馮侖：房地產商沒有暴利 上市房企年收益不足5%

　　房地產是不是暴利行業，百姓心中自有一套說法，但地產商們似乎不愿意這么看。最近，有“地產思想家”之稱的馮侖跑出來發表了一通“宏論”，大有顛覆傳統印象之勢。

　　說什么呢？且聽他慢慢道來：經歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產商并未享有外界預期中的超高暴利……10年來，以A股上市公司業績統計，房地產開發商的平均資產收益率甚至達不到5%。

　　啊？原來地產商這么慘啊？不僅不是暴利，按照這個數字推算下去，地產業簡直和普通的“勞動力密集型行業”沒什么區別嘛，原來掙的都是血汗錢！

　　如果你就這么進入馮侖先生的話語環境，那就錯了。按照馮侖的計算方法，房地產企業辛辛苦苦做了10年，得到了回報無非是一個4.5%的回報率。這究竟算高還是算低呢？實際上不低，要知道，我們的有些制造業，每年的資產回報率充其量也只有1%-2%。與之相比，地產業已經是成倍的“優勢”了。

　　再看看一個統計結果吧：截至4月12日，在深滬兩市已經發布年報的990家上市公司中，超過兩成的凈資產收益率尚不及一年期存款利率的2.25%。與它們相比，房地產業處在什么位置不言自明。

　　即便如此，地產商們也不至于低到只有不到5%的收益率這么慘。何解？這兩天翻看資料，發現一組數據很有點意思：地產商平均負債率高達40%以上，有的甚至達到75%。這是什么概念？也就是說，馮侖們用最多60%的資金，獲得了整體資金的收益。按此匡算，實際投入資金收益率應該至少有8%；而如果按投入資金只有25%算，收益率更是高達20%。

　　這個數字，應該是比較靠譜一點，它可能更接近于事實的真相。否則，實在說不通，為什么前些年胡潤富豪榜和福布斯富豪榜的常客，竟然都是地產商！

　　何況，馮侖先生還需要搞清楚一個概念：資產收益率并不等于利潤率。地產業稱不稱得上暴利，這些年報紙多多少少有些報道，有的說是30%-50%，有的說高達300%。也就是說，投入到一個固定地產項目的資本，其回報率至少在三成以上。但話又說回來，一個固定項目的資本，不等于房地產商的整體資本。說簡單點吧，你準備了100萬元去炒股，但只拿了其中的10萬元買了一只股票，幾個月后收益翻番，賺了10萬元。如果按10萬元的成本算，你的資本回報率是 100%，可按100萬元算，資本回報率就變成了10%。

　　這可是天壤之別呀！現在的地產業就有點這味道。地產商們賺了錢，不可能把它放在銀行里睡大覺，大多又拿去囤地了。利潤被吃掉變成了“資本”，回報率當然看起來低得驚人。

　　寫到這里，本意并不是批評馮侖什么，也不是想說地產商暴利有什么不對。天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。一個行業，如果沒有暴利，誰會爭著往里鉆呢？市場經濟的魅力，就是讓精明的企業家，發現一個新行業的超高利潤，并且用自己的聰明才智去撬動市場，等到大家都發現這里面有利可圖了便一哄而上。于是，這個新行業的利潤率逐步下降，直至與其它行業持平。地產業也要經歷這樣的過程，它的回報率，最終會趨于平庸，馮侖們大可不必大發感慨，也大可不必用這個資本回報率來娛樂大眾。

　　言及于此，想到馮侖列舉的一組數據更搞笑：萬科去年上交稅收70億元左右，而股東利潤僅為40億元。不知他想拿這組數據來說明什么。地產業交稅太重嗎？好像所有行業的稅負問題是一致的，這并非特例。地產業去年利潤太低嗎？老兄，40億元不錯啦，想想多少企業去年都陷在虧損的深淵呢！不景氣的又豈止地產？！ (記者 張軍)