2006年以來，全國房價一直快速上漲，即使是2008年房地產市場經歷寒冬，全國房價指數也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價，更是大幅上揚后的高位盤整。不過，房價高漲并沒有給房地產企業帶來利潤率的增長。財務數據顯示，盈利能力相對較高的地產上市公司，其整體營業利潤率持續走低。那么，漲價帶來的收益究竟是成了開發商的利潤，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價“收窄”營業利潤

　　4月18日，記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當初拿地時的樓面地價約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價計算，土地成本占售價的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠洋·沁山水”的拿地時間為2008年1月。

　　業內專家指出，我國自2004年8月31日實施土地招拍掛政策以來，土地成本直接反映出市場對房地產的需求程度。而房價高企直接推高了地價。在2007年開發商“拿地熱”時，部分城市的地價上漲幅度高于房價。

　　根據國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”統計，去年全國地價仍在增長，但增幅放緩。預計今年一線城市居住用地價格將與去年持平；而二三線城市的地價仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價成交率出現下降，溢價成交再次出現在北京、上海和天津等地。

　　事實上，自2007年以來，部分企業的拿地成本明顯攀升。

　　畸形的建安成本

　　業內人士指出，去年下半年以來，鋼材、水泥等建材價格大幅下跌，使得建安成本在房地產開發總成本中的比重呈下滑趨勢。 建安成本包括房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本，是房價中相對穩定的部分。在國外，建安成本通常占房地產開發總成本的70%，其他如地價及稅費僅占房價30%左右。然而在國內，這個數字是顛倒的。

　　根據有關報道，以北京為例，建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價的10.66%-28.77%，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71%。

　　隱性成本居高不下

　　北京一位開發商告訴記者，地產企業對政府部門、公共事業機構等的“公關支出”和各項規費，一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉化為財務報表中的期間費用。

　　該開發商介紹，地產開發過程中，要向包括建委、規劃局、民防辦、氣象局、環保局等10個政府部門繳納多項費用，這些費用包括大到城市基礎設施建設費，其中城區和近郊區住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項目建議書(可研報告)編制費，還有住宅項目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費。另外，開發商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業支付配套工程費用。

　　業內專家指出，2008年，房地產行業的平均銷售毛利率在30%左右，稅金之外的各項成本占收入的七成。(記者林喆　于萍)