接決定其在資本市場上的榮辱興衰。“實在沒有辦法的話，賠本也得賣，這么大的企業需要順暢的資金流支撐。”

　　據了解，目前北京市場上已經出現了“面粉貴過面包”的狀況，毗鄰清華大學的龍湖·唐寧ONE當年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品質和建筑成本，目前在售部分產品18000元/平方米左右的價格實際上已經“虧本”。而位于南三環東鐵營的“鶴巢居”在2007年初以高出起價兩倍的價格成交，該迷你地王建筑面積僅4750平方米，卻拍出3205萬的驚人價格，合樓面價就在7000元/平方米以上，當時業界預測該項目至少要賣到9000元/平方米以上才基本不虧，如今該項目的單體樓即將開盤價格在18000元/平方米，為LOFT復式戶型，買一層送一層，也就是說單層9000多元/平方米的價格將將夠本。萬科2007年以17億拿下的建面約15萬平方米的西大望路17號今年也已經蓄勢待發，但其高于萬元/平方米的樓面成本及周邊項目的大幅降價，讓萬科在價格制訂上左右為難，業界預測，萬科為執行其全國戰略，在這一項目上也很可能采取超出想象的低價入市策略。

　　疑問四：全市商品房總可售面積4184.6萬平方米的存量中，有2300萬體量為非住宅，其中商業面積占據了絕對比重，非住宅部分如此大的存量將是否比住宅更難以消化，其出路何在？

　　判斷： 商業項目改住宅加劇住宅市場競爭

　　“商品房可售面積中的非住宅部分，主要包括商業、酒店、寫字樓以及部分可銷售的車位面積。從去年以來，北京市場上以商業為主的非住宅部分閑置狀態就呈現出越來越嚴重的趨勢，而不少開發商也看到了這部分開發結構失衡的問題，從2008年開始，就有不少項目將其非住宅部分的面積改為住宅進行銷售。2009年，這種情況有可能更為嚴重。”第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成表達了這樣的觀點。

　　據不完全統計，目前北京在售的非住宅立項項目多達數十個，絕大部分均以商業、寫字樓、酒店立項，后改做住宅并以低于區域同檔次產品不少的價格銷售，不少項目此類產品的銷售形勢還相當不錯。“由于前幾年開發過剩，目前北京市場商業面積大量閑置，而2009年尚有數百萬平方米的待開發商業面積入市，除部分在核心城區外，大多數都位于四環甚至五環外區域，這些商業項目今后的發展前景，在如今恐怕要打上個大大的問號。開發商把商業項目改為住宅推向市場，主要出于以下幾種考慮，首先和純商業相比較，住宅的購買需求更剛性，覆蓋面更廣；其次，將非住宅改為住宅，其內部結構的改造相對便捷，成本低也便于區隔，一般都是做成小戶型，面積少低總價能快速脫手；再次也是更重要的一點，與普通住宅首付30%相比，將商業立項改為住宅主要是考慮‘購買第一套商業立項的項目需要首付50%’的政策，變現速度更快一些。在目前開發商資金流普遍緊張的情況下，這的確可以在一定程度上解燃眉之急。”謝遠驥指出。

　　“最近我們也已經和開發商合作，將東五環附近某爛尾的商業項目重裝為精裝修酒店公寓上市，價格將不高于7000元/平方米。”某知名代理機構負責人私下透露，而這一價格比周邊的在售住宅項目普遍低了2000元/平方米以上。事實證明，占據了不少“優勢”的非住宅項目去年以來在市場上的消化程度相當高，東四環某項目將兩棟公建立項的寫字樓約700套改為酒店式公寓以8000元/平方米左右的區域最低價推向市場，短短時間內被搶購一空。朝陽北路某項目40年產權的精裝修LOFT也是來自商業改造，頗受追捧。住宅賣不動的情況下，商業改住宅低價賣，已經成為不少項目的應變法則，凡此種種，不一而足。

　　然而，不明此中玄機的買房人在購買此類產品之后，將面臨著一系列麻煩：商業項目由于規劃限制，空間結構難以改動，基本都是大開間設計或在層高不達標的情況下硬隔成偽“LOFT”，居住功能性和舒適性大打折扣；同時沒有天然氣管道，下水結構也和普宅相差甚遠，住戶正常生活配套失去基本保障；而在生活成本方面，由于水電均為商用，物業費也高得嚇人，無形中又大大增加了生活負擔。對房地產市場整體而言，商業項目大量流入住宅市場，進一步加重了普通住宅銷售的負擔，長此下去將成為“惡性循環”。

　　采訪中多位專家表達了這樣的觀點，商業項目改為住宅銷售對普通住宅市場的擠壓確實讓人頭疼，而這也是這些年來商業項目不斷上馬，產業結構比例失衡帶來的后果。因此在2009年，針對房地產市場整體規劃的調整十分必要，住宅和非住宅在整個項目乃至整個區域內的比例都應該進一步明確細分，在產品規劃更改的審批上必須更加嚴格，從政府到開發商也應當共同對非住宅消化進行疏導，避免因盲目和短視進一步加重住宅市場的負擔。