“每個樓盤只開1天就全部售完了。”5月16日，記者來到位于雙井的首城國際售樓處時，售房員馬建東正在指導(dǎo)一名購房者簽署合同，而在屋子中央的樓盤展示區(qū)，另一名售房員正在向絡(luò)繹不絕的看房者介紹樓盤。

　　在麗水蓮花、西堤紅山等樓盤售樓處，記者看到了同樣的場景。4月份以來，蟄伏一年的北京樓市就在這個傳統(tǒng)旺季里進入“小陽春”。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，北京共成交商品住宅期房13369套，日均簽約446套，成為2007年以來銷售套數(shù)最多的一個月。對此，馬建東體會很深，“在前幾個月時只能餓著，但4月份以來一人一個月能賣出10多套房子。”當(dāng)記者致電保利百合售樓處時，售樓員告訴記者，該項目從去年6月推出了1300多套房子，一直銷售緩慢，但從今年3月下旬開始進度很快，目前僅剩了一套樣板房和幾套超大戶型的房子。

　　同樣的佐證來自于銀行個人按揭貸款的迅速上升，“從4月份按揭的數(shù)量就突然多起來，僅4、5月份我們就完成了半年的按揭任務(wù)。”長期負(fù)責(zé)亦莊格林小鎮(zhèn)的工行商務(wù)中心區(qū)支行的一名個貸人員告訴記者，這主要是跟房產(chǎn)成交量有關(guān)，“本來這個項目已經(jīng)沒有多少房子了，但沒想到一個月里還賣出了近20套，2007年項目火的時候也不過如此。”

　　剛性需求的釋放

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，此次“小陽春”的形成主要是由于被過度抑制的剛性需求開始釋放。“這一輪行情的特征是‘用家’比較多，這從中檔的兩居最為熱銷可以看出，購房者多是年輕的白領(lǐng)階層。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者。

　　剛剛在首城國際簽完合同的陳先生，是要在今年下半年結(jié)婚的計劃讓他最終選擇了出手。在先后看了十幾個樓盤后他最終選定了位于東三環(huán)的首城國際。

　　工行上述信貸員告訴記者，在他們的按揭客戶里，大部分是像陳先生這樣自住的首次置業(yè)購房者，“在跟客戶聊的時候，他們對每個房間的布局都詢問得很詳細(xì)，在人民銀行的征信系統(tǒng)中，也沒有已購住房的記錄。”

　　顯然，剛性需求的釋放在造就此次“小陽春”的同時，其釋放程度將成為行情能否持續(xù)的關(guān)鍵，這成為了當(dāng)前業(yè)界關(guān)注的焦點。李文杰表示：“去年的市場存量需求已經(jīng)釋放的差不多了，5月份之后，市場存量需求將逐步減少，而新增需求包括改善型居住需求、投資需求等能否及時跟進，將很大程度上取決于樓市回暖能否繼續(xù)。”

　　“小陽春”背后的陰影

　　此外，此次“小陽春”里始終籠罩著一層陰影，在成交量激增的同時，退房率也在水漲船高，關(guān)于樓市回暖真實性的激辯也開始甚囂塵上。許多人甚至懷疑其中存在著假按揭的貓膩，是房地產(chǎn)開發(fā)商的炒作。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月17日，期房退房公示欄目共有119頁，共有1772條退房記錄，而現(xiàn)房退房公示也有752條退房記錄。

　　李文杰認(rèn)為，對于退房率的升高其實沒必要炒作為假按揭。從去年以來，北京一手房項目的預(yù)售價格持續(xù)走低，客戶的毀約風(fēng)險大大增加，從二手房市場來看，房價的持續(xù)下降也帶來退房比例的大幅增加。

　　但某國有銀行的信貸人士告訴記者，不排除有小型開發(fā)商進行假按揭或刻意制造熱銷假象的情況，背后的真相是一些小型開發(fā)商資金的短缺。而且今年以來，個人房貸利率優(yōu)惠政策逐漸落實，各家銀行紛紛爭搶個人按揭這塊優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。因此不管是利率還是貸款手續(xù)，個人按揭都較開發(fā)商貸款來得容易。“如果開發(fā)商操作假按揭，不但可以從銀行套現(xiàn)解決資金問題，虛假的成交量也會擾亂購房者的判斷，推高房價。”上述銀行人士表示。

　　耐人尋味的是，就在對高退房率質(zhì)疑之聲四起的時候，5月18日，北京市建委通報了對北京順源等8家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為的處理情況，這些企業(yè)既有未取得預(yù)售許可證就向購房者違法收取商品房預(yù)付款，也有延期交房、售后包租等情況。對他們的查處正是在去年10月至今年4月樓市最為低迷的時候進行的。