2007年1月1日，北京市住房公積金管理中心開(kāi)始執(zhí)行“商品住房項(xiàng)目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后才能向其發(fā)放貸款”政策，標(biāo)志著未封頂樓盤(pán)禁貸之風(fēng)由商貸刮到了公積金貸款領(lǐng)域。未封頂樓盤(pán)禁貸政策的全面執(zhí)行使許多樓市投資者心中充滿(mǎn)困惑，新政之下應(yīng)如何投資？是等待樓盤(pán)封頂還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他戰(zhàn)場(chǎng)？
業(yè)界認(rèn)為，未封頂樓盤(pán)禁貸政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)將產(chǎn)生不小的影響。一方面，叫停未封頂樓盤(pán)貸款將使得部分開(kāi)發(fā)商資金短缺、原銷(xiāo)售計(jì)劃受影響，新盤(pán)供應(yīng)量將隨之減少，一部分置業(yè)者的投資需求得不到滿(mǎn)足；另一方面，未封頂樓盤(pán)禁貸在一定程度上增加了投資者的經(jīng)濟(jì)壓力。
“禁貸令”將使投資收益減少
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)金育松告訴記者，未封頂樓盤(pán)禁貸對(duì)于欲貸款購(gòu)房的投資者而言，有利也有弊。有利的地方在于：樓盤(pán)封頂，可以降低購(gòu)買(mǎi)期房的風(fēng)險(xiǎn)，避免買(mǎi)到爛尾樓；不過(guò)這也減少了投資的收益。
金育松說(shuō)，投資者的根本目的在于獲得投資收益，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)價(jià)格普遍的操作方式是低開(kāi)高走，開(kāi)盤(pán)價(jià)不高，然后制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，不斷提升售價(jià)，最后，現(xiàn)房?jī)r(jià)格往往比開(kāi)盤(pán)時(shí)的期房?jī)r(jià)高出不少。他舉例子說(shuō)，2006年8月5日開(kāi)盤(pán)的北京CBD區(qū)域的某樓盤(pán)均價(jià)為每平方米9500元，而目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米1.1萬(wàn)元，短短的四個(gè)月間上漲了15.8%。因此，購(gòu)買(mǎi)了未封頂期房的投資者從一開(kāi)始就能坐享房?jī)r(jià)上漲的收益，事實(shí)上很多投資者都是利用預(yù)售階段的房?jī)r(jià)上漲獲利的，現(xiàn)在全面叫停未封頂樓盤(pán)貸款，開(kāi)發(fā)商炒作樓盤(pán)的運(yùn)作空間被壓縮，投資者所獲得的利潤(rùn)也會(huì)相應(yīng)減少。
記者了解到，早在2006年10月，北京市銀監(jiān)局就正式要求所有商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行三年前頒布的121號(hào)文件，特別重申“未封頂樓盤(pán)不能辦理個(gè)人住房貸款”的規(guī)定，此消息一經(jīng)傳出就在市場(chǎng)上引起了極大的關(guān)注。但去年11月1日強(qiáng)制執(zhí)行該政策后，北京市場(chǎng)的期房銷(xiāo)售量卻出現(xiàn)了不降反增的局面。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)：2006年11月份期房日均簽約套數(shù)和面積雙漲，期房網(wǎng)上日均簽約584套，日均簽約面積77420平方米，與10月份相比漲幅分別為31.8%和44.3%。
北京在售樓盤(pán)中“未封頂樓盤(pán)”占據(jù)市場(chǎng)的絕大多數(shù)，而在政策的執(zhí)行過(guò)程中卻出現(xiàn)了反常的推漲現(xiàn)象，對(duì)此，中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理王述認(rèn)為，政策對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生作用有一定的滯后期，市場(chǎng)上大多未封頂樓盤(pán)已獲批預(yù)售相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，已完成了部分銷(xiāo)售回款，短時(shí)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力還未顯現(xiàn)，而2007年作為政策執(zhí)行年，在2006年頒布執(zhí)行的針對(duì)各個(gè)層面的調(diào)控政策將陸續(xù)顯現(xiàn)其成效。
投資者可轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)
伴隨著“禁貸令”的全面實(shí)施，投資者所面臨的首要問(wèn)題就是如何選擇投資方向。接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全面叫停未封頂樓盤(pán)貸款，阻止了部分投資者投資期房的步伐，不過(guò)，只要投資者進(jìn)行相應(yīng)變通，二手房不失為一個(gè)良好的投資替代品。
金育松認(rèn)為，投資二手房在三個(gè)方面都具有較大優(yōu)勢(shì)。首先，從投資的可能性以及投資成本來(lái)看，二手房投資允許客戶(hù)貸款，而且二手房?jī)r(jià)格比新房便宜10%至20%，可以減輕投資者初始投入的壓力，容易進(jìn)入和利于退出是投資者風(fēng)險(xiǎn)最低化的最好保障，而二手房就具備這兩個(gè)條件。
從租金收益來(lái)看，二手房一般處于交通位置良好、周邊配套設(shè)施完備的區(qū)域，而這些區(qū)域的租賃市場(chǎng)往往是需求遠(yuǎn)大于供給，同是普通住宅的新房與二手房雖然有新舊的差別，但是在租金方面卻相差無(wú)幾。
此外，從持有成本來(lái)看，二手房物業(yè)管理費(fèi)用一般較低，雖然房齡較老，存在一定的折舊，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，市場(chǎng)并沒(méi)有形成完善的投資機(jī)制和培育出成熟的投資者，加上近幾年房?jī)r(jià)不斷飆升，很多投資者抱有短期低買(mǎi)高拋的心理。從持有時(shí)間看，目前的投資者準(zhǔn)備做持有15年以上的長(zhǎng)線(xiàn)投資的比例并不高，而多是五年左右的中線(xiàn)投資。因此，房齡和折舊的問(wèn)題對(duì)投資者而言影響不大。
對(duì)此，北京千萬(wàn)家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟表示贊同。她告訴記者，選擇二手房投資置業(yè)與選擇新房相比，正中投資者下懷的是二手房不但在價(jià)格上取勝，節(jié)省購(gòu)房資金，還具有更高的投資回報(bào)，而且二手房小區(qū)周邊的基本公共設(shè)施均已健全，物業(yè)費(fèi)用較之新建樓盤(pán)也相對(duì)較低。
常淑娟認(rèn)為，在選擇二手房做長(zhǎng)線(xiàn)投資時(shí)，需要考慮北京購(gòu)房置業(yè)郊區(qū)化的趨勢(shì)，投資者可選擇郊區(qū)投資，比如發(fā)展迅速的通州和昌平等周邊地區(qū)。這些地區(qū)的房?jī)r(jià)在每平方米4000元至6500元的范圍內(nèi)，100萬(wàn)元的資金能購(gòu)取兩套房屋，雖然目前租金不高，但五年后高額的價(jià)差收益將是投資最令人滿(mǎn)意的地方。
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