中新網(wǎng)杭州5月27日(記者 夏毅)近日，一則《杭州西湖邊豪宅遭神秘地產(chǎn)公司低價(jià)拋售 下月在滬拍賣(mài)》的報(bào)道引起眾人關(guān)注。由于此次拍賣(mài)的名玨公寓18套房源的土地使用權(quán)已被查封，且權(quán)屬問(wèn)題尚不明確，一些法律人士對(duì)其拍賣(mài)資格產(chǎn)生了質(zhì)疑。

　　“在沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行拍賣(mài)，不具備拍賣(mài)條件，很多拍賣(mài)無(wú)效的案例也有很多，今后很容易引起糾紛。”浙聯(lián)律師事務(wù)所高級(jí)律師戴和平表示，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明文規(guī)定，“沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)�不允許進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。”這也就是說(shuō)，物業(yè)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓。

　　記者從浙江省國(guó)土資源局了解到，即將拍賣(mài)的名玨公寓的這18套房源的土地使用權(quán)證已被上海第一中級(jí)人民法院查封。“土地初始登記證有的，但土地復(fù)合驗(yàn)收沒(méi)有通過(guò)，所以單套土地分割證辦不下來(lái)。”

　　但上海國(guó)際拍賣(mài)行有限公司對(duì)委托人的相關(guān)信息一直保密，只愿透露該公寓委托人是一家商業(yè)地產(chǎn)公司，之前房源一直處于空關(guān)狀態(tài)，因產(chǎn)證一直未辦下來(lái)而無(wú)法出售，目前產(chǎn)證正在辦理當(dāng)中。并以3萬(wàn)元/平方米起的價(jià)格將在下月3日上海拍賣(mài)。

　　浙江六和律師事務(wù)所劉律師也認(rèn)為，拍賣(mài)的前提是無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，現(xiàn)在土地還被法院查封，權(quán)屬問(wèn)題不明確，是否能夠拍賣(mài)有待商榷。

　　資料顯示，名玨公寓坐落于杭州西湖東側(cè)的湖濱路，公寓樓下的利星購(gòu)物廣場(chǎng)是杭州最繁華、租金最貴的湖濱商業(yè)街。其單價(jià)堪比湯臣一品的湖景公寓，也是近年來(lái)出現(xiàn)在上海房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)上杭州市區(qū)位置最好的房產(chǎn)。早在2004年，名玨公寓以高達(dá)4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)出售，一度刷新杭州當(dāng)時(shí)最貴公寓的紀(jì)錄。當(dāng)時(shí)在杭州，看得到西湖的樓盤(pán)開(kāi)價(jià)每平方米7萬(wàn)元以上，名玨公寓當(dāng)時(shí)的湖景房更是高達(dá)每平方米12萬(wàn)元以上。

　　據(jù)悉，此次拍賣(mài)的的是名玨公寓第5層，房源單套建筑面積在50—161平方米之間，以60平方米左右的單身公寓為主力房源。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此前該公寓在二手房市場(chǎng)上只有租賃成交，至今未有買(mǎi)賣(mài)成交。單該盤(pán)租金一直穩(wěn)定在高位，月租金可達(dá)5500-10000萬(wàn)元不等，最貴的一套120平方米湖景房月租金高達(dá)2萬(wàn)元。

　　“一般正常情況下，業(yè)主為保證利益的最大化，應(yīng)該是把物業(yè)拿到市場(chǎng)上來(lái)運(yùn)作，以拍賣(mài)的形式相當(dāng)被動(dòng)。” 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照目前的行情這個(gè)地段起碼在5萬(wàn)以上，為什么以那么低的價(jià)格起拍，有點(diǎn)奇怪。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心經(jīng)理周包軍根據(jù)自己接觸過(guò)的物業(yè)拍賣(mài)后分析，以這種方式出售應(yīng)該是希望以最快的速度變現(xiàn)。“有的業(yè)主把房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)上抵押給銀行，但還貸出現(xiàn)了問(wèn)題，銀行作為不完全所有人，可以委托法院對(duì)該物業(yè)進(jìn)行查封，進(jìn)行拍賣(mài)；或者是公司在債務(wù)問(wèn)題上存在問(wèn)題，法院依法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行查封等等一些可能。還要看產(chǎn)權(quán)，到底是50年的商鋪還是70年的住宅，如果是土地性質(zhì)發(fā)生改變也有可能導(dǎo)致無(wú)法辦出產(chǎn)權(quán)證。”

　　然而一些專(zhuān)家也提出了不同的看法，上海市錦天城律師事務(wù)所杭州分所盧方舟律師告訴記者，目前委托人與房子的關(guān)系是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。從物權(quán)法的角度來(lái)說(shuō)，如果委托人是合法取得的這房子的，那么就有處理房子的權(quán)利。“拍賣(mài)公司應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)時(shí)披露該公寓沒(méi)有權(quán)屬的現(xiàn)狀，但即使交易合同有效，買(mǎi)的人仍無(wú)法取得物權(quán)。如果拍下這個(gè)物業(yè)的買(mǎi)家貪僅圖一時(shí)便宜，最后合同能不能履行還是個(gè)問(wèn)題，后期風(fēng)險(xiǎn)太大。”

　　為此，記者電話(huà)聯(lián)系上海國(guó)拍，其中一位工作人員告訴記者，其委托人是從法院手中買(mǎi)來(lái)的，當(dāng)時(shí)只有土地證，沒(méi)有房產(chǎn)證，但是合法取得的。

　　“產(chǎn)證肯定是能辦地出來(lái)的，只是時(shí)間長(zhǎng)短問(wèn)題，尚不確定。”在記者再次致電該拍賣(mài)公司時(shí)，另一位工作人員信誓旦旦地說(shuō)。(完）