地產龍頭萬科(000002)3月10日發布的年度業績受到市場高度關注。作為房地產行業是否有信心的風向標，萬科對于地產市場的未來有何看法，其信心何在？萬科總裁郁亮在3月9日接受中國證券報記者專訪時表示，雖然調整還沒結束，但政策的穩定讓開發商心里感到踏實，由于明確了政策與市場的“邊界”，相信未來的發展會更穩定。

　　調整還沒有結束

　　中國證券報記者：近兩個月房地產市場成交量超預期回升，是否意味著市場已觸底回升？

　　郁亮：萬科認為決定中國房地產行業長期前景的深層因素，并未發生任何根本性的轉變。但萬科一直堅持“應對重于預測”的原則，現在給短期市場下結論很困難，如果說一定要下個結論，我們認為調整還沒結束。

　　我想解釋一下，為什么珠三角區域城市的房地產市場普遍都還不錯。實際上，并不是全國所有的城市都出現了成交量大幅回升的特征。

　　以深圳為例。深圳這兩個月成交活躍，主要有幾個因素：第一個因素是珠三角的調整最早，從2007年10月開始，以萬科為代表的企業率先調整至今，已經一年多了，房市價格基本調整到位。“調整基本到位”的依據，就要看價格是否回到暴漲前的水平。目前深圳的房價每平方米大約在11000-12000元左右，基本上是暴漲前的價格水平。第二個因素是國家出臺了很多對消費者有利的宏觀調控政策，主要是降息，多次降息使得部分購買者每月按揭負擔下降了20%-30%，這是非常難得的利好。第三個因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面積為1500萬平方米，2007年因價格太高降至900萬平方米，2008年只有600多萬平方米，實際上這兩年大約每年幾百萬平方米的真實需求被壓抑、推遲了；經過一年多的等待，借助于上述利好，借助于發展商主動調整價格，深圳無論一手房還是二手房都表現得比較活躍，有恢復性增長的味道。

　　為什么說調整還沒有結束呢？這種勢頭能否持續下去，我們還不能下這個結論。首先，畢竟房地產行業跟宏觀經濟表現有很密切的關系，宏觀經濟接下來會如何走，溫總理已經說會很艱難，今年的困難很大，這對我們行業也會有很大的影響。其次，并不是所有的城市都像深圳進入了底部區域，不同城市有不同的表現。再次，即使有些城市像深圳那樣處于底部區域，但需要多長時間才會往上走又是一個新問題，它有可能相持很長時間。因此，對于未來的市場趨勢，我們總的結論是不確定，但宏觀政策還是有效果的。

　　“政策的歸政策，市場的歸市場”

　　中國證券報記者：溫總理在政府工作報告中提到要促進房地產市場穩定健康發展，您如何看待報告關于房地產市場的表述？

　　郁亮：我們看到溫總理在“兩會”期間對于房地產市場和行業用了“穩定”這個詞，這讓我們心里很踏實。因為房地產投資是長周期投資，現在的投資決定了未來3-5年的結果，所以發展商最需要穩定政策，最需要明確我們的“邊界”在哪里？這個“邊界”就是溫總理在報告中提出來的“大力發展保障用房，穩定商品房市場”，這就讓我們感到吃了定心丸。

　　“政策的歸政策，市場的歸市場”：社會低收入人群的住房問題以政府力量為主去解決，當然，包括萬科在內的發展商也會在政府的組織下積極參與保障住房的建設；發展商主要負責商品房市場這一塊。兩者的邊界已經劃清楚了，這是對我們行業有著巨大影響的一件事情。

　　可以看到，經濟政策目標越來越務實，越來越把政策跟市場界限劃得更清晰，照顧到真正需要照顧的人群。政策經過這么多年的摸索與探討，已經走到比較正確的方向上。

　　另一方面，政策也會趨于穩定，以前的政策效果也會更充分顯現出來，從而能夠對未來的謀劃與發展有充分的判斷。我相信房地產市場未來的發展會更穩定，但同時也需要一點時間。

　　現金流“量入為出”

　　存貨“量出為入”

　　中國證券報記者：就萬科而言，在區域發展策略上有何考慮？對于“去存貨化”，您對萬科及整個行業的存貨情況有何認識？

　　郁亮：去年珠三角地區房地產市場調整力度最大，壓力最大，然而我們50%的業績仍來自于珠三角，其中深圳、佛山的市場占有率排名第一，廣州第四、東莞第二。珠三角的地位非常牢固，也表明萬科的根基很穩固。

　　從長遠看，我們希望珠三角、長三角和環渤海地區三者比翼齊飛，做出同樣的貢獻。對于今年的項目發展，萬科遵循“精挑細選，把握機會”的原則，希望未來能夠選擇那些已經進入底部區域的城市進行投資。我們不會等到最低點再進行投資，我們也不會去預測底在哪里。如果可以進行選擇的話，我們希望在主要城市，即那些平常土地儲備難以獲得的城市，比如北京、上海、廣州、深圳等地，能夠進行一些投資。如果股東能夠接受，我們也覺得能給股東帶來利益，并且資本市場配合的話，我們會謹慎考慮進行一次股權融資的安排。我們也一直注重其他融資手段和工具的運用與挖掘，只要有合適的方式和合適的條件，我們都會嘗試。

　　在過去一年，我們強調經營的安全性：一是現金流的安全性，現金“量入為出”，200億現金拿在手里，等待機會，保證安全性；二是在存貨上“量出為入”，賣出多少才能夠允許新開工多少。

　　萬科在“去庫存化”方面做得很出色。我舉一個例子，我們各地公司每年大年三十和初一都要賣房子，今年只有一個城市除外，就是東莞，它基本上沒有什么庫存。去年在東莞能把房子賣得沒什么庫存是很不容易的。東莞有個2007年的地王項目，現在也已經保本甚至微利了。

　　對于庫存，我們主要看存銷比和批售比。現在珠三角地區大約是7-10個月的水平，比較正常，如果少于5個月也會不正常，容易導致供不應求。但整個行業的存量還是比較可觀的，因為在過去相當長時間里，房地產行業對存量的消化是不充分的，需要開發商作主動的價格安排。現在政府已經安排了優惠政策，比如說按揭政策、降息等等，發展商應該調整配合好，才能形成健康的市場，沒有成交量的市場一定不是健康的市場。

　　補“心智”換“衣服”

　　中國證券報記者：萬科去年跑贏了大市，您對于萬科去年的經營情況有何評價？對今后的發展有何考慮？

　　郁亮：盡管我們跑贏大市，基本任務完成了，但2008年業績下降，我們管理層是有責任的，為此我們中高級管理層幾十人放棄了8400萬的年終獎金，要跟股東共渡時艱。

　　究其原因，主要還是前幾年形成的牛市思維和牛市行為。基于牛市思維和牛市行為，往往會導致把市場做偏，去做高端、做大戶型，定位錯了，導致我們去年花了很大力量去調產品結構，以使我們賣的產品能夠跟市場的剛性需求、自住性需求相匹配，改得很辛苦。其次，做高端不僅導致貨不對路，還把成本做高了。再次就是把市場送出的禮物作成自己的能力了，并導致這些年公司管理層級、管理人員數量多了，在市場出現變化的時候，這些問題都暴露出來了。所以，王石董事長說這次調控來得很及時，在現有企業規模下給我們一記警鐘，給我們提醒。

　　我們預計2009年萬科毛利率會有所下降。毛利率和盈利不樂觀，怎么辦？萬科只能是尋求轉型，由“規模速度型”轉向“質量效益型”。

　　從大的宏觀環境來說，我們預測未來5-10年房地產市場會有一個平穩發展態勢，政策不會允許房市再出現脫韁野馬般的發展，加上政府會著力打造保障性住房體系，老百姓的心態不會恐慌著急，所以市場會更加平穩發展。如果萬科的發展仍繼續追求規模和速度，就有失偏頗了。再從內部來看，萬科以前追求速度和規模所帶來的粗放增長問題很多，也就是牛市思維牛市行為所表現出來的幾個問題，這些問題如果不解決，以后的發展就會難以為繼，所以我們必然要轉到質量和效益上。

　　我們說的“質量”不僅是工程質量，其實也是指我們的經營質量，我們要借助于目前非常難得的機會，把經營平臺再理一理。

　　萬科達到500億規模已有兩年，從100億到200億再到500億，這個階段有很多課需要去補。補什么？一是補我們的“心智”，作為一個“成年人”，你的心智要成熟。萬科從100億跳到500億，心智并沒有迅速成熟，速度與規模的快速擴張讓我們沒有時間去歷練心智，我們光長了個子，需要培養成熟的心智。二是換“衣服”，不能再穿童裝了，要穿成年人該穿的衣服。這里指的是萬科的管理水平、管理平臺。把握一家500億規模的公司畢竟不容易，包括華為、海爾、聯想都在400億規模附近徘徊了好幾年，經過幾年整頓之后才向上發展的，我們大概也到了這個節骨眼上，正好借這個機會調整一下，我們也要換件“衣服”穿。