在美國田納西州有這樣一條法規(guī)：居民除了擁有自己居住的一幢房屋外，又購置了第二套房，如果閑置超過12個(gè)月，就要接受州房地產(chǎn)管理署的即時(shí)責(zé)問和罰款，年度罰款的數(shù)額是當(dāng)初購買資金的20%。

　　一般說來，平均工資越高，消費(fèi)品價(jià)格也就越高，然而，在最發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)的美國，每平方米住房價(jià)格與平均工資比例卻遠(yuǎn)低于中國。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)本來是一個(gè)以民為本、利用價(jià)格杠桿原理進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策。然而，由于種種原因，大部分普通消費(fèi)者并未從中受益，一些經(jīng)濟(jì)適用房甚至被高收入者買走這兩種畸形現(xiàn)象的產(chǎn)生與社會(huì)分配結(jié)構(gòu)的不合理性緊密相關(guān)。到底怎樣加以解決呢？

　　在美國，政府建房投資不僅原來就比中國力度大、速度快、覆蓋面廣，現(xiàn)在奧巴馬政府更加緊利用救市投資來擴(kuò)大政府建房(美國政府中不乏優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，而且參加政府的決策過程)。在美國田納西州有這樣一條法規(guī)：居民除了擁有自己居住的一幢房屋外，又購置了第二套房，如果閑置超過12個(gè)月，就要接受州房地產(chǎn)管理署的即時(shí)責(zé)問和罰款，年度罰款的數(shù)額是當(dāng)初購買資金的20%。即如果房屋購置額為25萬美元的話，那么罰款金額就是5萬美元。這種處罰應(yīng)該是比較重的，也體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)的干預(yù)。房地產(chǎn)并不是“越私有化、越商業(yè)化越好”。

　　如果說美國的政府建房和房地產(chǎn)業(yè)的“國有”成分高于中國，那么它自己也承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)政策的效益性遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上許多其他資本主義國家，不要說法國、荷蘭、瑞典模式，就是與鄰國加拿大相比，也差之甚遠(yuǎn)。加拿大認(rèn)為，土地是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展極為重要但又是“無再生”的資源；與此直接相關(guān)的住房不僅是具體體現(xiàn)“民生”的社會(huì)福利的最重要環(huán)節(jié)之一，而且這一資源配置、使用的合理性、公平性、平等性和全民享受對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展反而起促進(jìn)作用，對其他消費(fèi)需求更是一個(gè)促進(jìn)作用。據(jù)此，加拿大采取了“三合一”政策，一是政府所有(相當(dāng)于國有制)的非盈利性房地產(chǎn)公司，二是社區(qū)-工會(huì)-教會(huì)集資的非盈利房地產(chǎn)公司，三是被國家和各省課以重稅私營房地產(chǎn)公司。

　　有人會(huì)說，如果前兩者是非盈利組織，對第三者又課以重稅，哪會(huì)有私人企業(yè)來從事房地產(chǎn)業(yè)？加拿大正是通過這種“三合一”結(jié)構(gòu)和稅收政策使得房地產(chǎn)行業(yè)既不存在暴利可能(即與其他產(chǎn)業(yè)的利潤額接近從而使資本隨利潤流動(dòng)的隨意性、無計(jì)劃性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企業(yè)來從事這一行業(yè)，同時(shí)強(qiáng)迫那些從事房地產(chǎn)業(yè)的私人企業(yè)必須具備較強(qiáng)的專業(yè)知識和市場能力(而不是依靠私人關(guān)系或利益交換的違法能力)。這不僅大大降低交易成本從而使消費(fèi)者受益，而且由于三合一結(jié)構(gòu)和專業(yè)化程度的提高幫助杜絕房地產(chǎn)業(yè)的腐敗。結(jié)果，最大的受益者是“最廣大人民群眾”的消費(fèi)利益。同時(shí)，加拿大的“國有制”無論在效率、效益上都高于房地產(chǎn)私有企業(yè)。

　　有人會(huì)說，中國土地面積略大于加拿大，然而，加拿大人均土地面積約為中國的41倍。再考慮到加拿大3千萬人口中只有84萬人從事農(nóng)業(yè)(不僅效率是一個(gè)問題，人口農(nóng)業(yè)產(chǎn)品需求總量本身就是一個(gè)問題，這樣對土地面積需求就產(chǎn)生了交叉作用)，那么也就意味著除了兩個(gè)國家必須的農(nóng)耕地外，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和非農(nóng)業(yè)人口(中國也多于加拿大)居住的人均土地面積差距就更大了。然而，正是這樣一個(gè)自然資源極為豐富、生產(chǎn)力極為發(fā)達(dá)、生產(chǎn)率較高、人口較少的資本主義國家，基于對土地資源的社會(huì)屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的認(rèn)識使它不能成為個(gè)人暴富的根源，表現(xiàn)出以長遠(yuǎn)、和諧、平等、公平、可持續(xù)發(fā)展為內(nèi)涵的“憂患意識”。

　　中國作為一個(gè)世界上人口最多、人均資源極為貧乏的國家，應(yīng)該怎樣通過社會(huì)分配結(jié)構(gòu)的合理性來建立一個(gè)縝密的、科學(xué)的、嚴(yán)格的房地產(chǎn)業(yè)的體制，杜絕“三位一體”和官商勾結(jié)？房地產(chǎn)業(yè)注入國有經(jīng)濟(jì)成分很可能會(huì)遭到反對，他們最擅長的就是攻擊國有企業(yè)的效益、效率問題。然而，資本主義的加拿大已經(jīng)用事實(shí)回答了這個(gè)問題。當(dāng)前國有非盈利性房地產(chǎn)公司的效益還沒有實(shí)踐來證明，但房地產(chǎn)行業(yè)的全面市場化、商業(yè)化、利潤化有這樣幾個(gè)結(jié)果值得注意：

　　一是中國房地產(chǎn)商用人類歷史最短的時(shí)間在正常發(fā)展時(shí)期取得了個(gè)人的最大經(jīng)濟(jì)效益，富裕程度達(dá)到或超過西方標(biāo)準(zhǔn)的富裕速度；二是中國絕大多數(shù)人無力依靠自己的工資收入購房；三是在所有發(fā)生腐敗的行業(yè)中，從案例數(shù)量、程度、規(guī)模、范圍、手段、方法來看，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖；四是在中國首富人群中，房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)最多；五是各種成本交易、各種利益交換的代價(jià)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上；六是由于權(quán)力與資本結(jié)合、政府-銀行-房地產(chǎn)商三位一體使商品(住房)價(jià)格與平均工資收入比差距巨大并且長期存在，從而作為單個(gè)影響因素房地產(chǎn)業(yè)成為影響中國擴(kuò)大內(nèi)需、建立合理內(nèi)需市場的最大障礙。

　　今天，房價(jià)即使略有下降，相對人們收入仍然過高。而且，已經(jīng)下降的房價(jià)讓那些在高位被迫買房的人面對著債務(wù)的枷鎖，而那些準(zhǔn)備購房者依然望房興嘆，拼命加強(qiáng)積蓄。在這種狀態(tài)下再要他們加大消費(fèi)力度豈不是天方夜譚？

　　(武漢大學(xué)戰(zhàn)略決策研究中心教授 龍斧 王今朝)