“對于各地的自建房發(fā)展而言，目前法律上的瓶頸依然存在。明年私募基金法規(guī)出臺后，我們打算走房地產(chǎn)私募基金的道路，以避免成為非法集資的可能性。”盡管溫州自建房近日剛剛拿地成功，在接受記者采訪時，南京自建房的發(fā)起者邵角依然顯得擔憂重重。
“而就目前來看，私募基金和非法集資尚沒有被明確區(qū)分開來，自建房如果資金鏈斷開，是否會被指摘為非法集資，也是一個未知數(shù)。”擺在近年來風風火火的自建房運動發(fā)起人面前的，除了首例拿地成功的興奮，還有對于將來的擔憂。
第一塊地的成功
溫州市龍灣區(qū)江前村30畝的這塊地，在記者看來依然比較荒涼，然而不出意料的話，在兩年后，這里將誕生中國首例民間集資建房項目。而溫州人以及溫州精神，也因此再次為人們所關(guān)注。
趙智強，和其他地方自建房的發(fā)起人不一樣的是，他的頭銜除了“溫州集資建房聯(lián)盟主要負責人”外，從一開始還和“溫州市場營銷協(xié)會的秘書長”聯(lián)系在一起。也就是說，溫州的集資建房聯(lián)盟一直都是與協(xié)會同臺亮相的。“我們自建房的參與者，也都是營銷協(xié)會的會員。”趙智強這樣告訴記者。
拿地的速度可謂迅雷不及掩耳，過程干凈利索。
在看中地塊后，趙智強委托瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)公司去與村長談，自己不露面，雙方基本談妥。村長要求他們交500萬定金。討價還價一個多月后，他們把定金價格壓到50萬元。由于這塊土地此前流標兩次，村長對于賣出這塊土地的壓力比較大，因此也就答應了。
10月10日，溫州集資建房開始向會員募集土地款，根據(jù)大套8000元、小套5000元的標準募集資金，到10月25日左右，已經(jīng)有260多名參與者集資了2000多萬元。趙智強覺得人數(shù)差不多了，就宣布集資已經(jīng)結(jié)束。按照集資建房的約定，今后房子造好了，將根據(jù)這260人的打款時間來確定選房序列號。
很快，他們以1.0458億元的價格取得了這30畝地的開發(fā)權(quán)。地塊總建筑面積約2萬平方米，規(guī)劃建成260套住房。預計5個月后動工，算得樓面地價為4100元/平方米左右，加上建筑造價以及各種稅費，成本價估計在6300元-6500元/平方米，若將商鋪和車庫等出讓收益補入成本，住宅價格最終約為5300元/平方米。而在該地塊附近的小高層樓盤同人花園，二手房市場的價格已經(jīng)在10000元/平方米以上，好的位置甚至達到了12000元/平方米。而就在同人花園旁邊的別墅項目，價格基本上7萬元/平方米以上。周邊一些地理位置差一點的樓盤，現(xiàn)在開盤價在7000元/平方米以上。
據(jù)悉，因為樓盤主要是為解決參與者的住房困難，因此戶型也分成中小型的幾檔：60平方米、90平方米、120平方米等，沒有一套住房超過非普通住宅的標準，最少只花30萬元左右就能擁有一套住房。
對于這260名會員籌集的1億多元資金，趙智強說要交由銀行保管，“只有在集資建房代表、銀行、開發(fā)商、地塊所在村委會4方到齊的情況下，才能行使支配權(quán)”，以保證資金的安全使用。
兩年自建房之路
在溫州拿地成功以后，各地自建房的發(fā)起者紛紛涌向溫州，學習探討溫州首例自建房拿地成功的原因。“對于溫州的成功，大家最大的反應就是這非常具有鼓勵意義和幫助作用，除此以外，大家也不忘探討溫州的特色性之所在。”
“11月18—19日我特意去了溫州一趟，從對他們的情況了解來看，溫州的案例有一定的參考依據(jù)，提供了一些自建房成功的不可或缺的因素：比如溫州的自建房在發(fā)展過程中曾與當?shù)氐氖虚L、房地局局長對話，政府的默認是自建房活動能夠繼續(xù)發(fā)展下去的非常重要的原因。”南京自建房的發(fā)起者邵角對記者感慨。
溫州政策環(huán)境的寬松和領(lǐng)導觀念的開放，成為了自建房拿地成功的重要因素。
回顧各地曾經(jīng)轟轟烈烈集資建房，邵角表示：“北京的自建房由于完全交給萬通打理而成為了開發(fā)商本身的宣傳工具；上海的自建房則走資本運作的模式，自建房的發(fā)起者僅保證房價低于市場價格，但也坦言會從中賺取利潤，可能走向小開發(fā)商的發(fā)展方向；而南京由于沒有建立法人主體，目前在拿地等環(huán)節(jié)上存在一定麻煩。”
第一個發(fā)起民間籌資建房的于凌罡曾表示，溫州拿地的成功有很多地緣優(yōu)勢，比如當?shù)氐拿耖g資本活躍、個人籌措資金的渠道較寬，而且當?shù)剡m合合作建房的地塊比北京多，北京公開土地市場上“一年可能只有一兩塊中意的地”。
類似的問題不僅出現(xiàn)在北京，上海推出的地塊也普遍比較大，不僅不適合自建房的建設(shè)所用，自建房的開發(fā)者在招拍掛市場上同時也要面對眾多大開發(fā)商來爭搶土地，其難度不可謂不高。
對于這個讓各地自建房頗為頭疼的問題，趙智強得意于其事先不張揚的做法。“我事前跟會員們都說好的，集資建房的事情千萬不要對外說，萬一有人來搶著拿地，我們就沒啥戲了。北京那邊就有個人集資建房看上的地，開發(fā)商拼命舉牌哄抬，深圳更是十幾個開發(fā)商去搶集資建房者看上的土地。”
“從溫州此次拿到的地塊來看，這塊地屬于政府征用農(nóng)村用地之后補償村委會的土地，土地的特殊性讓自建房人員在拿地過程中能夠很大程度避免競爭擠壓。”邵角分析。
“我們委托開發(fā)商出面談土地的交易，也將由開發(fā)商來代建，我們付給開發(fā)商2%的管理費，對于他們而言，這樣做是一點風險也沒有的。”趙智強坦言委托開發(fā)商出面可以避免自建房組織在拿地環(huán)節(jié)暴露于公眾的壓力，而這也正是于凌罡在拿地時所面對的最大困境。
“除此之外，溫州在集資建房的過程中引入?yún)f(xié)會這樣的主體，一方面能夠優(yōu)于一般的公司，對于參與的股東人數(shù)不設(shè)限制，另一方面又能在早期的商務談判中具有法律效應，同時對于會員也有章程的約束。”邵角對此依然憂心忡忡：“而南京目前最缺少的，正是這樣一個具備多重身份與作用的主體概念，我們目前正在與律師探討，也想引入?yún)f(xié)會的模式來進行運作。”溫州自建房的參與者則表示：“以個人名義來號召集資建房，這個人大家都不知道底細，誰也不敢把錢投給他，現(xiàn)在是協(xié)會在搞，我們就覺得還是比較可以信任的。”
私募基金或成出路
就溫州而言，能夠在拿地前就得到當?shù)卣头康鼐值哪J，成為了他們能夠走下去的最大的通行證。眾所周知，溫州市場經(jīng)濟發(fā)達，民間資本充裕而活躍，資本自由度高，而當?shù)卣矅栏胥∈刈陨砺毮埽褭?quán)力最大程度上限制在為市場服務上。然而這一點是否會在全國范圍內(nèi)具有典范意義，誰也沒有把握。
對于因為房價過高而集資建房的參與者而言，是不是人人能夠拿出不小的一筆錢來投入，也是一個疑問。趙智強對于他們的260個會員評價說：“他們是中等收入家庭，未必具有一次性付款買房的能力。因此當我們拿地成功后，接下來已經(jīng)和銀行談妥，可以通過商業(yè)銀行來進行融資，購房者并不需要一次性付清房款。”
在南京，邵角透露，目前參與者大約300人，平均年齡30歲左右，“有一定的資產(chǎn)，買得起房子，但是并不愿意在如此高的房價下購房。”由此可以看出，參與這一活動的并不是真正急需解決住房問題的中低收入人群。
再退一步，即使這是一場資本的游戲，由于法律上的空白，在開工以后依然存在各種風險。一位不愿透露姓名的開發(fā)商對記者分析：“如果這筆用于集資建房的專款出現(xiàn)問題，又或者自建房在建設(shè)過程中資金鏈斷開，很有可能被界定為非法集資。尤其是在自建房選擇開發(fā)商代建模式以后，集資建房已經(jīng)開始演變成類似房地產(chǎn)私募基金的開發(fā)投資了。”
對于這個問題，邵角并不回避：如果明年證監(jiān)會出臺相關(guān)私募基金的法規(guī)而我們能夠符合的話，我們愿意走這條路。“我們并不想成為開發(fā)商，正如大家所看到的，我們都有自己的本職工作。”
“事實上，由開發(fā)商來承擔這一社會責任建造自建房，才能最大限度地避免這些問題。”上述開發(fā)商對記者透露，他們也正有意拿地建自建房，解決中低收入者的住房難題。
(文章來源：國際金融報 作者：鄧旭）
