京城房地產項目明天第一城、悠樂匯、東亞奧北中心……這些看似毫無關聯的熱銷樓盤，卻有一個共同的特征———均是寫字樓用地改建住宅，只有50年產權。據悉，京城十幾個該類住宅項目于今年“異軍突起”。曾經，“住改商”為社區帶來諸多隱患，使商住樓最終招致“封殺令”。如今，寫字樓立項卻建住宅，并帶動了新一輪的炒房熱。是什么原因引發新的“商住”現象？熱銷背后是否暗藏危機？

　　逆勢助推炒房熱

　　今年以來，宏觀調控頻頻出擊，無論是“國六條”“九部委意見”，還是171號文件，其中一個重要的主旨即抑制投機炒房。8月份，國家強制征收二手房交易個人所得稅，以及12月1日開征土地增值稅，都印證了這一點。在調控打壓住房投資步步緊逼之時，寫字樓立項、只有50年產權的“住宅”卻逆勢助推新一輪的炒房熱。

　　2006年8月6日，東亞奧北中心開盤，雖然當天大雨傾盆，但并未澆滅買家的熱情，當日清晨，便有數百個購房人到售樓處排隊，開盤不久便宣告售罄。2006年11月3日～5日，悠樂匯開盤三天，其ULO單身派———精裝迷你商務生活空間的銷售額便突破兩個億。據該項目銷售人員回顧，當時數百人齊聚售樓處，辦公室、樓道也排滿了等待簽約的客戶，現場氣氛火爆異常。

　　“我之所以更傾向于這里，是為了投資。一方面，正因為它是寫字樓立項，所以可以在里面注冊公司。將來如果出租給居住者，租金不甚理想，那么，就可以選擇租給小公司；另一方面，該項目送精裝修及部分電器，可以省去自己裝修的費用和精力。”看中悠樂匯的李女士向記者表示。正因如此，盡管悠樂匯均價高達9500元/平方米，而臨近的純住宅項目東湖灣、知語城等，均價則在8500左右/平方米，李女士仍然青睞悠樂匯。李女士的想法實際上代表了大多數看中此類項目的購房者的想法。

　　其實，此類項目有幾個共性特點，首先，投資性購買比例較高。據了解，該類項目的投資比例通常高達30%～40%；其次，戶型小、總價低。該類項目的戶型大多在30～50平方米之間。再次，由于公建用地土地出讓金較住宅用地高，所以，決定了該類項目的單價往往高于周邊住宅項目的售價水平。然而，由于面積較小，總價較低，所以，更容易贏得投資型買家青睞。

　　開發商的“應變之道”

　　曾經，居住用地建寫字樓，開發商為了實現利潤最大化而使“商住樓”大行其道；如今，諸多開發商又是出于什么目的將寫字樓用地改建住宅？

　　“住宅項目好操作，也比較好賣。而商業或寫字樓項目，運作周期往往比較長，且投入資金量較大。所以，其對于開發商的開發實力及資金實力是個嚴峻的考驗。現如今，在獲取土地日益艱難的情況下，一些中小型開發商在爭取土地時通常不會過多計較土地的屬性。但由于自身資金鏈較緊、欠缺相應的開發經驗等因素，在獲取該類土地后便會產生做住宅的想法。”某資深地產專家如是分析。

　　事實上，除此之外，還有兩個重要原因，第一，這些土地通常處于較邊緣的位置，而邊緣地帶對寫字樓、商業的需求量往往很有限。這一事實，為開發商做住宅提供了先天條件；第二，由于政策的空白，使開發商有機可乘。比如明天第一城，在各大網站的產品介紹中，產品類別分明是普通住宅，然而，實際立項則為“公寓寫字樓”；同樣，位于廣渠門附近的某項目，對外宣稱是公寓，實則是寫字樓立項……“更改土地用途，實際上就是一種違規行為。而政府之所以未下令禁止，一方面，是考慮到區域的實際情況，比如不同類別產品的配比等；另一方面，由于綜合用地土地出讓金較住宅高，所以，面對開發商的‘違規’，政府往往是睜一只眼，閉一只眼。”某一不愿透露姓名的業內人士說。

　　由于“住宅禁商”政策，使得諸多小公司面臨“無家可歸”的局面，然而，前幾年政策鼓勵人們自主創業又促使大批小公司誕生，他們需要解決辦公場所的問題。而寫字樓立項的“住宅”，既可注冊公司，又由于與純寫字樓相比較低的價位、較小的面積，而迎合了小公司的需求。然而，在專家看來，該類項目利好的背后，實則暗藏著重重危機！

　　五大隱患不可不防

　　一邊是瘋狂熱銷，一邊是政策空白，在利好和利空共存的前提下，寫字樓立項的“住宅”風險暗藏。專家認為，其潛藏的隱患主要體現在居住、規劃、市政、稅收及產權等方面。

　　首先，與商住混居的社區所面臨的問題一樣，自住者難免受到辦公企業所帶來的干擾；而公司也不得不面對抱著孩子或拎著蔬菜進進出出的鄰居。不和諧的表象背后，不僅僅是人們生活、工作的不便，而且居住品質受到嚴重影響。

　　其次，規劃欠合理。該類“住宅”的規劃普遍存在問題，比如位于廣渠門附近的某項目，容積率較高，兩梯30戶左右，早晚高峰時期，電梯使用緊張程度可想而知。并且，由于該項目是寫字樓立項，所以建筑結構中，必然存在相對較多的非承重墻，如此，無論是居住還是辦公，其私密性均無法得到較好的保障。

　　第三，市政風險。比如崇文區某項目，由于是寫字樓立項，所以房間內沒有通天然氣，給自住人群帶來巨大的不便。事實上，該類住宅的市政風險遠不止于此，由于是非住宅用地，所以不少項目用的是商用電、商用水，而非民用電、民用水。所以，對于自住型買家而言，必然要付出更多的費用。

　　第四，稅收風險。現如今，物業稅、土地增值稅均未開征。但從大的趨勢來看，這些稅種開征是遲早的事情。對此，一位不愿透露姓名的專家不無擔心。“如果開征物業稅、土地增值稅，那么，僅有40年或50年壽命的‘改建住宅’必然比70年產權的普通住宅征稅標準高。所以，業主養房成本自然也比較高。”

　　第五，產權欠明晰。據調查，寫字樓用地改建的住宅產權究竟是住宅還是寫字樓尚不明晰。所以，作為過渡產品的自住型買家，未來出手交易時可能面臨障礙。另外，一些項目由于產權分割出售，為后期的管理埋下隱患。比如某寫字樓用地改建住宅項目一套54.58平方米的小兩居，可擁有三個產權面積，因此可以注冊3個公司，未來的管理難度可想而知。

　　綜上可見“寫字樓用地改建住宅”的種種風險。事實上，該類住宅的風險遠不止于此，比如，買家必須承受較高的首付款比例，商業按揭一般為四成，寫字樓為五成，而普通住宅只有兩成或三成。此外，未來政策是否對該類產品予以限制尚不得而知，所以，買家還需承擔不可預知的政策風險。

　　(來源：中國經濟網，作者：杜瑞峰）