經(jīng)過一段“小陽春”式的上漲，房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了居安思危的時(shí)候！在火熱的成交現(xiàn)狀中，我們更關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)接下來可能走出怎樣的曲線，無論是成交量還是價(jià)格，而這些將直接決定房地產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)和普通投資者的利益。

　　一個(gè)非常重要的先導(dǎo)性指標(biāo)讓我們對未來樓市感到憂心，那就是房地產(chǎn)新開工情況。年初以來，雖然4萬億啟動(dòng)的國家大投資如火如荼，但房地產(chǎn)投資總額的增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，新開工面積也大幅下降。這預(yù)示著更少的供給與更多的需求將直接對沖，最終導(dǎo)致房價(jià)畸形上漲。而房地產(chǎn)投資的萎縮也將直接影響地方GDP增長。

　　一些學(xué)者認(rèn)為，此前房地產(chǎn)開發(fā)商手中的極高存量可能釋放出來，帶來大量新的供給。但上海證券報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)椴糠值貕K項(xiàng)目被擱在“高成本”上，開發(fā)商選擇要等到房價(jià)漲到收支平衡的那一天才愿意推出項(xiàng)目，因此存量全面入市的時(shí)間表尚不可期。除了大型國資背景的企業(yè)大舉入市外，更多企業(yè)尚處在從觀望向進(jìn)場過渡的時(shí)期。

　　這些結(jié)果將導(dǎo)致短期內(nèi)部分城市供需矛盾激化。有數(shù)據(jù)顯示，2009年，上海、北京、深圳三大一線城市的改善型住房缺口達(dá)到1600萬平方米。受此影響，二季度這些市場將面臨更明確的漲價(jià)壓力。

　　⊙本報(bào)記者 于兵兵

　　現(xiàn)狀 土地購置、新開工持續(xù)低迷

　　上海證券報(bào)調(diào)查后獲悉，今年一季度，樓市短期供給顯著增加，但長期增量嚴(yán)重不足。

　　房地產(chǎn)市場有四個(gè)重要指標(biāo)：土地購置面積和新開工面積預(yù)示著未來市場增量，房屋竣工面積和銷售面積代表短期市場供需。來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三個(gè)月，房屋竣工面積同比增長26.3%，商品住宅竣工面積同比增長26.9%，達(dá)到0.81億平方米。另外，房屋施工面積同比增長12.7%。這說明短期內(nèi)房屋供給壓力不大。

　　但是看長期，前三個(gè)月，全國土地購置面積同比下降40.1%，為4742萬平方米，而去年同期則是增長29.7%。前三個(gè)月，土地開發(fā)面積同比下降11.3%，為5223萬平方米，而去年同期則是增長11.0%。另外，一季度房屋新開工面積同比降16.2%，為2.01億平方米。

　　究其原因，去年以來，土地一級市場交易活躍度明顯下降，開發(fā)商放緩拿地和土地開發(fā)進(jìn)度，以應(yīng)對行業(yè)的景氣度下降。根據(jù)遞延效應(yīng)，這一趨勢一直持續(xù)到一季度。

　　“由于去年市場受到?jīng)_擊很大，對于開發(fā)商來說，基本思路是，能不拿地盡量不拿，已經(jīng)拿到的土地盡量不要施工，在施工階段盡量放緩節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出，一切皆因資金壓力。”一位上海房地產(chǎn)商告訴記者。

　　以北京為例，2008年，北京住宅類土地成交慘淡，到下半年土地流拍情況明顯增加，土地成交溢價(jià)由2007年的52%降至2008年的21%。

　　再看標(biāo)桿房企之一的金地集團(tuán)。金地在2008年快速收縮戰(zhàn)線，致使去年全年的新開工面積只有138萬平方米，同比減少了43%。克而瑞調(diào)查顯示，類似金地的企業(yè)并不在少數(shù)，而這樣的大規(guī)模收縮戰(zhàn)線勢必影響2009年的項(xiàng)目銷售與結(jié)轉(zhuǎn)。

　　進(jìn)入一季度，開發(fā)商樓盤銷售速度明顯加快，這一定程度上為開發(fā)商帶來加速入市的動(dòng)力。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心報(bào)告，一季度，包括萬科、中海、保利、金地、招商地產(chǎn)等在內(nèi)的10家標(biāo)桿企業(yè)總成交量同比增長80%，在售樓盤價(jià)格也出現(xiàn)這一輪調(diào)整以來首次小幅上漲。

　　但值得關(guān)注的是，預(yù)示著未來增量的土地購置和新開工數(shù)據(jù)卻持續(xù)低迷。“雖然成交很好，但是新開工形勢的好轉(zhuǎn)僅局限于現(xiàn)有項(xiàng)目的加快推進(jìn)，新的土地購置還不多，主要是大部分開發(fā)商庫存壓力還沒有得到緩解，有錢的企業(yè)還不多，除了大型國企躍躍欲試外，多數(shù)企業(yè)還是以消化庫存為主。”成都最大的本土代理機(jī)構(gòu)之一的世家機(jī)構(gòu)市場人士告訴記者。

　　要了解2008年的土地市場如何影響今年的現(xiàn)實(shí)供給，需要了解開發(fā)商從拿地到銷售房源的過程究竟是怎樣形成的。

　　專家介紹，一般來說，上述一個(gè)開發(fā)周期的時(shí)間大概在1年至1.5年。萬科的效率較高，可以在9個(gè)月內(nèi)形成銷售。其間政府通過對房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)三證發(fā)放來調(diào)控供給進(jìn)度。所謂三證就是土地使用權(quán)證、施工許可證和預(yù)售許可證。

　　拿到土地證但未開工的項(xiàng)目稱為未建項(xiàng)目，從施工到銷售的過程屬于在建項(xiàng)目，從預(yù)售開始，就稱為可售項(xiàng)目。研究機(jī)構(gòu)對存量房源的統(tǒng)計(jì)即包括未建、在建和可售三類。其中可售數(shù)量標(biāo)志短期供給，可售加在建為中期供給，未建項(xiàng)目則代表長期供給。

　　從2007年9·27新政后，以央行收緊二套房貸款政策為標(biāo)志，全國商品房銷售在11月份達(dá)到最低點(diǎn)。而銷量不保對開發(fā)商的第一個(gè)影響就是放緩拿地。這種放緩趨勢一直持續(xù)了2008年全年，甚至今年第一季度。

　　克而瑞(中國)研究中心總監(jiān)陳嘯天表示，如果以此推算，全國土地市場低成交局面從2008年初開始，那么，經(jīng)過1年至1年半的周期后，將在2009年第二季度達(dá)到現(xiàn)實(shí)供給的最低點(diǎn)。如果開發(fā)商在4月加快拿地速度和現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)速度，這種緊張的供需矛盾可能在7、8月得到緩解。

　　影響 三大城市

　　　　改善型住房缺口1600萬平方米

　　供給在短期內(nèi)相對短缺，將帶來需求缺口放大。

　　克而瑞(中國)研究中心報(bào)告顯示，受開工和竣工量不足的影響，上海、北京、深圳大三城市今年的改善型住房缺口達(dá)到1600萬平方米，也就是說，按正常年份的需求量來看，這三個(gè)城市將有1600萬平方米改善型住房需求無法滿足。這一現(xiàn)狀將一定程度上決定今年改善型住房的價(jià)格走勢。

　　陳嘯天介紹，改善型需求指需求面積介于90平方米至144平方米的商品住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比2006年正常市場周期，上海、北京、深圳三地的改善型住房成交量分別減少512萬平方米、500萬平方米和227萬平方米。“如果2006年的年成交量是市場正常的需求量，那么理論上來說，2008年的三地共有1200萬平方米的改善型需求沒有被滿足，進(jìn)而壓抑到2009年集中釋放。”陳嘯天稱。

　　另外，根據(jù)對各地在建工程情況的實(shí)時(shí)監(jiān)測，克而瑞將2008年底的改善型住房存量加上2009年的新增供應(yīng)量得出2009年總供應(yīng)，將1200萬平方米滯后的改善型需求加上2009年新增的改善型需求作為2009年總需求，其相比之后得到的結(jié)論是，上海、北京、深圳三地今年的改善型缺口分別為793萬平方米、547萬平方米和255萬平方米，三地共計(jì)1600萬平方米。

　　“供求缺口這么大，房價(jià)反彈可能性不會(huì)小的。而這個(gè)缺口的壓力在很大程度上將集中在二季度，尤其是5月份間。”一位上海房地產(chǎn)商稱。

　　矛盾 巨大庫存短期難成現(xiàn)實(shí)供給

　　一直以來，大量市場人士并不認(rèn)可供不應(yīng)求的說法，其基本依據(jù)是存在于開發(fā)商手中的天量庫存。

　　庫存巨大是不爭的事實(shí)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月底，全國已經(jīng)申領(lǐng)了預(yù)售證而未銷售的庫存(即可售房源)達(dá)到近2億平方米，其中十家標(biāo)桿房企的可售房源占10%，約2000萬平方米。到3月，10家房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)全月成交量激增284萬平方米，消化了占總庫存面積17%的存量。

　　隨著可售房源存量去化速度加快，大量處于土地儲(chǔ)備狀態(tài)的未建項(xiàng)目和施工階段的在建項(xiàng)目，將對未來的供給產(chǎn)生重大影響。

　　僅以10家標(biāo)桿房企為例，根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，在2月至3月間，10大房企尚有土地項(xiàng)目和在建項(xiàng)目共217個(gè)，其中萬科59個(gè)，保利30個(gè)。

　　如此大量的庫存真的能悉數(shù)釋放嗎？上海證券報(bào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因?yàn)椴糠值貕K項(xiàng)目被擱在“高成本”上，開發(fā)商要選擇等到房價(jià)漲到收支平衡的那一天才愿意推出項(xiàng)目，因此存量全面入市的時(shí)間表尚不可期。除了大型國資背景的企業(yè)大舉入市外，更多企業(yè)尚處在從觀望向進(jìn)場過渡的關(guān)鍵時(shí)期。

　　一位成都房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，2007年，成都在房地產(chǎn)市場最高峰共出讓住宅用地60余幅，有近30個(gè)單價(jià)千萬元以上的“地王”誕生，地塊總價(jià)格從數(shù)億到數(shù)十億不等。而這些地塊截至今年一季度，仍有90%處于未開工或緩開工的狀態(tài)。

　　“2008年時(shí)，有些項(xiàng)目就是在工地放了一個(gè)推土機(jī)，以示開工，其實(shí)根本沒有推進(jìn)正常的施工進(jìn)度。不可否認(rèn)，目前成都大量項(xiàng)目進(jìn)入積極推進(jìn)開工的狀態(tài)，但這些項(xiàng)目的統(tǒng)一特點(diǎn)是項(xiàng)目成本不是特別高，比如在2007年年初時(shí)以2000至3000元/平方米的樓板價(jià)拿的地。另外，開發(fā)商資金壓力也不是特別大。”該開發(fā)商介紹，一些在2007年下半年以5000元/平方米甚至更高的價(jià)格拿得的土地項(xiàng)目，開發(fā)商目前均仍舊處于停工狀態(tài)。

　　“如果市場價(jià)格賣不到8000元/平方米，這些樓板價(jià)在5000元的房子根本不賺錢，開發(fā)商只有等到價(jià)格上升到相應(yīng)水平后才可能正式啟動(dòng)銷售。”上述人士稱。

　　另有地產(chǎn)市場分析師認(rèn)為，因?yàn)槲嬖陂_發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目過多，因此即便未來樓市成交量保持在較高水平，土地市場依然難走出低迷。再加上開發(fā)商融資成本依然很高，企業(yè)沒有足夠的資金實(shí)力繼續(xù)大量圈地。

　　“雖然目前的成交量有所放大，開發(fā)商感到房子好賣了，但是心里還是不托底、不確定，不知道這樣的銷量是不是可以持續(xù)下去，因此還需要繼續(xù)觀望一段時(shí)間，畢竟拿地是企業(yè)最大的成本支出，且決定未來數(shù)年的生存與發(fā)展。”廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層告訴記者。

　　因此，中原地產(chǎn)李文杰建議，政府應(yīng)盡快推出便宜土地上市，以改變開發(fā)商對未來的市場預(yù)期，擴(kuò)大市場供應(yīng)。同時(shí)對拿到高價(jià)地的開發(fā)商在土地付款期限及容積率方面給予優(yōu)惠政策，以解決“存量不上市”的困局。

　　進(jìn)入4月，這些建議在各地政府開始進(jìn)入落實(shí)階段。

　　應(yīng)對 政府緊急行動(dòng)應(yīng)對供給缺口

　　供應(yīng)緊張除了導(dǎo)致房價(jià)上漲外，還會(huì)影響國家經(jīng)濟(jì)整體戰(zhàn)略格局。部分專家已經(jīng)開始對此提出警告。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長朱中一在近日召開的《2009年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)上表示，土地購置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積的同比下降必然影響今年的國家投資規(guī)模，進(jìn)而影響GDP增長。“這些指標(biāo)的下降對后兩三年的房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶來了問題。盡管當(dāng)前存量房的消化壓力不小，怎么樣處理好這個(gè)關(guān)系問題，這一點(diǎn)非常重要。”專家表示。

　　以北京為例，據(jù)稱，北京市提出今年GDP增長目標(biāo)是9%，而北京房地產(chǎn)投資規(guī)模總體大幅下降的現(xiàn)實(shí)，在專家看來將對當(dāng)年GDP構(gòu)成影響。

　　值得注意的是，北京市政府的應(yīng)對行動(dòng)已經(jīng)展開。

　　日前，北京市國土局宣布，今年計(jì)劃開發(fā)儲(chǔ)備土地3600公頃，比去年提升70%以上。計(jì)劃安排土地儲(chǔ)備開發(fā)投資1131億元。相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，按照今年土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)總規(guī)模13500公頃。

　　該負(fù)責(zé)人表示，增加儲(chǔ)備用地的目的主要用于三個(gè)方面，除了保證國家重點(diǎn)項(xiàng)目在北京“落地”，以及保證限價(jià)房、經(jīng)適房、廉租房等政策性住房及城市基礎(chǔ)設(shè)施等民生工程用地外，一個(gè)重要的任務(wù)是針對房地產(chǎn)市場的回暖跡象，在開發(fā)商恢復(fù)投資信心時(shí)，及時(shí)將完成一級開發(fā)的住宅用地推向市場，避免“樓市等地”。

　　上海這邊，此前本報(bào)報(bào)道，由上海市政府高層領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，今年啟動(dòng)城區(qū)共800萬平方米二級以下舊里改造，即便五年內(nèi)改造完畢，每年160萬平方米的改造任務(wù)也是創(chuàng)下近年來規(guī)模之最。

　　“上海不大可能通過控制動(dòng)拆遷量的方式來壓縮需求，因?yàn)樘炝縿?dòng)拆遷已經(jīng)成為各地拉動(dòng)今年GDP增長的最重要工具之一。房地產(chǎn)一旦啟動(dòng)，可以帶動(dòng)建材、家居、家電等一系列產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)鏈條最長的產(chǎn)業(yè)之一。”市場人士稱。