拉動房產內需無益國民經濟

　　“眾所周知，房地產業作為需求市場，可以拉動鋼鐵、建材、森林工業、機械、化工、陶瓷、紡織等產業的發展。”李開發指出，從實際生活來解讀，拉動的鋼鐵產業，是最沒有技術含量的羅紋鋼生產，另有部分鑄鋼、防盜門及不銹鋼窗生產；拉動的建材，是磚瓦行業、水泥生產工業，另有塑料門窗生產；拉動的森林工業主要是木材生產；拉動的陶瓷生產、玻璃生產也是技術含量很小的建材生產，所謂化工生產不過是涂料油漆，所謂機電產品就是電風扇、空調等。其中磚瓦與建筑用鋼這兩個最基礎、也最沒有技術含量的產品占總量的90%以上。

　　由此可知，住宅與房地產業拉動的只是產業鏈條中最原始、最底層的產業，這些產業實際上是整個國民經濟中最沒有競爭力的部分。一個所有投資中回報率最高、贏得千軍萬馬投資的房地產業，只不過拉動的是最沒有技術含量、最原始的產業的時候，把房地產業當作短期拉動內需的措施尚可，如果要把房地產定位為國民經濟的支柱產業，只能是本末倒置而已。

　　房地產利潤幾何？

　　“近幾年來，對房地產業的利潤率高解釋不一，高的說有90%，低的說只有8%左右。”李開發告訴記者，根據他的調查，多數清水房成本不過每平米800-1500元左右。甚至在有些邊遠省份的縣城，現在還有800多元1平方米的樓盤；在北京市郊區，也有1200元／平米的樓盤。

　　據國土資源部公布的資料顯示，地價是房價構成的重要因素，但不是決定性因素，地價成本平均只占房價成本的25%—30%。2006年以來，國土資源部組織有關單位對40個樓盤作了典型分析，從協議供地的地價與房價關系和招拍掛供地的地價與房價關系看，不論哪種供地方式，地價占房價比例平均在25%—30%。

　　招拍掛地價中，土地出讓金即政府的土地純收益部分，只占地價的25%左右，其他75%左右是征地補償或城市拆遷費用，以及“七通一平”基礎設施建設費用。歸納起來有兩個比例，一是政府獲得的純收益土地出讓金占地價的25%，二是地價占房價比例平均約27.5%，而房價中大約72.5%的部分是建設費用、管理費用、利潤與稅收的總和。

　　那么，在北京市商品房期房每平方米均價6725元中，一般而言，地價部分27.5%約1820元左右，建安費高層1500／平方米，園林等設施配套約100元／平方米。其他勘探、審圖、施工報建、施工保險、安檢、質檢費加起來50-60元／平方米。如果綜合稅賦為8%，管理費用為5%，那么另外的35%的收益僅有兩個安排，一是灰色腐敗支出，一是企業利潤。由此可知，房地產收益不知比非房地產業的2-3%左右高出多少倍。

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