本報(bào)記者上月分別走訪了蘇州、常州，南京，杭州，成都，重慶二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，稿件請(qǐng)見 《二線城市房地產(chǎn)“回暖” 調(diào)查 政府、開發(fā)商齊“吆喝” 江蘇樓市回暖前途莫測(cè)》(2009-4-1 B8)；《低地價(jià)讓開發(fā)商底氣十足 降價(jià)風(fēng)暴將席卷杭城》(2009-4-8 B8)；《樓市保溫 成渝“天量”動(dòng)遷力保剛性需求》(2009-4-16B6)。通過這次大規(guī)模的實(shí)地調(diào)查，本報(bào)記者深入了解了這次全國樓市回暖中二線城市房地產(chǎn)業(yè)背后的故事。現(xiàn)將整個(gè)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行更深一層的總結(jié)分析，試圖挖掘出這次全國樓市回暖的真正原因。⊙本報(bào)記者 唐文祺

　　忽如一夜春風(fēng)，各地樓市在3月份暖意叢生。成交放大的狀況，不僅僅在一線城市中出現(xiàn)，杭州、南京、成都等各個(gè)二線城市，分別畫出了久違的成交高峰曲線。樓市“小陽春”，出乎意料地提早出現(xiàn)在了今年3月份。然而，對(duì)于苦候多時(shí)的開發(fā)商來說，果真是“守得云開見月明”嗎？這一輪突發(fā)的回暖，被業(yè)內(nèi)人士不約而同地解讀為“被抑制需求的短期釋放”。對(duì)于未來前景的態(tài)度，可從中窺見一斑。

　　3月二線城市地產(chǎn)

　　暖風(fēng)頻吹

　　今年3月份的樓市表現(xiàn)，稱得上當(dāng)之無愧的“金三月”。在中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的檢測(cè)結(jié)果中，占比約87%的監(jiān)測(cè)城市住宅成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上升。在監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，環(huán)比漲幅處于50%-100%區(qū)間的城市共有13個(gè)。而就在2月份，近一半的城市環(huán)比增幅只是處于50%的水準(zhǔn)以下。

　　這一輪小陽春的出現(xiàn)，頗為突然。“開發(fā)商們都不曾預(yù)料到。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。回到2008年，成交委靡不振的現(xiàn)象蔓延全國樓市。以成都為例，2008年成都商品房的成交量?jī)H為600萬平方米，而在2007年的樓市熱火時(shí)期，成都市場(chǎng)的商品房成交量為1200萬平方米，住宅成交1000萬平方米左右。這并不是孤例。浙江樓市的范本——杭州，自去年5月份之后，每個(gè)月的平均日成交量只能在60套的水平徘徊。

　　但在如今，記者在蘇州、杭州、成都等各個(gè)二線城市進(jìn)行調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，成交量顯著上升的例子卻比比皆是。實(shí)際上，蘇州、南京等樓市的回暖勢(shì)頭，早在3月之前便已現(xiàn)端倪。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交6930套、85.9萬平方米，成交總額為55.42億元。而今年頭兩個(gè)月內(nèi)的南京樓市商品住宅成交量，已從去年9-10月的20多萬平方米，恢復(fù)至約55萬平方米。

　　降房?jī)r(jià)與剛性需求

　　共促回暖

　　對(duì)于回暖的原因，不能不提到政府方面的支持。自去年下半年開始，中央和地方政府便不斷推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的利好措施。比如去年9月，南京市政府辦公廳率先公布了20條救市措施；10月，杭州市推出了被稱之為“力度最大”的“二十四條”；年底，成都市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，蘇州市政府則在近期決定給予有條件的購房補(bǔ)貼。一時(shí)間，稅收、信貸、入戶等各項(xiàng)以往用來禁錮房地產(chǎn)業(yè)飛馳的枷鎖，相繼松動(dòng)。

　　記者在調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)中的作用日益突顯時(shí)，如何在政策上合理把握“松”與“緊”的尺度，是當(dāng)下最為微妙的關(guān)系協(xié)調(diào)。救市政策的出臺(tái)，背后隱藏的，仍然是地方政府出于自身利益的“自救”行為。“房產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻，勢(shì)必影響到土地市場(chǎng)的出讓。對(duì)于依賴土地出讓制造財(cái)政收入的地方政府來說，救市拉動(dòng)便是當(dāng)務(wù)之急了。”一名資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出。

　　不過，可以明確的一點(diǎn)是，無論政府出于何種考慮所進(jìn)行的“托市”行為，在房?jī)r(jià)高居不下的情況下，并未曾收到市場(chǎng)明顯反饋。最直接的案例是，杭州市的“二十四條”，并未在去年制造出明顯回暖跡象。

　　房地產(chǎn)業(yè)兼具商品化與民生的特性使得政府的出臺(tái)政策不得不小心。如果政策力度過大，房?jī)r(jià)仍然會(huì)重蹈上漲的覆轍；可是如果力道不及，卻又起不到該起的拉動(dòng)作用。只能是一邊看市場(chǎng)反應(yīng)一邊逐漸放寬。

　　政策松綁速度緩慢的結(jié)果，便是效應(yīng)延后導(dǎo)致的市場(chǎng)持續(xù)性低位盤整。當(dāng)資金壓力開始影響到房企生存時(shí)，開發(fā)商們終于清醒認(rèn)識(shí)到降價(jià)“自救”的必要性。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%，比2月份降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。在成交量大增的情況下，價(jià)格卻并沒有同時(shí)上升，這一點(diǎn)，是與2007年樓市過熱時(shí)期最大的不同之處。

　　而在去年，死抗房?jī)r(jià)等待政府救市的僥幸心態(tài)，是開發(fā)商中的主流意識(shí)。能夠真實(shí)反映態(tài)度轉(zhuǎn)化的現(xiàn)象是，當(dāng)萬科在2008年率先降價(jià)時(shí)，跟隨者寥寥；但在今年，主動(dòng)降價(jià)促銷的開發(fā)商已成群聚。杭州一名開發(fā)商就表示“即使是政府有心托市抑制房?jī)r(jià)下跌，在這種情況之下也無法加以控制了。”

　　雖然前期救市政策并未造就太大的市場(chǎng)效應(yīng)，但為消費(fèi)信心的恢復(fù)筑造了基礎(chǔ)。終于，在房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整的情況下，剛性需求開始大量釋放出來。“市場(chǎng)缺乏的，只是一個(gè)合理的價(jià)格。這才是拉動(dòng)成交量上漲的關(guān)鍵因素。”

　　供大于求仍為恢復(fù)需求

　　主要障礙

　　根據(jù)南京市房管局副局長郭宏定的預(yù)測(cè)，未來二季度的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)定。而原因之一，便是南京樓市的供需之比高達(dá)1.3：1，尚有較多存量房源亟待消化。而在成都，今年的住宅成交量可能在800萬平方米，但目前存量房源已在800多萬平方米，還不包括建筑面積高達(dá)2000萬平方米的存量地塊。

　　南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張君表示，目前的市場(chǎng)購買力仍然以剛性需求為主，這部分需求無法支撐市場(chǎng)長久的交易量提升。“改善性需求和投資性需求雖然有所試水，但一旦房?jī)r(jià)發(fā)生反彈，相信會(huì)對(duì)這部分需求產(chǎn)生抑制。”

　　而籠罩于開發(fā)企業(yè)之上的陰霾并未完全散去。一個(gè)較為普遍的認(rèn)知是：今年下半年的市場(chǎng)前景并不樂觀。所謂“半年定全局。”一家布局于二、三線城市的中等規(guī)模企業(yè)，仍繼續(xù)2月底以來的策略：低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格積極推盤。“誰先降價(jià)，就是先搶得了客戶、搶得了市場(chǎng)份額。”該公司一高管直言不諱地說，“如今仍是現(xiàn)金為王時(shí)期。”