“房價大漲制約了低收入家庭的購房需求，不利于和諧穩(wěn)定；房價驟然大跌也會帶來消費不振、經(jīng)濟低迷等問題。”全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印教授建議，建立嚴格的“控制地價、控制稅費、控制利潤”的措施，使房價下降到穩(wěn)定合理的價位，從而保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康發(fā)展。據(jù)悉，中國房地產(chǎn)十強企業(yè)恒大地產(chǎn)進駐長沙以來，給長沙房地產(chǎn)市場增添了一股活力。今年1月1日，恒大華府開盤當日攬金2.34億元，近期恒大御景、恒大名都將開盤。

　　背 景

　　住房成最大民生問題之一

　　房地產(chǎn)特別是住房作為生活必需品，是民生保障的重要內(nèi)容，讓中低收入家庭買得起房可以說是最大的民生問題之一。然而，一些地方過高的房價把眾多普通居民推到了商品房市場之外，購房者也背負沉重的經(jīng)濟壓力，生活質(zhì)量受到嚴重影響。

　　截至去年底，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模1.39萬億元，個人貸款規(guī)模3.34萬億元，兩者合計約占銀行貸款總額16.23萬億元中的30%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對經(jīng)濟全局十分重要。房地產(chǎn)業(yè)已形成從開發(fā)、交易、中介到物管的整條產(chǎn)業(yè)鏈，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的如金融、鋼材、水泥等其他行業(yè)逾50個，房地產(chǎn)需求的提升還伴隨著家電、建材、運輸?shù)刃袠I(yè)需求的提升。因此，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康繁榮，有利于其他行業(yè)乃至經(jīng)濟全局。

　　分 析

　　房價形成有三大關(guān)鍵因素

　　“要采取措施防止房價大起大落和維護房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康，首先要厘清房價的五大主要構(gòu)成要素。”許家印介紹，第一項是工程建設(shè)及配套成本，第二項是財務(wù)、銷售及管理費用，第三項是土地成本，第四項是各類稅費，第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，前面兩項體現(xiàn)企業(yè)在確保質(zhì)量的前提下如何控制成本、反映企業(yè)競爭力，往往無太大變化。后面三項才是真正影響房價的因素。

　　“一旦政府嚴控地價、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區(qū)間并保持政策的長期性和持續(xù)性，房價就會下降。下降至一定價位房價就會長期保持穩(wěn)定，市場也將長期穩(wěn)定健康發(fā)展。”許家印說。

　　建 議

　　采取“三控”措施降房價

　　許家印建議，采取嚴格的“三控”措施，即“控制地價、控制稅費、控制利潤”，使房價下降到穩(wěn)定合理的價位。目前，我國各城市土地成本占房價的平均比已達30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，從而推動了房價上漲。“房價上漲過快同樣不利于地方經(jīng)濟的長遠健康發(fā)展。”許家印說，“建議國家完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費。這將有利于降低房價。”許家印建議，按企業(yè)毛利潤清算并實行預(yù)繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節(jié)省企業(yè)開發(fā)成本17.4%。

　　讓中低收入家庭買得起房，不僅僅是國家和政府的責(zé)任，也是房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤。房價過快上漲，超出市場承受度帶來的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的市場各方的根本利益。“雖然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應(yīng)控制在合理的區(qū)間內(nèi)。”許家印提出，國家應(yīng)控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過這個區(qū)間，將特別加大稅收征繳額度。