一方面是部分樓盤銷售火爆，開盤當日便告售罄；另一方面，則是官方數據顯示，不少項目出現了高退房率。北京樓市這一“冷熱反差”讓置業(yè)者疑慮，市場回暖是否存在“人造因素”。

　　北京房地產交易管理網最新數據顯示，目前，北京期房退房公示中有1759條退房項目記錄。京城幾大在售項目中，部分樓盤的退房率遠高出正常水平。其中，美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬象新天家園的退房率則高達85.62%。

　　5月11日，中國證券報記者以購房者的身份走訪了上述幾大樓盤。銷售人員表示，退房是正常現象，“前期，我們部分樓座確實存在較多退房現象，但都在正常范圍內，客戶退的房源現在都已基本售完。”

　　業(yè)內人士分析，退房率并不像數字顯示的那么簡單，原因也較復雜。其背后可能是部分項目存在資金鏈緊張；也可能是前期市場價格過高的“后遺癥”。近期，樓市成交量大幅上漲，不少項目提價明顯，這可能掩蓋退房的風險。不過，隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡，成交量難以支撐價格上漲，退房現象可能再度抬頭。

　　整體退房率“趨降”

　　“去年我買這個樓盤時是三期，每平方米要12000多元；今年1月份，開發(fā)商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金，退了都劃算。但現在，價格大部分又漲回來了，退了也不太好買。”一位在東北五環(huán)外購房的客戶向中國證券報記者訴說。

　　西南四環(huán)一樓盤的銷售人員告訴中國證券報記者，今年初，由于該項目竣工交付時間拖延，不少業(yè)主以此為由要求退房。“那時候，我們的退房率是比較高。但后來市場轉好，退房現象明顯減少了。”目前該樓盤前期的房源已經全部售罊。下一期預計在五月中旬開盤，銷售價格將上漲1000元/平方米左右。

　　由于房價上調，北京樓市整體退房率呈下降趨勢。以存量房網上簽約數據為例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套數為703套，退房率為3.16%，而三月份存量房退房率為3.6%。

　　在西南五環(huán)邊的沸城，銷售人員告訴中國證券報記者，該樓盤目前僅剩下幾套三居室在售，均價為9500元/平方米，并一再強調，“剩下的房子已不多”。當談到較高的退房率時，該銷售人員解釋道，主要由于之前一家公司買了沸城數十套房，后來出于資金原因而清退。

　　對于高退房率，業(yè)內人士卻指出，在前期房價過高的情況下，一旦房價下跌超過一定比例，客戶理論上的毀約風險將極大增加。但4月份，北京房地產市場銷售創(chuàng)三年來新高，房價企穩(wěn)回升，則將降低退房的概率。

　　根據發(fā)改委和國家統(tǒng)計局12日公布的最新數據，4月份，全國70個大中城市房價同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個百分點。其中北京房屋銷售價格指數同比下降1%，但環(huán)比上漲0.4%。

　　專家指出，一般情況下，退房者主要分為以下幾類人群：一是前期高價購買了期房的購房者，當房價下調后希望通過退房而尋求更高性價比的住房。或是同一小區(qū)不同期開盤的業(yè)主，由于開發(fā)商降價超過心理預期，導致前期業(yè)主要求退房。二是因為房價下跌，短期內難有收益的房地產投資者。三是希望通過提出退房要求而對已有費用進行減免或補償的業(yè)主。四是確實由于交付房屋存在質量問題或者房屋配套與開發(fā)商承諾不符，從而要求退房的購買者。

　　由于我國房地產市場正處于調整期，房價波動對購房者的心理預期產生了極大影響。退房反映出部分購房者對未來房價走勢的看法。當預計未來房價將相對下跌時，就容易產生心理落差從而導致退房。同時，部分退房者也是此前房價泡沫的受害者。隨著開發(fā)商名目繁多的降價促銷，房屋的價值在不斷縮水，因此更多的人為了維護自身權益也開始將退房付諸行動。

　　然而專家也提醒大家，按照現行的法律規(guī)定，僅僅由于房屋成交后價格的巨大差距還不能成為退房的理由，在法律上難以得到支持。

　　背后是開發(fā)商資金緊張

　　部分項目退房率高，其實是因為項目中部分樓座存在抵押，相當于完成一次銷售。而在解除抵押重新上市時，交易系統(tǒng)中的統(tǒng)計便顯示為“退房”。這一現象在樓市中較為普遍，其背后則是開發(fā)商資金鏈緊張。

　　業(yè)內人士更是透露，萬象新天家園超過80%的退房率，正是由于之前開發(fā)商對部分樓房進行了銀行抵押。在解押的過程中需要通過退房這一步驟，因此造成了高退房率。

　　去年，房地產銷售遭遇深寒，信貸普遍收緊，導致部分開發(fā)商的資金鏈趨緊。項目抵押和降價促銷的策略，成為開發(fā)商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。

　　2009年2月，位于北京市東北三環(huán)的太陽星城項目，有兩座樓以每平方米8200余元的價格整體出售給了一家大型央企的消息，再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因為，那一區(qū)域目前的銷售均價已超過15000元/平方米。

　　太陽星城開發(fā)商冠城大通(600067)內部人士向中國證券報記者證實了以上傳聞。他表示，這個售樓合同早在2005年就已簽訂，當時每平方米8000多元是市場價格。

　　然而當記者詢問他目前18000元/平方米的價格相比之下是否過高時，該人士表示，公司認為當前價位是合理的，并且決不會因為央企的購樓價格而對其它房源降價。

　　長城證券的研究表明，房地產商采取“低價快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權融資收縮、債權融資受阻、房屋銷售不暢的種種不利背景下，地產商會采用適當降低單個項目毛利率的做法來提高整體資產周轉率、加快資金回籠。

　　在實際生活中，確實也出現過由于開發(fā)商資金鏈緊張、延期交房所導致的大規(guī)模退房事件。北京通州區(qū)的世紀星城二期住宅項目，交房時間延期14個月，從而引發(fā)了業(yè)主的集體退房。據了解，該樓盤原本的交房時間定為2008年7月底，后來經過一拖再拖延期到了2009年9月底。無獨有偶，位于西南四環(huán)外的沸城8-1號樓，也延期交房近8個月。

　　業(yè)內人士指出，開發(fā)商前期高價囤地，在遭遇銷售不暢時，就會產生資金緊張，影響工程推進計劃。