預測

　　土地價格下滑有望

　　土地市場持續(xù)升溫的背后是地價的水漲船高,作為開發(fā)成本中最核心部分,開發(fā)商為了保持盈利,只有通過提高售價來分攤高昂的土地成本,因此最后買單的還是購房者,屆時面對再次上漲的房價,正在逐漸釋放的剛性需求或?qū)⑹艿揭种?觀望可能再次回歸樓市。

　　對此,復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示,政府近日加快土地退讓的節(jié)奏,正是擔心未來供需失衡,希望通過土地出讓平衡市場的供需,況且目前推出的土地價格整體比較合理。

　　據(jù)統(tǒng)計,一季度上海推出97幅地塊,平均不到4天便有一則土地出讓公告,與去年同期相比,推地密度和頻率大幅增加。97幅地塊中,住宅、商辦地塊共34幅,占35.05%,比去年同期增長17.27個百分點。值得指出的是,從地價上分析,今年新推的土地在價格方面綜合了市場情況以及開發(fā)商的意見,進行了適當?shù)恼{(diào)整,因此土地價格水平僅為2007年高峰時候的三分之二左右,總體價格趨于合理。

　　當然經(jīng)過2007年多家地王推地的教訓之后,如今開發(fā)商拿地相對謹慎,在目前的土地中,只有少數(shù)熱門地塊出現(xiàn)溢價,其余土地價格仍然溢價幅度有限,相關數(shù)據(jù)顯示,一季度成交的13幅住宅、商辦地塊中,底價成交的10幅,占總量的76.92%,另外3幅地塊溢價幅度有限。農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)有限公司副總裁黎志國分析認為,從目前的現(xiàn)狀看,大多數(shù)開發(fā)商拿地持謹慎態(tài)度,不會盲目高價爭奪地王。

　　合理成交主導夏季戰(zhàn)役

　　一面是5月以來的數(shù)據(jù)飄紅,一面是購房者擔心過快回暖造成的擔憂,如何形成一個更好的平衡將是目前樓市面臨的最大問題。從開發(fā)商角度看,只有合理定價放棄過高的利潤,一切從購房者出發(fā),才能真正意義上做到與市場健康發(fā)展共進退。

　　綠地集團總裁張玉良在接受采訪時表示,近來政府加快推地節(jié)奏就是為了防止供需關系緊張,因為后續(xù)供應不足造成房價的上漲,雖然從時間銜接上來看,土地轉(zhuǎn)變成項目進入市場需要一段時間,但從長遠來看房價會趨于平穩(wěn),開發(fā)商在定價方面應該放平心態(tài)。

　　畢竟5月旺季伴隨著氣溫的上升而結束,緊接著的是酷暑下的傳統(tǒng)淡季,撇開價格因素,成交量能夠得到保持已屬不易。只有定價合理這一前提之下,購房者才會選擇出手置業(yè),需求量因此不會受到更多影響,相反成交量在保持先前狀況的基礎上,或?qū)⒌竭_一個更理想的高度。

　　華燕集團總裁高級助理范偉國同時指出,近期出現(xiàn)的回暖也與動遷需求有關,這部分需求持久性不長,加上目前政府加快了土地供應、舊區(qū)改造,后續(xù)大量的商品住宅、配套商品房和經(jīng)濟適用房會一并進入市場,緩解市場暫時的供求矛盾,建議目前開發(fā)商不如趁著市場活躍盡快出貨,回籠資金來拿地,實現(xiàn)長期的發(fā)展,保持樓市的“量升價穩(wěn)”。

　　現(xiàn)狀

　　成交大漲染紅五月

　　今年五一房展會被許多開發(fā)商看作是判定樓市回暖的風向標,高達17萬的參觀人次,相比往年遮遮掩掩眼的優(yōu)惠折扣,共同勾勒出了一個小陽春的持續(xù),另一方面持續(xù)走高的成交量也印證了這樣的觀點。

　　上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,4月25日,上海單日商品房成交量突破1000套,達到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落,但節(jié)后成交量又沖上高位。“五·一”過后一周內(nèi)的住宅成交面積不出意料大幅反彈,較上周環(huán)比上升了20.88%,達到了43.27萬平方米,繼前一周后再次突破40萬平方米大關。

　　記者手記

　　5月樓市的持續(xù)走紅,預示著開發(fā)商和消費者的僵持解除,但必須記住的是,這種回暖是以開發(fā)商持續(xù)了近半年的降價之后的結果,是在得到市場認可之后走出的一輪小陽春,可謂來之不易,成交上升解除不少開發(fā)商資金壓力,開發(fā)商有了更充裕的資金為他們下一輪的開發(fā)做準備,消費者也可以以符合心理預期的價格滿足居住需求,不能不說是一種雙贏。但是,這輪回暖中依然是自住成分多于投資,2008年那場經(jīng)濟沖擊讓不少投資客蒙受資產(chǎn)損失,目前為止高端物業(yè)的成交依然萎靡,這部分人群才是真正帶動樓市繁榮的主力。如今的市場可以說是自住客的市場,是普通百姓的市場,是對價格最敏感的群體,既然如此,成交和價格就不能不成正比,認識到這一點,要保持住成交的繁榮和價格的穩(wěn)定一點也不困難。