受住宅宏觀調(diào)控政策的影響，眾多開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)視作此輪經(jīng)濟(jì)下行期的避風(fēng)港。實(shí)際上，在過去的2008年，商業(yè)地產(chǎn)巨大的供求危機(jī)正在悄然降臨。

　　近日，上海易居房地產(chǎn)研究院著手發(fā)布2008年中國商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書。初步估計(jì)信息顯示，以上海、北京、深圳為代表的一線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求。未來三年，上海、北京、深圳三地的商辦土地供應(yīng)量1415萬、3083萬和446萬平方米，總供應(yīng)量接近5000萬平方米。

　　一個(gè)可比的數(shù)據(jù)是，2008年，三地商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目的總銷售量分別為287.3萬、298.4萬和46.61萬平方米。“當(dāng)然，商辦類用地的項(xiàng)目不一定完全出售，還有相當(dāng)大的比例由開發(fā)商持有。但不可否認(rèn)，未來三年，年平均可售商辦物業(yè)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年銷售商辦物業(yè)總量。”一位房地產(chǎn)界人士評價(jià)。

　　上海克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱表示，目前多數(shù)政府部門和市場人士還沒有意識(shí)到已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，如果這一趨勢不得到及時(shí)控制，未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重演亞洲金融危機(jī)時(shí)的空置及爛尾潮。

　　此前，上海證券報(bào)報(bào)道，受金融危機(jī)影響，上海浦東陸家嘴金融城目前租金整體下降約10%左右，空置率同樣在10%。另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，深圳、北京部分商用物業(yè)租金同樣下降10%至20%。“北京某五星級酒店的同檔次房間住宿價(jià)格由2000元/天降至目前1100元/天左右。個(gè)別商業(yè)項(xiàng)目的空置率達(dá)到40%甚至50%。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　丁祖昱稱，造成目前商業(yè)地產(chǎn)空置率增長的主要原因是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致跨國企業(yè)退出，或退而尋找次一檔的辦公物業(yè)。

　　更令人擔(dān)憂的是，在空置率上升的租金下調(diào)的當(dāng)下，一些新增商業(yè)用地還在大舉進(jìn)入市場。“商業(yè)房產(chǎn)救不了地產(chǎn)公司，只能比住宅更危險(xiǎn)。”上海證大集團(tuán)董事長戴志康近日表示。

　　造成商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的另一個(gè)原因是地方政府的推動(dòng)。易居研究報(bào)告顯示，眾多一、二線城市的新城區(qū)規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)集中入市。比如，南京河西新城規(guī)劃總面積55.7平方公里，其中CBD總建筑面積達(dá)241萬平方米，155萬平方米為商辦項(xiàng)目，建成后將有16幢標(biāo)志性建筑。“而南京傳統(tǒng)的商業(yè)中心——新街口商圈的商業(yè)面積也僅有100萬平方米。面對發(fā)展還不成熟，住宅、商辦入駐都較低的河西新城，未來不斷上市的商辦項(xiàng)目將面臨更大危機(jī)。”專家表示。

　　易居報(bào)告建議，為解決即將到來的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)，地方政府有必要重新規(guī)劃2005至2020年房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃。