中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，市場(chǎng)基礎(chǔ)將由市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導(dǎo)，中小企業(yè)將被淘汰出局。無論是誰，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)。

　　今年一季度，土地市場(chǎng)流標(biāo)高達(dá)40%，房地產(chǎn)商繼續(xù)減少新屋開工數(shù)量，說明開發(fā)商自己也不看好房地產(chǎn)后市。新開樓盤虛假的排隊(duì)購房是一種噱頭，據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》海外版4月6日?qǐng)?bào)道，北京開發(fā)商雇“房托”搶購，一人一天發(fā)50元。房地產(chǎn)抄底團(tuán)大多為炒作，如山西富豪購房團(tuán)、溫州購房團(tuán)等皆為某房地產(chǎn)網(wǎng)站受命于開發(fā)商而組織。

　　顯然，開發(fā)商這種拙劣的炒作支撐得了一時(shí)，支撐不了長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇需要信貸擴(kuò)張與宏觀經(jīng)濟(jì)向好這兩大關(guān)鍵指標(biāo)，具體要看商品房庫存消化得好不好。目前信貸固然擴(kuò)張，宏觀經(jīng)濟(jì)如何有待于繼續(xù)觀察，而房地產(chǎn)庫存還要兩到三年才能消化。

　　房地產(chǎn)成交量“小陽春”是以下因素共同作用的結(jié)果。住房剛性需求在壓抑一年之后有所釋放，目前市場(chǎng)成交主流套型面積在70平米以下，說明投資型與改善型住房需求并沒有釋放；建設(shè)部房地產(chǎn)政策研究中心副主任王玨林也指出，目前北京、上海、東部沿海等城市房?jī)r(jià)還是過高，在現(xiàn)在的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房?jī)r(jià)還將下降。更有專家預(yù)測(cè)，未來2-3年內(nèi)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)將回落40%-50%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京13.55萬套的住宅存量中，現(xiàn)房住宅存量占總量的比例從2009年年初的25%上升至30%。一季度末現(xiàn)房住宅存量約為4.05萬套，同比增加約1.65萬套，增幅達(dá)69%；期房住宅存量約為9.5萬套，同比增幅為34%。現(xiàn)房存量增加，而期房存量下降，說明2008年以后新開發(fā)的樓盤銷量不佳。如果投資型住房不能跟上，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求的局面就不會(huì)緩解。

　　由于房屋成交量上升，預(yù)計(jì)4月份新推出樓盤將增加，最遲到6月份，就可以根據(jù)成交量與住房?jī)r(jià)格，判斷市場(chǎng)是真復(fù)蘇還是假復(fù)蘇。

　　3月18日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見》指出，保障房與企業(yè)并購貸款才是重中之重，這對(duì)多數(shù)開發(fā)商而言并不是什么好消息。

　　惟一能夠讓人安慰的是對(duì)房地產(chǎn)下滑心急如焚的地方政府，6個(gè)城市購房入戶、減免稅費(fèi)等政策幫助開發(fā)商消化存量房，允許企業(yè)緩繳土地出讓金、延期開發(fā)渡過難關(guān)。

　　但上述因素?zé)o法鑄就房地產(chǎn)健康發(fā)展的基石，更無法讓小陽春成為大陽春。如果經(jīng)濟(jì)緊縮周期繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無疑問將繼續(xù)低迷，直至投資者重新回到市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨大洗牌，市場(chǎng)基礎(chǔ)將由市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ吓c商品房雙重主導(dǎo)，中小企業(yè)將被淘汰出局。無論是誰，恐怕都難以改變近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑態(tài)勢(shì)。(作者葉檀 為資深媒體人)