這個時候,選擇漲價,引來一片罵聲。

　　進入3月,隨著成交回升態勢,立即有開發商上調銷售價格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等,廣州的光大花園、江南苑等,深圳的諾德假日花園、溪山美地園等,以及北京、常州、貴陽、重慶等區域均先后出現漲價樓盤,漲價幅度從1.9%—10%甚至20%不等。

　　不過,另一個值得注意的情況是,這些漲價項目此前都出現較大幅度降價,目前價格均不是其歷史高點,超過一半的樓盤較項目價格最高點的降幅在20%水平。

　　漲價的主流動機浮出水面:為了過冬,開發商通過降價在去年獲得了比未降價樓盤更快的消化速度,但過冬策略的另一頭是延緩工期、收縮開發,這直接產生目前成交回升時期部分開發商后續供應跟不上,即選擇對所剩無幾的待售產品漲價,慢慢賣。

　　過冬策略“后遺癥”

　　近期,光大證券一行人前往深圳和廣州拜訪了“萬保招金”四大地產商,并參觀位于深圳和東莞的多個項目。調研結果是:確認華南房地產市場春節以來的回暖趨勢仍在延續,但同時開發商的新開工指標將繼續縮減,新增供應將繼續放緩。

　　“成交回暖,部分開發商根據自己的情況,選擇微幅上調銷售價格,這完全是正常的市場行為,外界的反應有些過度。”多位券商分析師表達了類似的觀點。

　　最終的調研報告,大多強調目前各地成交量的回升現象以及樓市回暖的判斷,對出現的價格回調現象,并未著墨。但事實上,相比成交回升的“統一口徑”,個別開發商漲價的情況更能刺激樓市的神經。

　　根據上海克而瑞(中國)研究中心提供的統計資料,提價樓盤,還有廣州的嶺南新世界家園、蘭亭御園,深圳的佳兆業水岸新都四五期,常州的御源林城,貴陽的貴陽世紀城,重慶的奧園康城等。這些樓盤的價格漲幅最大達20%(嶺南新世界家園),光大花園漲幅也達到13.4%,其余的普遍也超過5%。此外,北京多個低價樓盤也悄然提價,幅度超10%。

　　“通過比較這些樓盤此前的降價和銷售情況,不難發現,目前漲價的樓盤中,主要是一些之前出現過大幅降價、前期消化較多的樓盤。”易居中國分析師薛建雄指出,“從開發商去年的過冬策略去分析目前的調價舉動,更能看到其中的根本。去年,大部分開發商不是停工,就是沒有推盤計劃。今年成交出現回升后,受制于去年的開發放緩計劃,很難短時間內拿出足夠房源銷售。但又不甘心錯過這樣一波行情”。

　　經過深入面對面調研,光大證券分析師注意到,開發商在開發投資方面的速度,今年大多依然延續了去年“縮減開工指標”的策略,因此今年市場新增供應繼續放緩的格局難有大的變化。

　　其中,2008年,萬科幾度下調了項目的新開工面積,實際完成數大約在570萬平方米,預計2009年的新開工面積將繼續低于2008年;保利地產的新開工面積大約為400萬平方米,比前一年下降25%-30%,2009年的新開工面積也不會超過2008年;金地(600383.SH)2008年初計劃全年開工261萬平方米,實際情況約下降了近30%,不到200萬平方米,2009年將繼續下降;招商地產2008年新開工面積約200萬平方米,2009年計劃新開工面積僅130萬平方米,下降35%。

　　對此,滬上開發商資深人士柴一峰坦言,目前這種情形,是開發商既定過冬計劃趕不上市場實際變化的表現,而個別開發商選擇漲價,某種程度上,是開發商去年過冬策略的“后遺癥”。

　　后市調整難以避免

　　這位開發商資深人士還指出,“開發商的資金鏈情況是決定其不同過冬策略的主要因素,資金鏈緊張,難免需要縮減開工速度和節奏,放緩投資,同時還需要加快銷售速度。問題是,當后續房源跟不上在售房源的消化速度時,情況就很尷尬。”

　　在樓市整體供求關系上,即使目前市場需求有所釋放,也未根本改變供遠遠大于求的整體局面,后市龐大存量房源的逐步釋放,將給市場帶來更大的調整壓力。

　　佑威·樓市通提供的數據顯示,僅在上海一地,目前市場上已經取得預售許可證但尚無任何成交的樓盤約160個,涉及房源近2.5萬套,對應待售面積高達約260萬平方米。

　　“已取得預售許可證但未有成交的樓盤,取得許可證的時間一般集中在2008年,最早的甚至在2006年,最晚的也已獲證一兩個月。照實際情況,如果開發商真的開盤銷售,這么長時間沒有任何成交的可能性極低,唯一的解釋只能是獲證后開發商未開盤銷售,或者開而不售。”佑威研究機構分析師彭光麗指出。

　　可售而不售的房源,多半是開發商不滿足于目前的市場價格,期待價格回升再開盤。

　　不容忽視的是,目前許多城市的熱銷局面,背后是開發商有意識地控制供應節奏和供應量。

　　在上海,上周全市有18個樓盤僅推出了共23.55萬平方米商品住宅房源,還不如前一周16批房源的26.1萬平方米少供應量。導致批量增加房源量卻不增加的主要原因是,上周僅一家開發商的推盤量在3萬平方米以上,其余的17批房源只推30-160套。

　　其實,3萬平方米的推盤量,是早在2007年上海市政府有關部門就明確規定的開發商單次開盤量的最低門檻,入市銷售項目每次開盤銷售,推盤量不得小于這個規模。該規定至今并未明確取消,因此開發商推盤入市還應遵守。但如果無人遵守,似乎也無人監管。

　　薛建雄認為,少量多批的方式人為制造供不應求,目的是促使購房者下單,同時也給一些樓盤上調價格提供了空間。

　　戴德梁行投資部董事葉建成直言,政府能夠給予的優惠和扶持是非常有限的,還需要開發商本身改變策略積極應對,如果還不能認清形勢將很難跟上時局渡過難關,目前形勢下,開發商應實行低賣低買的積極策略。

　　上海景瑞地產集團市場部副總監楊子江提醒,未來的4、5月份,更多開發商將抓住目前成交回升的時機推出房源,隨著存量房源逐步入市,到時的營銷競爭,用“慘烈”形容毫不為過。(21世紀經濟報道）