熊錦秋

　　目前，經濟適用房仍被視作住房保障的重要方式，但這個模式所發揮的保障功能與其產生的財富分配不公的副作用相比，或許是得不償失。因此，筆者以為，經適房保障模式改革勢在必行。一部分保障職能可以被擴大覆蓋面的廉租房或公共租賃住房所取代，還有一部分保障職能則可以被共有產權住房所取代。

　　經適房建設主要有政府集中組織建設、分配和管理；單位在政府監管下建設和分配；單位自主建設和分配三種方式。之前，大部分中小城市經適房建設主要采取第三種類型，不少機關企事業單位以建集資房、經適房的名義行“半福利分房”之實，真正惠及住房困難群眾的經適房少之又少。因此，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，專門對單位集資合作建房作了限制約束。

　　雖然國務院文件以“內循環政策”對經適房保障作了進一步規范，但漏洞依然存在。現實情況是，能讓買房人享受較大差價的經適房不少被強勢者所巧奪，而沒有多少油水的經適房又被保障對象所棄購。不少專家針對經適房遭遇的種種尷尬和所暴露的問題，紛紛呼吁停建經濟適用房。一些地方政府開始將經適房變賣為租，推出租賃型經適房政策，這種經適房實際上已和公共租賃住房或廉租房性質趨同了。

　　為擴大內需、保增長，政府去年底加大了對中西部財政困難地區新建廉租住房項目的支持力度，對西部地區新建廉租住房項目補助標準由原來的每建筑平方米300元提高為400元，中部地區則由200元提高為300元。補助政策的實行，使得廉租住房建設更能有資金保障、且建完后住房還可持續利用。誰也無法否認這是地方政府實實在在的政績，由此必將進一步推動廉租房成為住房保障的最重要方式。比如，有的地方政府就明確提出“逐步建立以廉租住房為主的住房保障模式”。同時，地方政府在住房保障方面的一些自主創新，提供了不少“以人為本”的有益啟示。

　　在此情況下，不僅經適房實物保障模式飽受詬病，就連經適房貨幣直補同樣遭到一些市場人士質疑，幾萬甚至上十萬的貨幣直補，對多數家庭來講畢竟都不是小數目，盡管地方政府嚴格篩查保障對象，但在社會誠信體系較為缺失的情況下，公平依然難保。

　　在公平正義逐漸被整個社會作為價值取向的今天，筆者認為，未來包括經適房在內的住房保障模式應更趨公平合理。經適房的第一個發展方向將或許是租賃型經適房，這主要針對沒有買房意愿的受助者。相對于現行的經適房出售方式，租賃方式可以根據供應對象的家庭收入多少和變動情況，靈活調整保障資源分配的對象和租金水平；同時租賃型經適房可以減弱整個保障制度的財富再分配功能，有效擠掉其中投資性和尋租行為，從而更加公平地配置保障資源。但租賃型經適房與其說是經適房，不如說它就是公共租賃住房或廉租房，只不過它的保障對象比廉租房保障對象，家境稍微要強那么一點。

　　第二個發展方向或許是共有產權經適房，這主要針對有強烈購房意愿的受助者。實物經適房享受政府免收土地出讓金、稅費減征和土地劃撥出讓的優惠，這部分優惠可以量化為政府的產權；對于經適房的貨幣直補，政府的補貼更可簡單量化為政府的產權，因此，政府和受助者完全可以按照出資界定兩者產權比例，共同申領經適房的《房屋共有權證》。對經適房設定“共有產權”，有利于消除經濟適用住房交易中的尋租謀利現象，從根本上解決經濟適用住房保障對象錯位問題。

　　第三個發展方向將可能是共有產權商品房。將共有產權制度從經適房拓展到商品房(或二手房)，由政府和受助者共同出資購買商品房，按份共有商品房產權，這樣政府就可從經適房的組織建設、分配和管理中脫身，將這一切統統交給市場，而保障制度的保障功能卻更為簡明有效。

　　(作者系資深經濟研究人員，現居秦皇島市)