就目前樓市成交量開始放大、房價下跌呈減緩態勢，中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海4月8日接受中國證券報記者采訪時表示，我國城鎮房地產價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能出現于兩年之后。

　　中國證券報：您認為目前的樓市回暖原因何在？

　　曹建海：房價從2008年的頂點滑落之后，中央和各地方政府出臺了密集的房地產救市政策，但是真正促成本次樓市短暫回暖的，最重要的仍是信貸政策。

　　據央行統計，2009年2月，金融機構人民幣各項貸款余額33.06萬億元，同比增長24.17%，當月人民幣各項貸款增加1.07萬億元，同比多增8273億元。貨幣大規模投放引起的流動性增加，使中國股市特別是房地產股出現了較大的上漲行情，今年以來兩市地產指數平均上漲超過40%，大大緩和了房地產上市公司的資金壓力。

　　房地產業明顯受益于擴張性貨幣政策，一個重要原因在于多數房地產開發企業缺乏自有資金，但普遍開發規模過大；另一方面，對消費信貸的極度放松在很大程度上促成了由房企內部人員和炒家分別主導的“假按揭”事件。今年3月以來深圳房屋成交量明顯回升，但調查發現不少房地產公司和炒家趁這次銀行放貸運動，一個人做了數10套甚至數百套預售房地產抵押登記，從銀行套取了巨額信貸資金，同時也推動了樓市成交量的回升，造成了政府、開發商、炒家歡欣鼓舞的房價上漲局面，吸引大量缺乏認知能力的消費者參與搶購，這是非常危險的做法。

　　中國證券報：您對接下來的房價走勢如何看待？

　　曹建海：雖然房價在貨幣大規模投放之后，可能出現短暫反彈甚至上漲行情，但房地產過剩狀況、居民收入水平和經濟增長形勢，均不足以支持房價上漲。我國城鎮房地產價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在于兩年之后。

　　第一，房屋供求格局不支持房價上漲。進入2008年以來，我國商品房竣工面積累計增速明顯超過同期竣工面積累計增速，商品房積壓形勢嚴峻。如果考慮到2008年的未完成項目，以及2009年的新開工項目，可以認定我國城鎮住房目前面臨嚴重的過剩局面。再加上目前經濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續下降的空間。

　　第二，居民收入水平和收入增長不支持房價上漲。在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。而中國目前這個比例大約在12倍，也即一個家庭12年不吃不喝全部收入才夠支付一套房子。住房消費也透支了購房者其他的消費。所以，即使通過信貸投放炒高了房價，但由于最終的消費者沒有能力支付，房價回落勢成必然。

　　第三，經濟增長形勢不支持房價上漲。目前全球經濟嚴重衰退，我國工業品出口衰減呈腰斬之勢；國內收入嚴重分化，絕大部分人缺乏消費擴大能力。這種情況注定我國的經濟增長失去了最根本的動力。在出口和消費不振的條件下，試圖依靠投資拉動經濟增長后果難料。