今年3、4月份的井噴行情是不可持續的，往后各月的銷量出現環比回落的概率很大；目前樓市價格應已止跌回穩，往后幾個月房價或會出現因供應結構差異及開發商隨行就市調價造成的窄幅波動，但不會暴漲。

　　4月份，重點城市樓市依然延續了3月份的火爆行情。京、津、滬、深等十二城市的商品房銷售情況呈如下特點：1、銷量同比增幅仍然巨大，多數城市依然保持了三位數的同比增幅，但環比則出現分化，天津、深圳、武漢、長沙、西安出現環比回落，其余七個城市單月銷量則創下近一兩年來的新高；2、多數城市前4個月累計銷量已超2008全年水平的一半，南京、杭州、西安分別超2008全年的58%、55%和59%，天津、深圳、武漢、長沙、成都則超2008全年的60%以上；3、去庫存化形勢喜人，京、深等一線城市可售量正步入下降通道，均比去年高峰時期有25%左右的回落幅度；4、隨著銷量回暖，一線城市房價已經止跌企穩、略有上揚。

　　截至5月6日，我們跟蹤的十二個重點城市當中，北京、天津、上海、南京、武漢、合肥、成都等七地五月以來一手房日均銷量均低于4月份的水平，杭州、深圳、長沙、昆明四地則好于4月份的水平，總體來看，銷量表現出一定的環比回落趨勢。

　　我們認為，政策松動是此次樓市回暖的主要推動力。從一季度的投資數據看，銷量回暖仍未能完全提振開發商對后市的信心，投資衰退仍是當前宏觀經濟的最大隱憂，為緩解可能出現的投資負增長對“保八”目標的負面影響，我們預計未來一段時間，房地產政策總體仍將偏“暖”。4月15日，溫總理主持召開國務院常務會議，要求穩定居民住房等大宗消費。29日又出臺了“下調商品住房項目資本金比率”的重大利好。這些均清晰地表明了未來政策仍將以松動、扶持為主基調。

　　從銷量來看，今年3、4月份的井噴行情是不可持續的，如果按這樣的量走下去的話，大部分城市2009年的銷量將會創下歷史新高，但今年的宏觀經濟形勢不太可能支撐這種結果，因此，我們認為，往后各月的銷量出現環比回落的概率很大，但在仍然偏暖的政策面以及比2008年四季度有明顯改善的宏觀經濟基本面支撐下，銷量仍會保持在一個相對較好的水平，并且同比增長不會有懸念。

　　價格方面，一季度銷量上升已使開發商現金流明顯改善，而2008年的戰略收縮也使其2009年的資金壓力較輕，降價“甩貨”將不會再成為常態，因此價格目前應已止跌回穩，往后幾個月房價或會出現因供應結構差異及開發商隨行就市調價造成的窄幅波動，但不會暴漲。

　　主要理由有二：其一，我們從當前房地產投資數據已看到主流開發商目前對后市仍然很謹慎，這將導致其在未來一段時間內的定價策略偏保守、謹慎；其二，中央不允許漲價，因為漲價既不符合經濟大局，也將阻礙和諧社會構建，如果一旦出現房價暴漲的苗頭，勢必會出臺嚴厲的調控政策予以撲滅，寬松政策能促使樓市銷量轉暖，嚴厲的調控也能抑制樓市非理性的亢奮——2007年“927房貸新政”出臺，房屋銷量應聲而落，就是最好的明證。(國信證券 方焱 區瑞明)